Loi ELAN : la simplification et l'amélioration des procédures d'urbanisme


Quatre ans après la loi Alur, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Il s’agit de la loi dite "Elan" ou "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique".

 

Ce texte en date du 23 novembre 2018 compte 234 articles et réforme de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme… Le Conseil constitionnel a validé la majorité des dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018.

 

L’Institut national de la consommation vous présente les évolutions de ce texte depuis le pré-projet de loi daté du 13 décembre 2017.

 

Le texte a pour objectif de simplifier et d'améliorer les procédures d'urbanisme.


 

1 - LE PRE-PROJET DE LOI (13 décembre 2017)

a - Les objectifs de cette mesure

 

Six objectifs principaux ont été prévus par la pré-projet de loi :

 

  • la non-remise en cause de l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) en cas d'annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU),
  • la révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme,
  • l'adaptation des avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour les opérations de lutte contre l'habitat indigne et pour les pylones de téléphonie mobile,
  • la simplification des recours des collectivités contre les avis des Architectes des Bâtiments de France,
  • la limitation du nombre de pièces dans les demandes de permis de construire,
  • la dématérialisation des demandes de permis de construire.
     

b - Le contenu du texte

 

1 - La non-remise en cause de l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) en cas d'annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU)

 

Actuellement, les conséquences de l'annulation d'un document d'urbanisme sont prévues par l'article L. 174-6 du code de l'urbanisme.

 

L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015 ayant pour effet de remettre en application le document immédiatement antérieur, peut remettre en vigueur, le cas échéant, le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur.

 

Le pré-projet de loi a pour effet de limiter l'impact de cette mesure.

 

Si dans le délai d’un an suivant la date de cette annulation ou de cette déclaration d’illégalité, un plan local d’urbanisme ou une carte communale, dont les vices ayant conduit à son annulation ou sa déclaration d’illégalité ont été régularisés, n’est pas exécutoire, le plan d’occupation des sols remis en vigueur sera caduc. Durant cette période, le plan d’occupation des sols remis en vigueur ne peut faire l’objet d’aucune procédure d’évolution.

 

2 - La révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme

 

Il s'agit de simplifier les relations d'opposabilité et de compatibilité entre documents d'urbanisme, dans le cadre de la hiérarchie des normes.

 

Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement sera autorisé à prendre par voie d'ordonnance toute mesure de nature législative propre à la simplification des dispositions relatives aux obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme :

 

1° - En réduisant la liste des documents opposables aux schémas de cohérence territoriale (SCOT), aux plans locaux d’urbanisme (PLU) et aux documents d’urbanisme en tenant lieu, ainsi qu’aux cartes communales,

2° - En prévoyant les conditions et modalités de cette opposabilité, notamment en supprimant le lien de prise en compte au profit de la seule compatibilité,

3° - En prévoyant les mesures de coordination rendues nécessaires par les deux premières mesures.

 

Cette ordonnance sera publiée dans un délai de dix-huit mois suivant la publication de la présente loi. Un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de l’ordonnance.

 

3 - L'adaptation des avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour les opérations de lutte contre l'habitat indigne et pour les pylones de téléphonie mobile

 

Le permis de construire, le permis de démolir, le permis d'aménager, l'absence d'opposition à déclaration préalable, l'autorisation environnementale ou l'autorisation prévue au titre des sites classés tient lieu de l'autorisation préalable si l'architecte des Bâtiments de France a donné son accord, le cas échéant assorti de prescriptions motivées.

 

A ce titre, il s'assure du respect de l'intérêt public attaché au patrimoine, à l'architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s'assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine.

 

Ce principe est donné par l'article L. 632-2 du code du patrimoine.

 

Desormais, certaines opérations ne seront plus soumises à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France, mais à une consultation pour avis.

 

Les opérations ainsi facilitées seront :

 

  • les opérations de traitement de l'habitat indigne dans les secteurs patrimonialement protégés (sauf en cas de travaux sur un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques),
  • Le déploiement du très haut débit.

En cas de silence de l'ABF, cet avis sera réputé donné.

 

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables concernées et déposées à compter du lendemain de la publication de la présente loi.

 

4 - La simplification des recours des collectivités contre les avis des Architectes des Bâtiments de France

 

En cas de désaccord avec l'architecte des Bâtiments de France, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation transmet le dossier accompagné de son projet de décision à l'autorité administrative, qui statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. En cas de silence, l'autorité administrative est réputée avoir rejeté ce projet de décision. Ce principe est fixé par l'article L. 632-2 du code du patrimoine.

