Copropriété : création du diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs

Depuis le mois d'août 2025, un nouveau diagnostic doit être réalisé au sein de certains immeubles collectifs. Il s'agit du diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs. Cette diligence est issue de la loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.

L'Institut national de la consommation (INC) propose de faire le point sur ce document permettant d'étudier notamment la stabilité et la solidité du bâtiment.

1 - Le principe : la réalisation d'un diagnostic dans certaines zones

2 - L'information des propriétaires concernés

3 - L'obligation de transmettre le diagnostic et les sanctions applicables en cas de manquement

Les textes

1 - LE PRINCIPE : LA REALISATION D'UN DIAGNOSTIC DANS CERTAINES ZONES

Le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs doit être réalisé, par une personne compétente, dans les bâtiments d'habitation collectifs situés dans des zones déterminées par les communes. Le contenu du rapport est réglementé.

La délibération d'un périmètre par délibération du conseil municipal

Chaque commune peut définir des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel du bâtiment.

La détermination des territoires déterminant les bâtiments concernés par la réalisation du diagnostic

Les périmètres sont délimités par délibération du conseil municipal. Lorsque la commune est couverte par un Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUI), la délibération du conseil municipal est transmise au président de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) compétent. Il s'agit, par exemple, d'une communauté d'agglomération, d'une communauté de communes...

Peuvent entrer dans le périmètre des secteurs concernés :

1 - Les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé.

2 - Les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols.

Les périmètres des secteurs concernés sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.

Les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel, sont délimités par délibération du conseil municipal. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme intercommunal, la délibération du conseil municipal est transmise au président de l'EPCI compétent. Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent annexe dans un délai de trois mois au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale les périmètres des secteurs dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif fait l'objet d'un diagnostic structurel du bâtiment.

La périodicité de réalisation du diagnostic

Ce diagnostic doit être fait à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans. 

La réalisation du diagnostic

Ce diagnostic est élaboré par une personne qui justifie de compétences et de garanties. Cette personne est tenue de souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Le montant de la garantie ne peut être inférieur à 1 000 000 euros par sinistre et 1 500 000 euros par année d'assurance.

Les compétences requises

La personne qui réalise le diagnostic structurel du bâtiment peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique. Cette personne ou ses employés ou les membres du groupement qui interviennent dans la réalisation du diagnostic sont compétents dans les domaines suivants :

• Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
• L'évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, notamment la modélisation et les calculs de structures, infrastructures, descente de charge et de fondations, la géotechnique, la prise en compte de la nature du sol et de ses aléas ;
• Les produits de construction, les matériaux de construction et les équipements techniques ;
• Les pathologies du bâtiment et de ses équipements notamment celles liées aux risques provenant du sol ou de l'environnement du bâtiment et de ses différents réseaux ;
• La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• La connaissance des textes législatifs et réglementaires, notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l'habitat ;
• La capacité à coordonner différents intervenants et synthétiser leurs contributions pour aboutir à un document final unique ;
• Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Les diplômes, titres ou certifications exigés

La personne qui réalise le diagnostic justifie ses compétences ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, par la possession de l'un des diplôme, titre ou certification suivants :

• Un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de cinq ans dans les domaines des techniques du bâtiment, de la construction, du génie civil ou de la géotechnique, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, et d'au moins deux années d'expérience professionnelle dans au moins l'un des domaines d'activités précités. Ce diplôme doit être délivré par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen.
• Un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent.
• Une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent.

A noter : le titre professionnel et la certification de qualification professionnelle doivent avoir été délivrés par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen.

L'indépendance nécessaire de la personne qui réalise le diagnostic

La personne qui réalise le diagnostic structurel ainsi que ses employés ou les membres du groupement qui interviennent ne peuvent accorder, directement ou indirectement, au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature.

Elle ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses employés ou des membres du groupement qui interviennent, de la part d'une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les bâtiments sur lesquels porte le diagnostic, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature.

Les documents à remettre au propriétaire ou au syndic

La personne qui réalise le diagnostic structurel doit fournir au propriétaire ou au syndic en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ou à la commune lorsqu'elle le fait réaliser d'office :

• Les documents justifiant ses compétences, ou celles de ses employés ou des membres du groupement qui interviennent.
• Une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle.
• Une attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du propriétaire ou du syndic de copropriété et des entreprises intervenant sur l'immeuble sur lequel porte le diagnostic structurel, destinée à être adressée à la commune avec le rapport.

