Le diagnostic de performance énergétique ou DPE, réalisé au sein d’une maison, d’un lot de copropriété ou dans un immeuble, a pour vocation d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la quantité d’énergie utilisée par le bâtiment.

Le diagnostic de performance énergétique doit être communiqué lors d'une location ou d'une vente d'un bien immobilier à des fins d'information. Celui-ci peut également être réalisé en dehors de toute transaction immobilière.

Cependant, quand est-il obligatoire ? Quelle est sa durée de validité ? Quelles sont les obligations dans les collectifs ? Qui peut l’établir ? Quelles sont les sanctions possibles ?

L'Institut national de la consommation répond à quelques questions que vous pouvez vous poser :

1 - Quel est le contenu du DPE ?

2 - Quels sont les bâtiments concernés ?

3 - Quelle est la durée de validité du DPE ?

4 - Qui peut le réaliser ?

5 - Quels sont les diagnostics "énergétiques" à faire au sein d'un immeuble collectif ?

6 - Quelles sont les obligations en cas de location ou de vente ?

7 - Mémo : les sigles

8 - Pour en savoir plus

1 - QUEL EST LE CONTENU DU DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est encadré par les articles L. 134-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Son contenu est détaillé par l'article R. 134-2 du code de la construction et de l'habitation.

Ce document comprend :

• la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment,

  Pour les biens construits avant 1948, les factures réelles sont utilisées pour élaborer le DPE (Réponse ministérielle n°07134 du 13/03/2014). Cependant, « pour pallier l’absence de facture sur les biens construits avant 1948, des recherches sont en cours pour adapter la méthode de calcul à ces bâtiments, dont les matériaux font l’objet de caractéristiques thermiques particulières ».

• une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

  Une réforme a eu lieu en 2011 pour le moderniser. Voir le dossier "Le diagnostic de performance énergétique". Cependant, en dépit de la réforme, les résultats issus des logiciels ne sont toujours pas unifiés. Une réforme est en cours pour modifier le contenu du diagnostic et fiabiliser les données.

Les personnes qui établissent les diagnostics de performance énergétique les transmettent à des fins d'études statistiques, d'évaluation et d'amélioration méthodologique à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (l'ADEME), qui rend disponibles auprès des collectivités territoriales concernées les résultats statistiques de ces études.

2 - QUELS SONT LES BÂTIMENTS CONCERNES ?

2.1 - Pour quel type de bâtiments ?

Il s’agit des bâtiments clos et couverts, à l’exception :

•  des constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
•  des bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 mètres carrés ;
•  des bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d'eau chaude pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques.
•  des bâtiments servant de lieux de culte ;
•  des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire ;
•  des bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux ;
•  des bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an.

2.2 - Sur quelle zone géographique ?

Sur tout le territoire national.

2.3 - Quelle particularité en cas de construction ou d’extension d’un bâtiment ?

  A partir du 1er janvier 2013, le maître de l’ouvrage doit faire établir un DPE, qui indique les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies.

3 - QUELLE EST LA DUREE DE VALIDITE DU DPE ?

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans par l'article R. 134-4-2 du code de la construction et de l'habitation.

4 - QUI PEUT LE REALISER ?

Il doit être établi par une personne répondant à certaines conditions.

Elles sont précisées par l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation.

• Le diagnostiqueur doit présenter des garanties de compétence et disposer d'une organisation et de moyens appropriés.
• Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
• Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir le diagnostic. L'agent immobilier ne peut donc pas réaliser le diagnostic par lui-même.

Ainsi, vis-à-vis des professionnels de l’immobilier : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé ne peut accorder, directement ou indirectement, à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi HOGUET, qui intervient pour la vente ou la location d’un bien, nécessitant la réalisation d’un diagnostic, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

Et vis-à-vis des entreprises réalisant des travaux : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé, ne peut recevoir, directement ou indirectement, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

Quelles sont les justifications à apporter ?

Le professionnel remet préalablement à son client un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des dispositions légales et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation.

Les documents établis comportent la mention suivante : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... : ", complétée par le nom et l'adresse postale de l'organisme certificateur concerné.

Quel est le prix de la prestation ?

Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence.

Une réponse du ministère du logement du 12 mars 2009 l’a rappelé : "La profession de diagnostiqueur immobilier est une profession commerciale régie notamment par le code du commerce et les prix pratiqués par ses membres sont libres. Il appartient aux consommateurs, vendeurs d'un bien immobilier à usage d'habitation ou bailleurs, de procéder à l'examen des prix pratiqués, et de mettre en concurrence les organismes qui effectuent les diagnostics (…)".

5 - QUELS SONT LES DIAGNOSTICS "ENERGETIQUES" A FAIRE AU SEIN D'UN IMMEUBLE COLLECTIF ?

5.1 - Les différents diagnostics à réaliser dans un collectif

Dans les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement :

• Un DIagnostic de Performance Energétique (DPE) : il devait être réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, soit entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016.
• Un audit énergétique : il doit être fait dans les bâtiments non soumis à la réalisation d'un DPE (les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001).

Dans toutes les copropriétés :

• Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : la décision de le réaliser est une faculté et peut être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale par le syndic.
• Un Diagnostic Technique Global (DTG) : depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires peuvent décider de faire un diagnostic technique global pour assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble.

Les modalités sont prévues par l'article R. 134-4-3 du code de la construction et de l'habitation.

Le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.

Puis, il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation.

5.3 - Le contenu du DPE collectif

Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.

 Ce diagnostic vaut diagnostic de performance énergétique au sens des articles L. 134-1 à L. 134-4 du code de la construction et de l'habitation pour chacun des lots.

  Consultez la fiche pratique de l'INC sur la rénovation énergétique des copropriétés.

6 - QUELLES SONT LES OBLIGATIONS EN CAS DE LOCATION OU DE VENTE ?

Ces obligations sont prévues par les articles L. 134-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

6.1 - La mention dans les annonces

Depuis le 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location.

6.2 - La communication du diagnostic à l'acquéreur ou ou locataire

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des documents composant le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur dans le dossier de diagnostic technique, qui est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

  L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation).

En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.

Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.

Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de son renouvellement, conformément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

 Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique.

 Consultez le document de l'INC "Les diagnostics à produire lors de la location d'un bien immobilier".

6.3 - Les sanctions en cas de non-respect des obligations d'information

Depuis le 29 août 2015, de nouvelles sanctions sont pévues en cas de non-respect de ces obligations.

Ainsi, l'article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation vient différencier les manquements applicables à la promesse de vente et à l'acte authentique.

Lors de la promesse de vente :
Si les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et à la situation financière ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

Lors de l'acte authentique :
Si les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et l'état global des impayés des charges ne sont pas joints au projet d'acte authentique, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.

 Consultez l'article de l'INC "Copropriété : information lors de l'achat d'un bien".

8 - POUR EN SAVOIR PLUS

Les textes applicables :

> Arrêté du 13 décembre 2011 modifiant l’arrêté du 16 octobre 2006 modifié définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d’accréditation des organismes de certification

> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine

> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine

> Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine

> Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique

> Arrêté du 12 octobre 2020 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine

Autres documents : 

> L’observatoire de l’ADEME

> L’annuaire des diagnostiqueurs certifiés

> Le dossier "Des voies pour accroitre la fiabilisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)".

Virginie POTIRON,

Juriste à  l'Institut national de la consommation