 

Désormais, le silence du préfet, en cas de recours formé par l’autorité compétente contre un avis de l’ABF, vaudra approbation du recours.

 

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables concernées et déposées à compter du lendemain de la publication de la présente loi.

 

5 - La limitation du nombre de pièces dans les demandes de permis de construire

Il s'agit de sécuriser les demandeurs d'une autorisation d'ubanisme en les assurant que seules les pièces prévues par les différentes dispositions législatives leur seront demandées par les services instructeurs.

 

L'article L. 423-1 du code de l'urbanisme précisera désormais que le dossier joint à ces demandes et déclarations ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification :

 

  • du respect des normes supra-nationales,
  • du respect des dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique (article L. 421-6 du code de l'urbanisme applicable aux permis de construire ou d'aménager),
  • des dispositions relatives à la sécurité ou à la salubrité publique,
  • du respect d'une autre législation si le projet est concerné (immeuble de grande hauteur, établissement recevant du public, autorisation d'exploitation commerciale...). Ces réglementations particulières sont prévues par les articles L. 425-1 et suivants du code de l'urbanisme).

6 - La dématérialisation des demandes de permis de construire

 

Il s'agit d'engager la digitalisation dans le champ de l’urbanisme. La dématérialisation des demandes de permis de construire doit être engagée en créant une téléprocédure. Toutes les communes ne seront pas concernées. Seront visées celles dont la population est supérieure à un seuil, fixé par décret.

 

La téléprocédure aura pour objectif de recevoir et de faciliter l'instruction dématérialisée des demandes d'autorisations d'urbanisme.

 

Ces nouvelles dispositions devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2022.

 

 

2 - LE PROJET DE LOI (4 avril 2018)

 

 

2.1 - La non-remise en cause de l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) en cas d'annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU)

 

Cette disposition a été simplifiée. En effet, il est désormais prévu que le plan d’occupation des sols sera remis en vigueur pour une durée d’un an à compter de la date de l'annulation ou de la déclaration d’illégalité. Il ne peut durant cette période faire l’objet d’aucune procédure d’évolution.

 

À défaut de plan local d’urbanisme ou de carte communale exécutoire à l’issue de ce délai, le règlement national d’urbanisme s’appliquera sur le territoire communal.

 

2.2 - La révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme

 

Le projet de loi n'apporte pas de modification sur cette disposition.

 

2.3 - L'adaptation des avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF) pour les opérations de lutte contre l'habitat indigne et pour les pylones de téléphonie mobile

 

Des précisions relatives à l'autorisation préalable donnée dans le cadre de sites patrimoniaux remarquables

 

Il est opportun de rappeler le principe applicable en la matière. Celui-ci est donné par l'article L. 632-1 du code du patrimoine.

 

Dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis.

 

Sont également soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des éléments d'architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble, sont protégés par le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Pendant la phase de mise à l'étude du plan de sauvegarde et de mise en valeur, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l'état des parties intérieures du bâti.

 

L'autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable.

 

Le projet de loi vient modifier l'article L. 632-1 du code du patrimoine. Il est désormais précisé que cette autorisation est, sauf exception, subordonnée à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), le cas échéant, assorti de prescriptions motivées.

 

Des précisions relatives aux ouvrages soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France

 

Le projet de loi précise que l’autorisation est soumise à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France lorsqu’elle porte sur :

1° Des antennes relais de radiotéléphonie mobile et leurs systèmes d’accroche ainsi que leurs locaux et installations techniques ;

2° Des opérations relatives aux terrains sur lesquels sont utilisés aux fins d'habitation des locaux ou installations impropres à cet objet pour des raisons d'hygiène, de sécurité ou de salubrité et communément appelés " bidonvilles " ;

3° Des mesures prescrites pour les immeubles à usage d’habitation déclarés insalubres à titre irrémédiable ;

4° Des mesures prescrites pour des immeubles à usage d’habitation menaçant ruine ayant fait l’objet d’un arrêté de péril et assorti d’une ordonnance de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter.

 

En cas de silence de l’architecte des Bâtiments de France, cet avis sera réputé donné.

 

2.4 - La simplification des recours des collectivités contre les avis des Architectes des Bâtiments de France

 

Cette disposition a été supprimée.

