La mise en concurrence des contrats de syndic
Depuis 2014, les syndics de copropriété doivent être mis en concurrence. Cette modalité a fait l'objet d'évolutions, dont la dernière est issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
En septembre 2022, la Cour de cassation s'est prononcée sur le sujet.
L'Institut National de la Consommation vous propose un rappel calendaire et un point à date sur le sujet de la mise en concurrence des syndics.
LE REGIME INSTITUE PAR LA LOI ALUR : UNE OBLIGATION DE MISE EN CONCURRENCE SYSTEMATIQUE
La loi ALUR du 24 mars 2014 a rendu obligatoire la mise en concurrence des syndics lors de chaque désignation.
Ainsi l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précisait que "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic".
Cette mise en concurrence devait faire notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.
Cette mise en concurrence était effectuée par le conseil syndical. Les copropriétaires ont toujours la possibilité de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.
Cette obligation semble être également prévue pour les cas de désignation d'un syndic bénévole.
LES MODIFICATIONS APPORTEES PAR LA LOI MACRON : UNE OBLIGATION ALLEGEE
La loi MACRON du 6 août 2015 a réduit la portée de cette obligation : la mise en concurrence n'est plus systématique lors de la désignation du syndic, mais a lieu tous les trois ans, depuis le vendredi 6 novembre 2015.
Elle vient également prévoir une possibilité de dispense au sein de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié : le conseil syndical est dispensé d'y procéder lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité absolue de l'article 25 d'y déroger.
Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
UN NOUVEL ASSOUPLISSEMENT PAR L'ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2019 : LA SUPPRESSION DE LA MENTION DU DELAI
L'obligation de mise en concurrence était prévue tous les trois ans. L'ordonnance a supprimé la mention du délai. Il peut donc en être déduit qu'elle peut avoir lieu tous les ans.
LA COUR DE CASSATION CONFIRME L'ABSENCE DE SANCTION EN CAS DE NON-RESPECT DE L'OBLIGATION
La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 21 septembre 2022, a considéré qu'"en l'absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale ; qu'en se fondant, pour annuler la désignation du syndic par l'assemblée générale litigieuse et les résolutions subséquentes, sur la seule circonstance que cette désignation n'avait pas été précédée d'une mise en concurrence sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'impossibilité d'y procéder, la cour d'appel a violé l'article 21, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014".
Ainsi, le non-respect de l'obligation de mise en concurrence par le syndicat, et ce sans aucune justification, n'est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic.
POUR EN SAVOIR PLUS
> Le texte applicable : article 21 de la loi de 1965
" En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet."
Consultez les documents de l'INC
> Comment décrypter un contrat de syndic ? Les 10 points essentiels
> La fiche synthétique de la copropriété
> Coronavirus (Covid-19) : l'impact sur les copropriétés
Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut national de la consommation
