Un nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Des modifications importantes ont été apportées, des enjeux importants en découlent.
Quand est-il obligatoire ? Quel est son contenu ? Quelle est sa durée de validité ? Quelles sont les obligations dans les collectifs ? Qui peut l’établir ? Quelles sont les sanctions possibles ? Que faire lors d'une vente ? Lors d'une location ?
L'Institut national de la consommation répond à quelques questions que vous pouvez vous poser :
1 - Quel est le contenu du DPE ?
2 - Quels sont les bâtiments concernés ?
3 - Quelle est la durée de validité du DPE ?
5 - Quels sont les diagnostics "énergétiques" à faire au sein d'un immeuble collectif ?
6 - Quelles sont les obligations en cas de location ou de vente ?
7 - La transmission des données
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Actualité : septembre 2021 Le Ministère de la Transition écologique recommande aux diagnostiqueurs immobiliers de suspendre la réalisation de nouveaux diagnostics pour les logements construits avant 1975, sauf pour des transactions urgentes. Une réunion est prévue le lundi 4 octobre 2021 pour faire le point sur cette situation.
A retenir : - Un nouveau DPE est entré en vigueur le 1er juillet 2021 |
Le diagnostic de performance énergétique est encadré par les articles L. 126-26 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Son contenu est détaillé par l'article R. 134-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE, réalisé au sein d’une maison, d’un lot de copropriété ou dans un immeuble, a pour vocation d’informer le propriétaire, l’acquéreur ou le locataire sur la quantité d’énergie utilisée par le bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre.
Les rubriques du nouveau DPE
L'ordonnance du 29 janvier 2020 est venue préciser le contenu législatif du DPE. Ce document comprend :
Il est désormais accompagné :
Pour les biens construits avant 1948, les factures réelles étaient utilisées pour élaborer l'ancien DPE. Cette méthode ne sera plus utilisée à partir du 1er juillet 2021.
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Les mentions réglementaires du DPE a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques. b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations. c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée. d) Une information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause. e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l'altitude, établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment. g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d'émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité. h) Le cas échéant, le dernier document en date mentionné à l'article R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l'environnement.
i) Des éléments d'appréciation sur la capacité du bâtiment ou de la partie de bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale. |
Les nouveaux seuils et classements énergétiques
La réforme vient modifier le classement des bâtiments.
La présentation du nouveau DPE
Depuis le 1er juillet 2021, le contenu du DPE est modifié, ainsi que sa présentation.
Source : Ministère de la transition écologique
Source : Ministère de la transition écologique
Source : Ministère de la transition écologique
De nombreux bâtiments sont concernés par la réalisation d'un DPE.
2.1 - Pour quel type de bâtiments ?
Il s’agit des bâtiments clos et couverts, à l’exception :
2.2 - Sur quelle zone géographique ?
Sur tout le territoire national.
2.3 - Quelle particularité en cas de construction ou d’extension d’un bâtiment ?
Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître d'ouvrage fait établir le diagnostic, qui indique les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment, estimées suivant une méthode de calcul adaptée aux bâtiments neufs et tenant compte des différents usages des énergies.
Il doit le remettre au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble.
La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est fixée à dix ans par l'article D. 134-4-2 du code de la construction et de l'habitation.
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Des durée de validité dérogatoires pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021
A partir du 1er juillet 2021, les DPE réalisés avant cette date auront une durée de validité dérogatoire.
Le cadre a été fixé par le décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
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Les DPE doivent être réalisés par des professionnels répondant à certains exigences.
Quelles sont les professionnels pouvant réaliser ces diagnostics ?
Il doit être établi par une personne répondant à certaines conditions fixées par l'article L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation, à savoir :
Ainsi, vis-à-vis des professionnels de l’immobilier : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé ne peut accorder, directement ou indirectement, à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi HOGUET, qui intervient pour la vente ou la location d’un bien, nécessitant la réalisation d’un diagnostic, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Et vis-à-vis des entreprises réalisant des travaux : ni le professionnel établissant le diagnostic, ni son employé, ne peut recevoir, directement ou indirectement, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.
Quelles sont les justifications à apporter ?
Le professionnel remet préalablement à son client un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard des dispositions légales et qu’il dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à sa prestation.
Les documents établis comportent la mention suivante : " Le présent rapport est établi par une personne dont les compétences sont certifiées par... : ", complétée par le nom et l'adresse postale de l'organisme certificateur concerné.