 

2.5 - La limitation du nombre de pièces dans les demandes de permis de construire

 

Le pré-projet de loi prévoyait que le dossier joint aux demandes d'autorisation et aux déclarations ne pouvait comprendre que les pièces nécessaires notamment à la vérification du respect des normes supra-nationales.

 

Le projet de loi vient remplacer l'expression "normes supra-nationales" par "droit de l'Union européenne".

 

2.6 - La dématérialisation des demandes de permis de construire

 

Une nouveauté : les pièces des dossiers des demandes de permis et des déclarations préalables seront mises à la disposition de l’administration

 

Les pièces des dossiers des demandes de permis et des déclarations préalables seront mises à la disposition de l’administration à des fins de contrôle, de traitement des taxes d’urbanisme, de suivi des changements relatifs aux propriétés bâties dans le cadre de l’assiette de la fiscalité directe locale, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques basées sur la construction neuve et de statistiques.

 

Les modalités et conditions dans lesquelles l’autorité (compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable) transmet aux autorités administratives compétentes les informations contenues dans ces demandes et déclarations seront précisées par décret.

 

Une précision relative à la dématérialisation de la réception et de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme

 

Un arrêté pris par le ministre chargé de l’urbanisme en définira les modalités.

 

3 - LE TEXTE ISSU DE LA CMP (26 septembre 2018)

3.1 - La non-remise en cause de l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) en cas d'annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU)

 

Il est désormais prévu que le plan d’occupation des sols sera remis en vigueur pour une durée de deux ans à compter de la date de l'annulation ou de la déclaration d’illégalité.

 

3.2 - L'organisation d'un débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable

 

Le principe :

 

Un débat a lieu au sein de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale et des conseils municipaux ou du conseil municipal sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables, au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme.

 

Ce principe est fixé par l'article L. 153-12 du code de l'urbanisme.

 

Les modifications :

 

Le nouveau texte vient ajouter une disposition sur ce sujet.

 

Lorsque le plan local d'urbanisme est élaboré par un établissement public de coopération intercommunale, le débat au sein des conseils municipaux des communes membres est réputé tenu s'il n'a pas eu lieu au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme.

 

3.3 - Les objectifs de l'action des collectivités publiques

 

La loi Elan vient préciser que la "lutte contre l'étalement urbain" constitue un des objectifs de l'action des collectivités publiques. Ce principe est précisé par l'article L. 101-2 du code de l'urbanisme.

 

De plus, les orientations d'aménagement et de programmation des Plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent désormais "favoriser la densification" (article L. 151-7 du code de l'urbanisme).

 

3.4 - La redéfinition du contenu des cartes communales

 

La loi Elan vient encadrer les dispositions des cartes communales.

 

Ainsi, la carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception :

 

  1. De l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ainsi que de l'édification d'annexes à proximité d'un bâtiment existant ;
     
  2. Des constructions et installations nécessaires :
  • à des équipements collectifs ;
  • à l'exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production ;
  • à la mise en valeur des ressources naturelles ;
  • au stockage et à l'entretien du matériel des coopératives d'utilisation de matériel agricole.

La deuxième catégorie des constructions et installations ne peut être autorisée que lorsqu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels ou des paysages.

 

Ces nouvelles dispositions sont insérées au sein de l'article L. 161-4 du code de l'urbanisme.

 

3.5 - Les règles relatives à l'extension de l'urbanisation en continuité des zones urbanisées

 

En principe, l'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Cette règle est fixée par l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme.

 

L'article 12 sexies du texte de la CMP (ou article L. 121-10 du code de l'urbanisme) vient modifier les cas de dérogations à ce principe.

 

Ainsi, outre celles destinées aux activités agricoles ou forestières, pourront également être autorisées les constructions ou installations nécessaires aux cultures marines.

 

Le texte précise également que l'accord de l'autorité administrative est refusé si ces constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.

 

Enfin, le changement de destination de ces constructions ou installations est interdit.

 

3.6 - Les dérogations à la loi littoral lors de la construction d'ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables

 

Le nouvel article L. 121-5-1 du code de l'urbanisme prévoit une nouvelle dérogation aux règles relatives à l'aménagement et à la protection du littoral.

 

Dans les zones non interconnectées au réseau électrique métropolitain continental dont la largeur est inférieure à dix kilomètres au maximum, les ouvrages nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables peuvent être autorisés, après accord du représentant de l'Etat dans la région.