Les documents à remettre au diagnostiqueur

Après la désignation de la personne qui réalise le diagnostic structurel par le propriétaire ou les copropriétaires, ceux-ci lui remettent, lorsqu'ils existent :

• Les documents relatifs à l'historique des travaux réalisés sur l'immeuble, notamment les descriptifs, les factures et les plans d'exécution de ces travaux, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétés qui les ont décidés, ainsi que le carnet d'entretien de l'immeuble.
• L'ensemble des diagnostics immobiliers et des études techniques réalisés sur l'immeuble, au niveau du bâtiment.
• Les arrêtés de péril ou de mise en sécurité pris à l'encontre de l'immeuble au cours des dix dernières années et les mains-levées.
•  Le projet de plan pluriannuel de travaux lorsque les conditions de son élaboration ne répondent pas aux conditions requises pour la dispense de réalisation du diagnostic structurel. 

Le contenu de sa mission

Dans le cadre de sa mission, la personne réalisant le diagnostic structurel effectue une inspection visuelle extérieure et intérieure du bâtiment qui met en évidence les désordres apparents et établit un rapport sous format numérique.

Le contenu du rapport

Le rapport de diagnostic structurel contient au moins les informations suivantes :

• Les noms, qualités et coordonnées de la personne physique ayant réalisé le diagnostic et ceux des intervenants, les informations relatives au contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle.
• La localisation géographique de l'immeuble et son implantation, notamment sa situation sur la parcelle et les cas de mitoyenneté.
• La description du bâtiment notamment le type de construction, l'année de construction, le nombre d'étages, la présence d'un sous-sol et la superficie.
• La description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;
• La description des derniers travaux réalisés sur l'immeuble et l'analyse de leur impact éventuel sur la stabilité et la solidité du bâtiment.

Le cas échéant, le rapport comporte également :

• Les investigations complémentaires recommandées.
• Les recommandations des mesures de sécurisation du bâti avant la réalisation des travaux.
• Les recommandations des travaux à réaliser sous la forme d'une liste hiérarchisée.

A noter : un arrêté du ministre chargé de la construction précise le modèle de rapport de diagnostic structurel ainsi que les principales informations techniques contenues dans ce même rapport. Il s'agit de l'arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs.

Le cadre de la réalisation d'office du diagnostic

Lorsque le maire fait réaliser d'office le diagnostic structurel du bâtiment d'habitation collectif en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, les frais engagés par la commune sont recouvrés comme en matière de contributions directes à son profit.

Le contenu du diagnostic

Il inclut une description des désordres observés qui portent atteinte à sa solidité et évalue les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers.

Les exceptions à l'obligation de réalisation du diagnostic

Pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation soumis au statut de la copropriété, l'obligation de réaliser un diagnostic structurel de l'immeuble est satisfaite par l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Dans ce cas, la personne ayant élaboré le projet de plan pluriannuel de travaux justifie des compétences et garanties exigées.

2 - L'INFORMATION DES PROPRIETAIRES CONCERNES

La délibération du conseil municipal est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception :

• aux propriétaires des bâtiments situés dans les périmètres délimités par la commune,
• ou aux syndics représentant les syndicats des copropriétaires de ces bâtiments.Chaque syndic de copropriété est tenu de notifier aux copropriétaires cette délibération.

A défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics des copropriétaires, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.

La délibération du conseil municipal est notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Chaque syndic de copropriété est tenu de notifier aux copropriétaires cette délibération. Les notifications sont valablement faites par voie électronique.

A noter : Les copropriétaires peuvent, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale.

A défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics des copropriétaires, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé le bâtiment, ainsi que par affichage sur la façade du bâtiment.

3 - L'OBLIGATION DE TRANSMETTRE LE DIAGNOSTIC ET LES SANCTIONS APPLICABLES EN CAS DE MANQUEMENT

Le propriétaire de l'immeuble ou, pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndic transmet le diagnostic. Il transmet le rapport à la commune au plus tard dix-huit mois à compter de la notification qui lui a été faite de la délibération du conseil municipal ou de la date la plus tardive de l'affichage.

A noter : il peut également transmettre le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune.

A défaut de transmission du diagnostic ou, le cas échéant, du projet de plan pluriannuel de travaux en faisant office, le maire peut, dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire.

A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

LES TEXTES

> Article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation
 

> Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs
 

> Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement
 

> Arrêté du 22 août 2025 définissant le modèle de rapport à utiliser par le professionnel réalisant le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation