Loi MACRON : les principales dispositions en immobilier (1/2)
La loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des activités économiques, dite "loi MACRON" a été promulguée le 6 août 2015 et a été publiée au Journal Officiel du 7 août 2015. Quelles sont les principales dispositions de ce texte en matière immobilière ?
Un tableau téléchargeable présente les dates d'entrée en vigueur de ces mesures.
> Tableau INC présentant les mesures de la MACRON en immobilier - 1/2
1 - Copropriété
Désignation d'un syndic lorsque le syndicat en est dépourvu
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités de désignation d'un syndic, lorque la copropriété en est dépourvue.
La loi MACRON est venue préciser le cas où le syndicat est dépourvu de syndic (hors le cas de la mise en place d'une copropriété). L'assemblée générale des copropriétaires peut alors être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.
Mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic
La loi ALUR de 2014 avait rendu obligatoire la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics au sein de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
La loi MACRON vient réduire cette obligation : la mise en concurrence ne sera plus systématique lors de la désignation du syndic, mais aura lieu tous les 3 ans. Elle vient également prévoir une possibilité de dispense. En effet, le conseil syndical sera dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décidera à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires) d'y déroger. Cette question sera obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée.
Fibre optique
L'article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, qui est tenue de statuer sur toute proposition allant dans ce sens.
La loi MACRON vient ajouter que l'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future émanant d'un opérateur de communications électroniques. Tant qu'une telle installation n'a pas été autorisée, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat.
Installation d'une station nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public
Il s'agit, par exemple, des émetteurs radio. La loi MACRON vient préciser que cette décision est adoptée, en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.
> Pour en savoir plus : Les dispositions du Bulletin Officiel des Finances Publiques applicables aux stations radioélectriques.
Contrôle des autorités administratives d'enquête
Seront recherchés et constatés les infractions ou manquements aux dispositions de l'article 18-1 A de la loi de 1965 relatives aux honoraires pour travaux des syndics, notamment par les agents de la DGCCRF, conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation.
2 - Urbanisme
Motivation de la décision de l'autorité compétente pour statuer sur une demande
L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis (de construire, d'aménager...) ou, en cas d'opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable avant la résalisation d'une constrution ou de travaux non soumis à permis de construire. Le permis est tacitement accordé si aucune décision n'est notifiée au demandeur à l'issue du délai d'instruction. Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée et ce, conformément à l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme.
La loi MACRON vient préciser que la motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme.
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Article L. 421-6 du code de l'urbanisme
"Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites". |
Limitation des cas de démolition d'une construction
La loi MACRON vient restreindre les cas de démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire. L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme encadre ces situations.
Désormais, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. La loi MACRON ajoute une condition : la construction doit être située dans l'une des zones listées par cet article du code de l'urbanisme. Il s'agit notamment des espaces, paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard, des espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, des cœurs des parcs nationaux...
Modification de l'affectation de locaux
Une délibération du conseil municipal pourra désormais définir un régime de déclaration préalable permettant d'affecter temporairement à l'habitation des locaux destinés à un usage autre que l'habitation, pour une durée n'excédant pas quinze ans, et ce, conformément à l’article L. 631-7-1 B du code de la construction et de l'habitation.
En cas de location d'un local temporairement affecté à l'habitation en application de cette disposition, le contrat devra mentionner le caractère temporaire de cette affectation. Sous cette réserve, le retour des locaux à leur usage antérieur sera un motif légitime et sérieux, pour permettre au bailleur de donner congé à son locataire.
Rapport sur le contentieux de l'urbanisme
Un rapport sera remis au Parlement, avant le 31 décembre 2015, sur l'évaluation des effets de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme.
3 - Construction
Garanties financières
L'ordonnance du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement est venue introduire l'article L. 260-10-1 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, avant la conclusion d'un contrat de vente d'immeuble à construire, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
La loi MACRON vient préciser qu'un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d'achèvement ou de remboursement.
