Un copropriétaire est un consommateur vis-à-vis du syndic selon la Cour de Justice de l'Union européenne

Date de publication : 11/10/2023 - Logement/immobilier

Un copropriétaire peut-il être considéré comme un consommateur vis-à-vis du syndic ?

La Cour de Justice de l'Union européenne (CJUE) s'est prononcée sur cette question dans un arrêt en date du 27 octobre 2022. Cette décision concerne l'application des clauses abusives au sein d'un contrat entre un syndic et un copropriétaire.

Une personne physique, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, doit être considérée comme étant un "consommateur", au sens de cette directive, lorsqu’elle conclut un contrat avec un syndic, dans certaines conditions.

L'Institut national de la consommation (INC) vous donne des précisions sur cette décision.

1 - RAPPEL DES FAITS

La demande a été présentée dans le cadre d’un litige opposant une société commerciale de droit bulgare, gérante d’un immeuble en copropriété, à une personne physique propriétaire d’un appartement dans cet immeuble.

Le litige concernait le paiement de sommes dues en exécution d’un contrat conclu aux fins de l’administration et de l’entretien des parties communes dudit immeuble.

2 - LES FONDEMENTS JURIDIQUES

La Cour rappelle les règles juridiques applicables entre un professionnel et un consommateur et leurs conséquences sur les clauses abusives.

La définition d'un consommateur et d'un professionnel

La CJUE rappelle la définition du consommateur et du professionnel.

Aux fins de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, on entend par :

“consommateur” : toute personne physique qui, dans les contrats relevant de la présente directive, agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité professionnelle ;
“professionnel” : toute personne physique ou morale qui, dans les contrats relevant de la présente directive, agit dans le cadre de son activité professionnelle, qu’elle soit publique ou privée.

L'application des règles relatives aux clauses abusives

La Cour rappelle la réglementation applicable sur les clauses abusives en rappelant leur définition, puis leurs conséquences.

La définition d'une clause abusive au sein d'un contrat

L’article 3, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE prévoit qu’« une clause d’un contrat n’ayant pas fait l’objet d’une négociation individuelle est considérée comme abusive lorsque, en dépit de l’exigence de bonne foi, elle crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et [les] obligations des parties découlant du contrat. »

Les conséquences de la qualification de "clause abusive" vis-à-vis d'un consommateur

Aux termes du dixième considérant de la directive 93/13/CEE, est prévue « [...] une protection plus efficace du consommateur peut être obtenue par l’adoption de règles uniformes concernant les clauses abusives ; [...] ces règles doivent s’appliquer à tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur".

3 - LES CONCLUSIONS DE LA COUR

La CJUE a rendu une décision qui précise le statut d'un copropriétaire vis-à-vis du syndic.

Une personne physique, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, doit être considérée comme étant un « consommateur », au sens de cette directive, lorsque :

elle conclut un contrat avec un syndic,
aux fins de l’administration et de l’entretien des parties communes de cet immeuble,
pour autant qu’elle n’utilise pas cet appartement à des fins qui relèvent exclusivement de son activité professionnelle.

La circonstance qu’une partie des prestations fournies par ce syndic au titre de ce contrat résulte de la nécessité de respecter des exigences spécifiques en matière de sécurité et d’aménagement du territoire, prévues par la législation nationale, n’est pas de nature à soustraire ledit contrat au champ d’application de ladite directive.

Le copropriétaire est qualifié de consommateur, dans sa relation avec le syndic, s'il conclut un contrat avec ce dernier. En France, le syndicat des copropriétaires est le cocontractant du syndic dans le cadre de la copropriété. Néanmoins, il est possible d'imaginer l'application potentielle de cet arrêt aux prestations touchant exclusivement un copropriétaire, comme la réalisation d'un état daté.