Copropriété : un rebondissement pour les contrats de syndic


Le 5 octobre 2016, le Conseil d'Etat a rendu un arrêt relatif au décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières.


La décision vient annuler trois dispositions du contrat type.

 

1 - Sur le paragraphe relatif aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 9.1)

Le décret précisait que "le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre".

 

Le Conseil d'Etat vient annuler cette disposition en rappelant qu'elle déroge au principe général de répartition des charges de copropriété.

 

Ces dispositions, en conséquence, ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable.

 

La Haute Juridiction annule donc cette disposition.

 

 

2 - Sur les frais et honoraires liés aux mutations (article 9.2)

Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le notaire doit notifier au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Cette mesure est prévue par l'article 20 II de la loi de 1965.

 

Le contrat type de syndic prévoyait que l'établissement de ce certificat était imputable au seul copropriétaire concerné.

 

Le Conseil d'Etat vient annuler cette disposition au motif que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

 

Or, la loi de 1965 ne prévoit de dérogation à ce principe s'agissant du coût de l'état daté.

 

Il suit de là que le contrat type, en tant qu'il impute le coût d'établissement du certificat au copropriétaire concerné, a méconnu l'article 10 de la loi de 1965 et les compétences du législateur, qui seul pouvait prévoir, par dérogation à cet article, l'imputation d'une catégorie de charges uniquement au copropriétaire concerné.

 

En conséquence, les juges considèrent qu'il y a lieu d'annuler les mots " Délivrance du certificat prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 " au sein de la liste de frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

 

 

3 - Sur les frais afférents à la gestion du compte bancaire séparé (annexe au contrat de syndic)

L'article 21 de la loi de 1965, issu de la loi Alur de 2014, prévoyait qu' "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé".

 

Le Conseil d'Etat a considéré que l'omission de la mention des "frais afférents au compte bancaire séparé" dans le contrat type l'entache d'illégalité.

 

Les juges considèrent que cette disposition du contrat type doit être annulée.

 

Cependant, l'article 21 de la loi de 1965 a été modifié par la loi Macron. La mise en concurrence des contrats de syndic ne doit plus faire apparaître les frais relatifs au compte bancaire séparé.

 

Le contrat type ne doit donc pas être modifié.

 

 

Virginie Potiron,
Juriste

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