Loi ELAN : la création d'un bail mobilité


Quatre ans après la loi Alur, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Il s’agit de la loi dite "Elan" ou "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique".

 

Ce texte en date du 23 novembre 2018 compte 234 articles et réforme de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme… Le Conseil constitionnel a validé la majorité des dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018.

 

L’Institut national de la consommation vous présente les évolutions de ce texte depuis le pré-projet de loi daté du 13 décembre 2017.


Le texte vient créer une nouvelle catégorie de contrat de location de bien immobilier : le bail mobilité.
 

 

1 - LE PRE-PROJET DE LOI (13 décembre 2017)

 

a - Les objectifs de cette mesure

L'objectif est de créer un bail mobilité, qui concernera la location des logements meublés pour une durée de 1 à 10 mois.

 

b - Le contenu du texte

Les nouvelles dispositions viendront modifier la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

 

Un bail pour quel logement ?

Ces dispositions s’appliqueront dès lors que le bail porte sur un logement meublé et que la durée du bail n’est ni inférieure à un mois ni supérieure à dix mois.

 

Deux exceptions sont prévues :

 

  • les logements-foyers,
  • les logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Quelle pourra être la durée du bail ?

Le bail mobilité sera conclu pour une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois.

 

A l’expiration de cette durée, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail mobilité portant sur le même logement meublé. Si, à l’expiration de cette durée, le locataire reste et est laissé en possession des lieux, il s’opèrera un nouveau bail soumis aux dispositions relatives aux locations meublées. Il en sera de même, à l’expiration de cette durée, en cas de conclusion entre les mêmes parties d’un nouveau bail portant sur le même logement.

 

Quelles seront les mentions obligatoires du contrat ?

Le contrat de location devra être établi par écrit et précisera :

 

1° - Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire,

2° - Le nom du locataire,

3° - La date de prise d’effet,

4° - La durée du contrat de location,

5° - La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,

6° - La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication,

7° - Le montant du loyer et ses modalités de paiement,

8° - La mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

 

À noter Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions sera réputée non écrite.

 

À noter Le bailleur ne pourra pas se prévaloir de la violation de ces dispositions.

 

Quels sont les documents à remettre si l'immeuble loué est soumis au statut de la copropriété ?

Dans ce cas, le copropriétaire bailleur sera tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 

Comment seront fixés les montants du loyer et des charges récupérables ?

Le loyer pourra être fixé librement. De plus, il ne pourra pas être révisé en cours de bail.

 

Les charges locatives accessoires au loyer principal seront récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement seront définis dans le contrat. Il ne pourra y avoir de complément ou de régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges sera fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de la défintion des charges récupérables (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Ce montant ne pourra pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le précédent locataire se serait acquitté.

 

Le bailleur pourra-t-il exigé un dépôt de garantie ?

Non. Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur.

 

Quelles seront les modalités de résiliation ?

Le locataire pourra résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.

 

Le congé devra être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

 

À noter Le locataire sera redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

2 - LE PROJET DE LOI (4 avril 2018)

Le texte vient confirmer la création de ce dispositif tout en apportant cinq précisions.

 

Un bail pour quel locataire ?

Le texte vient préciser que "le locataire doit justifier, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle".

 

Ce motif devra être mentionné dans le contrat.

 

L'incompétence de la commission départementale de conciliation

Il est précisé que la commission départementale de conciliation ne sera pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application de ces dispositions.

 

Les mentions du contrat

Le contrat sera soumis aux dispositions classiques, applicables aux locations meublées (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989), s'il ne mentionne pas un des éléments suivants :

 

  • la dénomination "bail mobilité",
  • la durée du contrat,
  • le motif justifiant le bail mobilité.

La fixation du loyer

Le projet de loi supprime la référence aux loyers de référence de l'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989.

 

3 - LE TEXTE ISSU DE LA CMP (26 septembre 2018)

Le texte issu de la CMP apporte quelques précisions sur le régime du bail mobilité.

Les mentions du contrat 

 

Outre les huit mentions fixées par le projet de loi, le bail mobilité devra également mentionner :

  • Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; 
  • La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ; 
  • Une mention informant le locataire de l'interdiction pour le bailleur d'exiger le versement d'un dépôt de garantie. 

La durée du bail mobilité

 

Le nouveau texte précise que le bail mobilité est conclu pour une durée non reconductible. Cependant, elle peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. 

 

Le montant des charges récupérables

 

La première version du texte précisait que le montant des charges récupérables ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le précédent locataire se serait acquitté.

 

Désormais, il est précisé que ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

 

4 - LE TEXTE DE LA LOI ELAN (23 novembre 2018)

 

Le Conseil constitionnel a validé ces dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018. Le régime du bail mobilité est fixé par l'article 107 de la loi Elan.

 

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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