Quel est le prix de la prestation ?
Les tarifs des diagnostiqueurs ne sont pas réglementés, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence.
Une réponse du ministère du logement du 12 mars 2009 l’a rappelé : "La profession de diagnostiqueur immobilier est une profession commerciale régie notamment par le code du commerce et les prix pratiqués par ses membres sont libres. Il appartient aux consommateurs, vendeurs d'un bien immobilier à usage d'habitation ou bailleurs, de procéder à l'examen des prix pratiqués, et de mettre en concurrence les organismes qui effectuent les diagnostics (…)".
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Conseils en vue de la réalisation de bons diagnostics
Les questions à poser à son diagnostiqueur :
Les documents à présenter en vue de la réalisation du diagnostic :
Les bonnes questions que doit poser un diagnostiqueur :
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La réalisation d'un DPE collectif nécessite de suivre une procédure stricte.
L'inscription de questions à l'ordre du jour des assemblées générales
Lorsqu'il s'agit d'un immeuble en copropriété, le syndic de copropriété inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser le diagnostic de performance énergétique.
Il inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit cette réalisation la présentation du diagnostic par la personne en charge de sa réalisation. Ce document, qui comporte des explications détaillées, mentionne également les hypothèses de travail et les éventuelles approximations auxquelles il a donné lieu.
Le sort des DPE collectifs en cours de validité
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité et conforme aux exigences ne sont pas soumis à l'obligation de réaliser un nouveau diagnostic.
Dans le cas où un syndicat de copropriétaires a fait réaliser un diagnostic de performance énergétique toujours en cours de validité mais non conforme aux exigences, celui-ci est complété en vue de le rendre conforme à celles-ci.
Les documents à produire pour la réalisation du DPE d'un appartement au sein d'un collectif
Le diagnostic de performance énergétique collectif permet d'établir, dans des conditions définies par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie, des diagnostics de performance énergétique pour chacun des logements ou lots le constituant.
Lorsqu'un bâtiment ou une partie de bâtiment est doté d'un dispositif collectif, le propriétaire de ce dispositif collectif, son mandataire ou, le cas échéant, le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande un diagnostic de performance énergétique et aux frais de cette dernière :
1° Si le bâtiment ou la partie de bâtiment dispose d'un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation :
a) Une description de ces équipements collectifs, de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion ;
b) Les modalités de répartition des frais liés aux consommations énergétiques de ces équipements ;
2° Pour les autres dispositifs collectifs, tels l'enveloppe extérieure, la toiture, les planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés, tout document à sa disposition permettant de renseigner sur les caractéristiques pertinentes de ces dispositifs ayant des incidences sur les consommations énergétiques, notamment les dates et descriptions des travaux d'isolation thermique réalisés, les factures afférentes ainsi que les diagnostics techniques réalisés.
Les diagnostics à réaliser pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement
| Type de bâtiment | Diagnostic à réaliser |
| Bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement | DPE |
| Bâtiments d'habitation collectifs en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 | Audit énergétique |
Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Les bâtiments d'habitation collectifs en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de la disposition du premier alinéa. Ils font l'objet d'un audit énergétique.
De nouvelles obligations s'imposent, lors d'une location ou d'une vente, à partir du 1er juillet 2020.
| Actualité : le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers vient modifier les obligations lors d'une vente ou d'une location à compter du 1er juillet 2021. |
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LOCATIONS VIDES ET MEUBLEES |
VENTE |
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Modalités de communication |
DDT communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. |
Annexé au compromis ou à l'acte authentique |
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Information des candidats |
Diagnostic mis à la disposition de tout candidat |
Diagnostic mis à la disposition de tout candidat |
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Contrat |
DPE joint au contrat, dans le DDT, lors de sa conclusion ou de son renouvellement |
En principe : le DPE est annexé à la promesse de vente. A défaut, il est annexé à l'acte authentique |
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Valeur |
Opposable (à l'exception des recommandations) |
Opposable (à l'exception des recommandations) |
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Durée de validité |
10 ans (sauf exception) |
10 ans (sauf exception) |
6.1 - La mention dans les annonces
Depuis le 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location.
Les annonces dans la presse écrite
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite mentionne les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique.
Ces mentions, respectivement précédées des mots : "classe énergie" et : "classe climat" doivent être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.
