Participer à l’organisation de son habitat pour habiter autrement. Pour répondre à cet objectif, la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue créer de nouvelles formes d’accès au logement.
L'habitat participatif est défini par les articles L. 200-1 du code de la construction et de l'habitation et par les articles R. 200-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
1 - La définition de l'habitat participatif
2 - La création de deux nouvelles sociétés en vue de la construction d'un immeuble
3 - Quelques dispositions communes aux deux sociétés
4 - Les coopératives d'habitants
5 - Les sociétés d'autopromotion
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La loi ALUR a souhaité développer de nouvelles formes d’accès au logement ; il s’agit de l'habitat participatif. Le but est vraisemblablement de changer le mode de vie et l’organisation des immeubles, de rendre actifs les habitants et de lutter contre la spéculation.
L'habitat participatif est défini, par cette loi, comme "une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.
En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l'amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l'habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants".
Elles pourront prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d'autopromotion.
Le code de la construction et de l’habitation, en son livre 2, présente les différentes formes du statut de constructeur. Outre la promotion immobilière, le cadre législatif de la construction de maison individuelle, le bail à construction, la vente d’immeubles à construire ou à rénover, cette partie présente également les dispositions relatives au statut des sociétés de construction.
Les sociétés de construction sont au nombre de quatre :
Désormais, des sociétés d'habitat participatif pourront être créées en vue d'une opération de construction ou de gestion d'un ensemble immobilier, conformément aux articles L. 200-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Deux types de sociétés ont été prévus par la loi ALUR :
Chaque société d'habitat participatif doit limiter son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d'un même ensemble immobilier.
LES COOPERATIVES D'HABITANTS | LES SOCIETES D'ATTRIBUTION ET D'AUTOPROMOTION | |
Objet | Fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective. | Attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et animer les lieux de vie collective qui y seront attachés |
Fonctionnement | Acquisition de parts sociales. | Attribution de la propriété ou de la jouissance d’un logement. |
Vie dans la société | Possibilité de retrait ou d’exclusion de l’associé. | Possibilité de retrait ou d’exclusion de l’associé. |
Documents encadrant la vie de l'immeuble | Un contrat coopératif. | Un état descriptif de division et un règlement. |
Obligations des associés | Paiement de provisions pour gros travaux et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs. | Paiement d’appels de fonds nécessités par la construction de l’immeuble et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot. |
Un décret du 24 octobre 2016 est venu préciser la nature de la garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble construit par une société d’habitat participatif. |
L'adhésion de personnes morales
Si des personnes morales y adhèrent, elles ne doivent pas détenir plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.
Les relations avec les tiers non associés
Les sociétés d'habitat participatif peuvent développer des activités et offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés. Ces opérations font l'objet d'une comptabilité séparée.
Le décret du 21 décembre 2015 est venu encadrer cette possibilité.
La procédure à suivre avant le début des travaux
Avant tout commencement de travaux de construction, l'assemblée générale de ces sociétés ayant pour objet la construction d'un immeuble doit :
La justification d'une garantie
Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d'une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Le décret du 21 décembre 2015 précise la définition de l'achèvement de l'immeuble. Celui-ci résulte de l'exécution des ouvrages et de l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions statutaires ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation. L'achèvement de l'immeuble est constaté par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. |
L'adoption d'une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective (gestion, entretien et amélioration).
Les documents à remettre aux locataires
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail.
Il est remis au futur locataire à qui est faite la proposition d'attribution d'un logement locatif social relevant d'une société d'habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif.
Le refus ou le défaut d'attestation de transmission de ce document vaut refus par le futur locataire de la proposition d'attribution du logement. Les conditions particulières du bail signé ultérieurement par le locataire sont annexées aux documents susmentionnés.
Il est double :
Est considérée, comme résidence principale, le logement occupé par l'associé au moins huit mois par an. Cette définition a été précisée par le décret du 21 décembre 2015.
Il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble, après entrée en jouissance, sur autorisation de l'assemblée générale votée à la majorité des associés présents ou représentés. Les cas de dérogation de droit sont précisés par le décret cité ci-dessus. Cette dérogation ne peut excéder une durée de trois ans non reconductible. |
Pour cela, elles peuvent :
Le prix des parts sociales
Le prix maximal de cession des parts sociales des sociétés coopératives est limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, tient compte de l'indice de référence des loyers.
Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause est nulle.
La cession ou le remboursement des parts sociales
Les statuts prévoient que les parts sociales ne peuvent être cédées ou remboursées avant l'attribution en jouissance des logements.
Le retrait d'un associé
Un associé coopérateur peut se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des associés.
Toutefois, si l'associé cédant ses parts ou se retirant présente un nouvel associé, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime.
L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par l'associé cédant ses parts ou se retirant et peut accepter le retrait ou la cession en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, le retrait ou la cession peut être autorisé par le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
L'associé qui souhaite se retirer de la société en forme la demande auprès de celle-ci ou de son représentant légal par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'assemblée générale est convoquée par le représentant légal de la société dans le délai fixé par les statuts, sans que ce délai puisse excéder trois mois à partir de la première présentation de la lettre de demande de retrait. En l'absence de réunion de l'assemblée générale dans ce délai, l'accord de la société est réputé donné. |
L'exclusion d'un associé
Elle ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.