 

L'autorisation d'urbanisme peut déroger aux par dérogation aux règles relatives à l'aménagement et à la protection du littoral prévues par le code de l'urbanisme. Elle est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

 

3.7 - La préservation des espaces remarquables ou caractéristiques et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques

 

La préservation des espaces remarquables ou caractéristiques et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques est un objectif du code de l'urbanisme.

 

Des aménagements légers peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public.

 

Le nouvel article L. 121-24 du code de l'urbanisme précise que la liste limitative et les caractéristiques des aménagements légers seront définies par décret en Conseil d'Etat.

 

De plus, il est expressément prévu que ces aménagements légers ne devront pas porter atteinte au caractère remarquable du site.

 

3.8 - La révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme

 

Le pré-projet de loi avait pour ambition de simplifier les relations d'opposabilité et de compatibilité entre documents d'urbanisme, dans le cadre de la hiérarchie des normes.

 

Il était prévu que le Gouvernement sera autorisé à prendre par voie d'ordonnance toute mesure législative propre à la simplification des dispositions relatives aux obligations de compatibilité et de prise en compte des documents d’urbanisme. Pour cela, le texte prévoyait de :

 

1° - réduire la liste des documents opposables aux schémas de cohérence territoriale (SCOT), aux plans locaux d’urbanisme (PLU) et aux documents d’urbanisme en tenant lieu, ainsi qu’aux cartes communales,

2° - prévoir les conditions et modalités de cette opposabilité, notamment en supprimant le lien de prise en compte au profit de la seule compatibilité,

3° - prévoir les modifications des dispositions du code de l'urbanisme relatives au contenu du schéma de cohérence territoriale rendues nécessaires par les évolutions,

4° - prévoir les mesures de coordination rendues nécessaires par les deux premières mesures.

 

L'ordonnance pourra également contenir des dispositions prévoyant que seuls le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) du plan local d'urbanisme (PLU) ainsi que les orientations d'aménagement et de programmation du plan local d'urbanisme (PLU) qui concernent l'ensemble du territoire couvert par ledit plan doivent être compatibles avec le document d'orientation et d'objectifs du schéma de cohérence territoriale (SCoT).

 

3.9 - Des modifications prévues pour le Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

 

Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d'ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la promulgation de la présente loi, toute mesure de nature législative propre à adapter à compter du 1er avril 2021, l'objet, le périmètre et le contenu du schéma de cohérence territoriale (SCoT).

Ces mesures auront pour effet de tirer les conséquences :

  • de la création du schéma régional d'aménagement, de développement durable et d'égalité des territoires,
  • et du transfert de la compétence en matière de plan local d'urbanisme aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre.


3.10 - Le refus de permis de construire dans un lotissement

 

Le texte réécrit l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme sans en modifier le fond.

 

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable

 

Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.

 

Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager

 

Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

 

Les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.

 

L'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis d'aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise.

 

3.11 - La protection des abords des monuments historiques

 

Le principe :

 

Les immeubles ou ensembles d'immeubles qui forment avec un monument historique un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à sa conservation ou à sa mise en valeur sont protégés au titre des abords. La protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative

 

Ces éléments sont fixés par l'article L. 621-30 du code du patrimoine.

 

Les modifications :

 

L'article L. 621-31 du code du patrimoine est modifié comme suit :

 

  • Le périmètre délimité des abords est créé par décision de l'autorité administrative. Il s'agissait auparavant uniquement d'une proposition de l'architecte des Bâtiments de France. Désormais, l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale pourra également émettre une proposition.
     
  • Lorsque la proposition émane de l'architecte des Bâtiments de France, elle sera soumise à l'accord de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale. Lorsque la proposition émane de ladite autorité, elle sera soumise à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France.

3.12 - La simplification des recours des collectivités contre les avis des Architectes des Bâtiments de France

 

Le principe :

 

En cas de désaccord avec l'architecte des Bâtiments de France, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation transmet le dossier accompagné de son projet de décision à l'autorité administrative, qui statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture. En cas de silence, l'autorité administrative est réputée avoir rejeté ce projet de décision. Ce principe est fixé par l'article L. 632-2 du code du patrimoine.

 

Les modifications :

 

Désormais, le silence du préfet, en cas de recours formé par l’autorité compétente contre un avis de l’ABF, vaudra approbation du recours.