Les annonces dans les locaux de professionnels
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, affichée dans les locaux des personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente ou la location d'immeubles bâtis mentionne, de façon lisible et en couleur, les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence.
Les annonces présentées par un réseau de communications électroniques
Il en est de même pour les annonces présentées au public par un réseau de communication électronique.
Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique, présentée au public par un réseau de communications électroniques, fait apparaître le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence.
Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.
Ces dispositions ne sont pas applicables en cas de vente d'un immeuble à construire.
6.2 - La communication du diagnostic à l'acquéreur ou ou locataire
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un des documents composant le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.
En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l'acquéreur dans le dossier de diagnostic technique, qui est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
En cas de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le diagnostic est joint à des fins d'information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s'il s'agit d'un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière.
Lorsque l'immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
 Depuis la loi Elan du 23 novembre 2018, il est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat. |
Le dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de son renouvellement, conformément à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.
6.3 - L'opposabilité du diagnostic de performance énergétique
La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue modifier la valeur du diagnostic de performance énergétique.
Avant le 1er juillet 2021, l'acquéreur ne pouvait se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'avaient qu'une valeur indicative. Il en était de même pour le locataire.
Depuis le 1er juillet 2021, l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique qui n'ont qu'une valeur indicative.
Le changement porte donc sur la valeur du document. Désormais, seules les recommandations contenues dans le diagnostic auront une valeur informative. Il s'agit des recommandations de travaux. Le reste du document sera donc opposable au vendeur ou au bailleur.
| MENTIONS DU DPE | CARACTERE OPPOSABLE OU NON |
| Quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment | Opposable |
| Classification énergétique | Opposable |
| Recommandations destinées à améliorer la performance | Non opposable |
6.4 - De nouvelles obligations lors d'une vente de bien immobilier
Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique comprend également un audit énergétique.
L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Il mentionne à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Le contenu de l'audit énergétique est défini par arrêté du ministre chargé de la construction.
6.5 - De nouvelles obligations lors de la location d'un bien immobilier
Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an, le diagnostic de performance énergétique mentionné au premier alinéa du présent article comprend également un audit énergétique.
L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Il mentionne à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Le contenu de l'audit énergétique est défini par arrêté du ministre chargé de la construction.
Les personnes qui établissent les diagnostics de performance énergétique les transmettent à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
Ces informations sont transmises à des fins d'information, de contrôle, d'études statistiques, d'évaluation, d'amélioration méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques touchant à la construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques et aux performances environnementales.
Ces données sont transmises :
La transmission des diagnostics de performance énergétique est assurée par un traitement automatique de données mis en place par l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.
En pratique : la personne qui établit le diagnostic de performance énergétique le transmet à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie selon un format standardisé par l'intermédiaire de l'application. En retour, elle reçoit le numéro d'identifiant du document.
Ces informations ne peuvent pas être utilisées à des fins commerciales.
Les textes applicables :
> Arrêté du 13 décembre 2011 modifiant l’arrêté du 16 octobre 2006 modifié définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d’accréditation des organismes de certification
> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
> Arrêté du 8 février 2012 modifiant l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine
> Arrêté du 17 octobre 2012 modifiant la méthode de calcul 3CL-DPE introduite par l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine
> Arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique
> Loi Elan du 23 novembre 2018
> Ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l'habitation
> Arrêté du 12 octobre 2020 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
> Décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers
> Arrêté du 17 juin 2021 modifiant l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant
> Arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d'établissement du diagnostic de performance énergétique
> Articles L. 271-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation
> Articles L. 126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation
> Articles R. 134-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation
Autres documents :
> Le communiqué de presse du Ministère de la transition écologique
> L’annuaire des diagnostiqueurs certifiés
> L'article de l'INC "Ancien et nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : quelles différences ?"
> L'article de l'INC "Diagnostics immobiliers : des modifications dès le 1er juin 2020"
> L'article de l'INC "Copropriété : information lors de l'achat d'un bien".
> Le dossier "Des voies pour accroitre la fiabilisation du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)"
> La fiche pratique de l'INC "Les diagnostics à produire lors de la location d'un bien immobilier".
> L'article de "60 MILLIONS DE CONSOMMATEURS" (accès payant) : Test de diagnostics immobiliers
Virginie POTIRON,
Juriste à l'Institut national de la consommation