La démission
L'associé démissionnaire, exclu ou qui cède ses parts sociales ne supporte pas la quote-part des pertes afférentes aux amortissements de l'ensemble immobilier.
La constitution de provisions
La société coopérative d'habitants constitue des provisions pour gros travaux d'entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance.
Le décret du 21 décembre 2015 précise que le montant est fixé par l'assemblée générale des associés.
Elles sont constituées par une cotisation annuelle à la société.
La participation aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun
Les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Un règlement est adopté par l'assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoit notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement est annexé au contrat coopératif.
La conclusion d'un contrat coopératif
Un contrat coopératif est conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier.
Ce contrat confère à l'associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionne, notamment :
Le décompte de la redevance
Elle est constituée de deux parties :
Lorsque le contrat coopératif est signé avant l'entrée en jouissance, aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n'est pas effective.
Le décès d'un associé
En cas de décès d'un associé coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d'un délai de deux ans pour signer un contrat coopératif.
La perte de la qualité d'associé coopérateur
La perte de la qualité d'associé coopérateur pour quelque cause que ce soit entraîne la cessation du contrat coopératif mentionné à l'article L. 201-8 et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance.
La révision coopérative
La société coopérative d'habitants fait procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.
La souscription de parts sociales en industrie
Des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, peuvent être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie est fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs.
Les sociétés d'attribution et d'autopromotion sont des sociétés à capital variable . Elles sont encadrées par les articles L. 202-1 du code de la construction et de l'habitation.
L'objet des sociétés d'attribution et d'autopromotion
Il s'agit :
Pour cela, elles peuvent :
Est considérée, comme résidence principale, le logement occupé par l'associé au moins huit mois par an. La définition est donnée par l'article R. 200-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble, après entrée en jouissance, sur autorisation de l'assemblée générale votée à la majorité des associés présents ou représentés. Les cas de dérogation de droit sont précisés par le décret cité ci-dessus. Cette dérogation ne peut excéder, dans ce cas, une durée de six ans non reconductible. |
L'attribution des logements
Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l'attribution des logements en jouissance ou en propriété.
La délimitation des lots par un état descriptif de division
Un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.
La rédaction d'un règlement
L'état descriptif de division, les règlements et les dispositions corrélatives des statuts sont adoptés avant tout commencement des travaux de construction.
Les appels de fonds
Les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de l'immeuble, en proportion de leurs droits dans le capital.
Les sanctions de l'associé du fait du non-respect de ses obligations
L'associé qui ne répond pas aux appels de fonds ne peut prétendre :
Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique, sur autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité des 2/3 des droits sociaux et, sur deuxième convocation, à la majorité des 2/3 des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.
Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente est à l'ordre du jour de l'assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.
La vente a lieu pour le compte et aux risques de l'associé défaillant, qui est tenu, vis-à-vis de la société, des appels de fonds mis en recouvrement antérieurement à la vente.
La mise à prix est fixée par l'assemblée générale et ce conformément au décret du 21 décembre 2015.
Les droits des associés dans le capital social
Ils doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble. Celles-ci sont déterminées en fonction de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens.
La participation aux charges
Le règlement de copropriété et le règlement en jouissance fixent la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, ils indiquent les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Un associé peut demander au juge la révision, pour l'avenir, de la répartition des charges :
Si l'action est reconnue fondée, le juge procède à la nouvelle répartition.
La gestion et l'entretien de l'immeuble
Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent en disposant d'un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraîne l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire.
Lorsque le règlement de copropriété ou en jouissance met à la charge de certains associés seulement des dépenses, seuls ces derniers prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote en disposant d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
L'adoption d'une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble
L'assemblée générale des associés adopte une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, et notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective.
Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signent cette charte, qui est annexée à leur contrat de bail.
Le décompte des voix des associés
Chaque associé dispose d'un nombre de voix qui est ainsi déterminé dans les statuts :
Le cautionnement de la société
La société peut donner caution pour la garantie des emprunts contractés :
Le retrait d'un associé
Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne peut être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale n'est pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et peut accepter sa démission en agréant une autre personne, sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié de la démission, celle-ci peut être autorisée par le juge, saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.
Le retrait d'un associé n'entraîne pas l'annulation de ses parts ou actions.
A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au juge de procéder à ces éléments.
Tout associé est réputé avoir fait élection de domicile en l'immeuble social, à moins qu'il n'ait notifié à la société une autre élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble.
L'associé qui souhaite se retirer de la société en forme la demande auprès de celle-ci ou de son représentant légal par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. L'assemblée générale est convoquée par le représentant légal de la société dans le délai fixé par les statuts, sans que ce délai puisse excéder trois mois à partir de la première présentation de la lettre de demande de retrait. En l'absence de réunion de l'assemblée générale dans ce délai, l'accord de la société est réputé donné. |
L'exclusion d'un associé
L'exclusion d'un associé ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement est exécutoire par provision.
La dissolution de la société
La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci prévoient des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des 2/3 des associés et des 2/3 des voix.
L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer la société pendant la période de liquidation et de procéder au partage.
Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction.
Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés de leurs obligations. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.
Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou à le contester en la forme authentique.
Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal compétent. Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.
La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.
Quelques illustrations d'habitat participatif :
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Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut National de la Consommation