 

De plus, la décision explicite de l'autorité administrative est mise à la disposition du public. En cas de décision tacite, l'autorisation délivrée par l'autorité compétente en fait mention.

 

Enfin, un recours peut être exercé par le demandeur à l'occasion du refus d'autorisation de travaux. Il est alors adressé à l'autorité administrative, qui statue. Le nouveau texte vient préciser que dans le cadre de ce recours, le demandeur peut faire appel à un médiateur désigné par le président de la commission régionale du patrimoine et de l'architecture parmi les membres de cette commission titulaires d'un mandat électif. Dans ce cas, l'autorité administrative statue après avis de ce médiateur.

 

Ces nouvelles dispositions s'appliqueront aux demandes d'autorisations d'urbanisme et aux déclarations préalables concernées et déposées à compter du lendemain de la publication de la présente loi.

 

3.13 - Le dépôt par le même bénéficiaire d'une deuxième demande d'autorisation visant le même terrain

 

Désormais, la délivrance antérieure d'une autorisation d'urbanisme sur un terrain donné ne fera pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire d'une nouvelle demande d'autorisation visant le même terrain. Le dépôt de cette nouvelle demande d'autorisation ne nécessitera pas d'obtenir le retrait de l'autorisation précédemment délivrée et n'emportera pas retrait implicite de cette dernière.

 

Ce principe est fixé par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme.

 

3.14 - L'information sur les sursis à statuer dans les certificats d'urbanisme

 

Les certificats d'urbanisme devront mentionner expressément si un sursis à statuer peut être opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le document précisera alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues par le code de l'urbanisme permettraient d'opposer le sursis à statuer.

 

Cet élément est fixé par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme.

 

3.15 -  Le respect d'un ordre chronologique entre décision d'urbanisme et décision environnementale

 

Lorsque le projet est soumis à autorisation environnementale ou à déclaration, le permis ou la décision de non-opposition à déclaration préalable ne peut pas être mis en œuvre :

1° Avant la délivrance de l'autorisation environnementale ;

2° Avant la décision d'acceptation, pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à déclaration.

 

Cette nouvelle règle est fixée par l'article L. 425-14 du code de l'urbanisme.

 

3.16 - La dématérialisation de la réception et de l'instruction des demandes d'autorisation d'urbanisme

 

Le texte de la CMP est plus précise que le projet de loi sur ce sujet.

 

Les communes dont le nombre total d'habitants est supérieur à 3 500 disposeront d'une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir et d'instruire sous forme dématérialisée les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022. Cette téléprocédure pourra être mutualisée au travers du service en charge de l'instruction des actes d'urbanisme. Un arrêté pris par le ministre chargé de l'urbanisme définira les modalités de mise en œuvre de cette téléprocédure.

 

3.17 - L'instruction par des prestataires privés des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et des déclarations préalables

 

Le principe

 

L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d'aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l'objet d'une déclaration préalable est :

 

a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d'une carte communale ;

b) Le préfet ou le maire au nom de l'Etat dans les autres communes.

c) Lorsqu'une commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l'établissement public au nom de l'établissement.

 

Pour l'instruction des dossiers d'autorisations ou de déclarations , le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes.

 

La modification

 

L'instruction des demandes pourra désormais être réalisée par un prestataire privé.

 

Selon le nouvel article L. 423-1 du code de l'urbanisme, l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale pourra confier l'instruction des demandes à un ou plusieurs prestataires privés, dans la mesure où l'autorité de délivrance conserve la compétence de signature des actes d'instruction.

 

Ces prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions. Ils agiront sous la responsabilité de l'autorité administrative, et celle-ci gardera l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du ou des prestataires. Les missions confiéesne devront entraîner aucune charge financière pour les pétitionnaires.

 

Les modalités d'application seront précisées par un décret en Conseil d'Etat.

 

4 - LE TEXTE DE LA LOI ELAN (23 novembre 2018)

Le Conseil constitionnel a validé ces dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018. Elles sont présentes au sein des articles 34 et suivants de la loi Elan.

