Décryptage du projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement prévoit la possibilité pour des collectivités territoriales de créer des périmètres de développement du logement.

La création de cette zone pourra intervenir dans un contexte particulier : suite à des évolutions démographiques ou des développements économiques (implantation d’activités nouvelles, réalisation de projets d’intérêt national, et plus particulièrement l’implantation, l’extension ou la réalisation de projets industriels, énergétiques ou d’intérêt national...). Ces changements pourront créer un afflux durable de salariés et de leurs familles à l'origine d'une insuffisance caractérisée de l’offre de logements dans un territoire.  

Dans ce cas, l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme pourra délimiter et instaurer ce périmètre pour une durée de cinq ans. Pour cela, la collectivité devra prendre une délibération qui en justifie la nécessité, le périmètre et la cohérence au regard des besoins actuels et prévisionnels de logements, après avis du représentant de l’État dans le département. Des dérogations au plan local d’urbanisme peuvent alors être accordées, au profit de projets permettant d’accroître le nombre de bâtiments à destination d’habitation et de réaliser les équipements qui leur seront nécessaires afin de remédier à cette insuffisance ou de la prévenir.

Lorsque l’autorité compétente sera un établissement public de coopération intercommunale (communauté d'agglomération, communauté de communes...), la délimitation et l’instauration du périmètre de développement du logement seront soumises à l’avis conforme des communes dont le territoire est, pour une ou plusieurs de ses parties, inclus dans le périmètre concerné. L’avis intervient dans un délai de deux mois à compter de la saisine. À l’expiration de ce délai, le silence gardé par la commune vaudra avis conforme.

A noter : Les espaces retenus dans ce périmètre sont situés au sein des seules zones urbaines ou à urbaniser du plan local d’urbanisme. Le périmètre de développement du logement pourra être constitué de plusieurs espaces discontinus. En revanche, il ne pourra couvrir l’intégralité du territoire d’une commune.

Actuellement, des contraintes existent si un propriétaire souhaite louer un logement extrêmement ou très peu performants ou communément appelé "passoire énergétique". Il ne peut le mettre en location, ni augmenter le loyer si un contrat est en cours. Un calendrier est prévu afin d'étendre les mesures à d'autres logements.

Le projet de loi confirme que " Tout logement qui fait l’objet d’un contrat de location en cours à l’une des échéances ainsi fixées est considéré comme non décent s’il n’atteint pas le niveau de performance exigible à compter de la date de renouvellement ou de reconduction tacite de ce contrat", mais ajoute une application différée : "au plus tard trois ans après cette échéance".

Le texte ajoute également une dérogation au principe de non-décence des logements énergivores. Le logement sera considéré comme décent au titre de la performance énergétique lorsqu’au moins une des conditions suivantes est remplie :

• Les travaux permettant d’atteindre le niveau de performance exigible s’étant révélés impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien, ou ayant été refusés par une décision administrative, le propriétaire démontre qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique possibles au regard de ces contraintes. Un décret en Conseil d’État précisera les modalités d’application.
   
• Les travaux permettant d’atteindre le niveau de performance exigible ayant été refusés par une résolution votée en assemblée générale des copropriétaires datant de moins de dix‑huit mois, malgré les diligences du bailleur en vue de l’adoption de résolutions en assemblée générale des copropriétaires tendant à la réalisation de ces travaux, le propriétaire démontre qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration de la performance énergétique possibles au regard de cette contrainte.
   
• Le logement fait partie d’un immeuble relevant du statut de la copropriété et le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat de travaux dont l’exécution totale est de nature à permettre au logement ou à l’immeuble concerné d’atteindre le niveau de performance exigible, sous réserve que ce contrat ait été conclu avant le 1er janvier 2030. Ce niveau de performance sera alors réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite d’un délai de cinq ans à compter de la conclusion du contrat précité.
   
• Le logement est une maison individuelle ou fait partie d’un immeuble collectif et le propriétaire a conclu un contrat de travaux dont l’exécution totale est de nature à permettre au logement concerné d’atteindre le niveau de performance exigible, sous réserve que ce contrat ait été conclu avant le 1er janvier 2030. Ce niveau de performance sera alors réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite d’un délai de trois ans à compter de la conclusion du contrat précité.
   
• Le logement est situé dans un bâtiment d’habitation collective dont le diagnostic de performance énergétique établit que l’immeuble atteint le niveau de performance énergétique exigé pour le logement.

Lors de la réalisation de travaux, quand le juge prononce une réduction ou une suspension de loyer jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité énergétique du logement, la réduction ou la suspension de loyer tient compte de la diligence du propriétaire et n’excède pas le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement.

Différentes mesures sont prévues pour accélérer la réalisation des travaux d'adaptation aux vagues de chaleur.

Au sein des copropriétés, cette problématique sera davantage prise en considération :

• Le plan pluriannuel de travaux énoncera la liste des travaux conduisant à l’amélioration du confort d’été et à la lutte contre la surchauffe.
   
• La décision de réaliser des travaux d’intérêt collectif consistant en l’installation de protections solaires extérieures sur les baies vitrées donnant sur l’extérieur (y compris lorsque ces travaux affectent des parties privatives) sera adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25).
   
• Lorsque les travaux auront pour objet l'installation d'un système de rafraîchissement ou de protections solaires extérieures et qu'ils n'auront pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, peut statuer à la majorité prévue à l'article 24, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique.

Les travaux d’amélioration du confort d’été feront désormais partie des sept postes de la rénovation énergétique performante.

Enfin, lorsque l'autorisation de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) est exigée, elle devra tenir compte des objectifs de qualité sanitaire et de confort thermique des bâtiments.

Virginie POTIRON,

Juriste à l'Institut national de la consommation (INC)

> Projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement, n° 3058, déposé le jeudi 9 juillet 2026

> Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (décence d'un logement)

> Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (travaux de mise en conformité d'un logement)

> Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (plan pluriannuel de travaux)

> Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires)

> Article L. 111.1 du Code de la construction et de l'habitation (rénovation énergétique performante)

> Article L. 632‑2 du Code du patrimoine (ABF)

> La fiche de l'INC "Location : quelles sont les obligations et interdictions dans les passoires énergétiques ?"

> La fiche de l'INC "Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)"

> La question-réponse "Lors d'une rénovation, est-il possible de prendre des mesures améliorant le confort d'été au sein d'un logement ?"

> La foire aux questions "Construction et rénovation : l'ANIL, l'AQC et l'INC répondent à vos questions !"