Fibre optique
La loi MACRON introduit de nouvelles dispositions au sein du code de la construction et de l'habitation.
Les immeubles neufs et les maisons individuelles neuves ne comprenant qu'un seul logement ou qu'un seul local à usage professionnel seront pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte du logement ou du local à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
Les immeubles groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel faisant l'objet de travaux soumis à permis de construire seront pourvus, aux frais des propriétaires, lorsque le coût des travaux d'équipement ne paraît pas disproportionné par rapport au coût des travaux couverts par le permis de construire, des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des logements ou locaux à usage professionnel par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
La loi MACRON précise également que les lotissements neufs seront pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique nécessaires à la desserte de chacun des lots par un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public.
Deux décrets en Conseil d'Etat fixeront les modalités d'application de ces mesures prévues au sein des articles L. 111-5-1-1 et L. 111-5-1-2 du code de la construction et de l'habitation. Ces dispositions s'appliqueront aux immeubles, maisons et lotissements dont le permis de construire ou le permis d'aménager est délivré après le 1er juillet 2016.
4 - Protection de l'acquéreur immobilier
La loi MACRON vient préciser que les contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction d'immeubles neufs, la transformation importante d'immeubles existants ou la location d'un logement à des fins résidentielles sont exclus du champ d'application des contrats conclus à distance ou hors établissement régi par les articles L. 121-16 et suivants du code de la consommation.
Dans le prolongement de cette mesure, les délais de réflexion en matière immobilière ont été redéfinis :
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel pourra désormais se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Ce délai était auparavant de sept jours.
Si le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose désormais d'un délai de réflexion de dix jours (au lieu de sept) à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte.
Ce régime est prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.
5 - Assurances-construction
Les personnes soumises à l’obligation d’assurance construction responsabilité civile décennale doivent justifier de leur souscription, conformément à l'article L. 243-2 du code des assurances.
Ce justificatif prend la forme d’une attestation d’assurance, qui devra désormais être jointe aux devis et factures des professionnels assurés qui interviennent sur le chantier.
Le notaire est tenu de signaler, dans le corps de l’acte de transfert de propriété ou de jouissance, l’existence ou l’absence d’assurance RC décennale si l’acte intervient avant les dix ans de la réception de l’ouvrage. L’attestation d’assurance devra également y être annexée.
Un modèle d’attestation comprenant des mentions minimales doit également être déterminé par arrêté ministériel.
6 - Mérules
La loi ALUR est venue encadrer les mesures à prendre en cas de présence de mérule au sein de l'article L. 133-8 du code de la construction et de l'habitation.
Ainsi, lorsque des foyers de mérule sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d'un risque de mérule. Celui-ci est pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés et est consultable en préfecture.
La loi ajoutait qu'en cas de démolition totale ou partielle d'un bâtiment situé dans ces zones, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si leur destruction par incinération sur place est impossible. La personne qui a procédé à ces opérations en fait la déclaration en mairie.
La loi MACRON vient supprimer le paragraphe précédent. Les mesures de précaution, en cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment, dans les zones où ont été identifiés des foyers de mérule ne sont donc plus applicables.
7 - Agents immobiliers
La loi ALUR a introduit l'obligation pour un agent immobilier de mentionner, sur toute publicité (quel que soit le support utilisé) le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimé, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu'ils sont à la charge du locataire ou de l'acquéreur.
Cette mesure était prévue par l'article 6-1 de la loi HOGUET de 1970 et était punie de la peine d'amende fixée pour les contraventions de 5ème classe.
La loi MACRON vient supprimer cette sanction pénale prévue à l'article 17-2 de la loi de 1970 à compter du 1er juillet 2016. Les sanctions administratives applicables en la matière restent applicables.
Pour en savoir plus, consultez :
- l'échéancier de mise en application de la loi,
- le tableau INC présentant les mesures de la MACRON en immobilier - 1/2
Virginie POTIRON,
Juriste