 

TABLEAU RECAPITULATIF DES MESURES DE LA LOI ELAN
VISANT LES REGLES D'URBANISME

 

MESURES

DETAILS ARTICLES
DE LA LOI ELAN
La non-remise en cause de l'ancien Plan d'Occupation des Sols (POS) en cas d'annulation du Plan Local d'Urbanisme (PLU) Le POS immédiatement antérieur redevient applicable pour une durée de 24 mois. 34
L'organisation d'un débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable Le débat au sein des conseils municipaux des communes membres est réputé tenu s'il n'a pas eu lieu
au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme.
35
Les objectifs de l'action des collectivités publiques L'étalement urbain et la densification sont deux objectifs affirmés par la loi Elan. 38
La redéfinition du contenu des cartes communales Le contenu des cartes communales est redéfini par la loi. 39
Les règles relatives à l'extension de l'urbanisation en continuité des zones urbanisées

Outre celles destinées aux activités agricoles ou forestières, pourront également être autorisées les constructions ou installations nécessaires aux cultures marines.

 

Le texte précise également que l'accord de l'autorité administrative est refusé si ces constructions ou installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages.

42
Les dérogations à la loi littoral lors de la construction d'ouvrages
nécessaires à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables
L'autorisation d'urbanisme peut déroger aux par dérogation aux règles relatives à l'aménagement et à la protection du littoral prévues par le code de l'urbanisme. 44
La préservation des espaces remarquables ou caractéristiques
et des milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques

Des aménagements légers peuvent être implantés dans ces espaces et milieux lorsqu'ils sont nécessaires à leur gestion, à leur mise en valeur notamment économique ou, le cas échéant, à leur ouverture au public. Le nouvel article précise que la liste limitative et les caractéristiques des aménagements légers seront définies par décret en Conseil d'Etat.

45
La révision de la hiérarchie des normes des documents d'urbanisme Le texte a pour ambition de simplifier les relations d'opposabilité et de compatibilité entre documents d'urbanisme. 46
Des modifications prévues
pour le Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d'ordonnance des mesures pour définir l'objet, le périmètre et le contenu du schéma de cohérence territoriale (SCoT). 46

 

TABLEAU RECAPITULATIF DES MESURES DE LA LOI ELAN
VISANT LES DECISIONS D'URBANISME

 

MESURES DETAILS ARTICLES
DE LA LOI ELAN
Le refus de permis de construire dans un lotissement Deux situations sont envisagées : le cas où le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ou celui où le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager. 49
La protection des abords des monuments historiques La procédure de délimitation du périmètre est modifiée. 56
L'adaptation des avis des Architectes des Bâtiments de France (ABF)
pour les opérations de lutte contre l'habitat indigne
et pour les pylones de téléphonie mobile
Ces opérations seront facilitées : elles ne seront plus soumises à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France, mais à une consultation pour avis. 56
La simplification des recours des collectivités
contre les avis des Architectes des Bâtiments de France

Désormais, le silence du préfet, en cas de recours formé par l’autorité compétente contre un avis de l’ABF, vaudra approbation du recours.

De plus, la décision explicite de l'autorité administrative est mise à la disposition du public. En cas de décision tacite, l'autorisation délivrée par l'autorité compétente en fait mention.

56
La limitation du nombre de pièces
dans les demandes de permis de construire
Seules certaines pièces listées de façon limitative pourront être demandées par les services instructeurs. 57
Le dépôt par le même bénéficiaire
d'une deuxième demande d'autorisation
visant le même terrain
La loi Elan ouvre cette possibilité bien que la première décision n'ait pas fait l'objet d'un retrait. 58
L'information sur les sursis à statuer
dans les certificats d'urbanisme
Les certificats d'urbanisme devront mentionner expressément si un sursis à statuer peut être opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. 59
Le respect d'un ordre chronologique
entre décision d'urbanisme et décision environnementale
Les décisions environnementales (autorisation et déclaration) doivent être rendues en premier. 60
La mise à disposition de l'administration des pièces
des dossiers des demandes de permis
et des déclarations préalables
Les pièces seront mises à la disposition de l’administration à des fins de contrôle, de traitement des taxes d’urbanisme, de suivi des changements relatifs aux propriétés bâties dans le cadre de l’assiette de la fiscalité directe locale,
de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques basées sur la construction neuve et de statistiques.
62
La dématérialisation de la réception et de l'instruction
des demandes d'autorisation d'urbanisme
Les communes dont le nombre total d'habitants est supérieur à 3 500 disposeront d'une téléprocédure spécifique leur permettant de recevoir
et d'instruire sous forme dématérialisée les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2022.
62
L'instruction par des prestataires privés
des demandes de permis de construire, d'aménager
ou de démolir et des déclarations préalables
L'instruction de ces dossiers pourra désormais être réalisée par un prestataire privé. 62

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut National de la Consommation

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