2020 : de nouvelles mesures pour encadrer les syndics de copropriété


Conseil syndical, assemblée générale, encadrement du syndic, charges... Les règles encadrant la copropriété ont été modifiées en octobre 2019.

 

En effet, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a modifié le régime des copropriétés au sens large. Les modifications s'appliqueront majoritairement à compter du 1er juin 2020, soit près de 55 ans après la publication de la loi sur la copropriété de 1965.

 

L'Institut national de la consommation vous présente les mesures issues de ce texte et touchant les syndics.


Cet article ne traite pas des mesures relatives aux contrats de syndics qui sont traités dans l'article INC "Contrats de syndic : des modifications dès le 1er juin 2020 !".

 

1 - La mission de conservation des archives du syndicat

L'ordonnance vient dire clairement que le syndic est chargé d'assurer la gestion des archives relatives au syndicat des copropriétaires. Cette disposition vient mettre un terme à certains débats.

 

Texte : article 18 de la loi de 1965

 

Consultez le document de l'INC "Comment décrypter un contrat de syndic ? Les 10 points essentiels".

 

2 - La fin de la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé

Petit historique sur l'obligation d'ouverture d'un compte bancaire séparé pour les copropriétés :

 

Avant le 24 mars 2015, le syndic avait l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé sauf dispense donnée par l'assemblée générale.

 

Depuis le 24 mars 2015, la dispense était limitée aux syndicats d'au plus 15 lots.

 

Consultez le document de l'INC "Copropriété et compte bancaire séparé".

 

L'ordonnance met fin aux possibilités de dispense de l'ouverture d'un compte bancaire séparé pour les copropriétés d'au plus quinze lots. Le principe et seule alternative sera désormais l'ouverture d'un compte bancaire séparé.

 

Cette disposition entrera en vigueur le 31 décembre 2020.

 

Texte : article 18 de la loi de 1965

 

3 - Les cas de carence ou d'inaction du syndic

L'ordonnance de 2019 vient introduire une nouvelle possibilité d'action en cas de carence du syndic.

 

En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical pourra, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'aura pas de conseil syndical, cette action pourra être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

 

En cas de condamnation, les dommages et intérêts seront alloués au syndicat des copropriétaires.

 

Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic sera répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

 

Texte : article 15 de la loi de 1965

 

4 - La rémunération du syndic : une petite précision sur les honoraires perçus pour l'établissement de l'état daté

Le principe est que les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion d'une mutation à titre onéreux ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

 

L'ordonnance précise qu'il s'agit de la mutation d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation.

 

Texte : article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

 

Consultez l'article de l'INC "Etat daté : un document très cher demandé lors de la vente d'un lot de copropriété".

 

5 - Les sanctions du manquement à l'obligation de délivrance de la fiche synthétique de la copropriété

Auparavant, ce manquement était un motif de révocation du syndic.

 

De plus, les contrats de syndic prévoyaient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne mettait pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité était déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

 

A partir du 1er juin 2020, ce manquement ne sera plus un motif de révocation du syndic. De plus, la pénalité n'interviendra qu'après l'écoulement d'un délai d'un mois. Enfin, ces pénalités seront déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.

 

Texte : article 8-2 de la loi de 1965

 

Consultez l'article de l'INC "La fiche synthétique de la copropriété".

 

6 - Les sanctions de l'absence de transmission de pièces au conseil syndical qui en fait la demande

En cas d'absence de transmission de ces pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. L'ordonnance confirme le principe, mais encadre l'imputation de ces pénalités.

 

Ainsi, il est précisé que ces pénalités seront déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l'assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.

 

Texte : article 21 de la loi de 1965

 

Consultez les articles de l'INC "Copropriété : la consultation des pièces justificatives des charges" et "Copropriété : le contrôle des comptes par le conseil syndical".

 

7 - Le changement de syndic

L'ordonance vient préciser le cadre du changement de contractant.

 

> Le souhait de ne pas conclure un nouveau contrat avec le même cocontractant

 

Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il pourra y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes :

 

  • Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat.
  • Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc (le jour franc court de 0 h à 24 h. Le premier jour franc, qui ouvre le délai, débute le lendemain de l’acte, de l’événement, de la décision, de la notification), après la tenue de cette assemblée.

 

> la résiliation en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie

Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.

 

Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

 

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.

 

Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

 

Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

 

L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

 

Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.

 

Ces dispositions s'appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020, y compris pour leurs effets légaux.

 

Texte : article 18 de la loi de 1965

 

> La remise de documents au nouveau syndic

L'ordonnance vient apporter quelques modifications aux obligations de remise de l'ancien syndic au nouveau syndic.

 

Dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions (au lieu d'un mois), l'ancien syndic est tenu de remettre, au nouveau syndic, la situation de trésorerie.

 

Dans ce même délai, il doit désormais communiquer les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

 

Enfin, dans le délai d'un mois, outre l'ensemble des documents et archives du syndicat, il doit remettre l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable.

 

La mention de la remise de la totalité des fonds immédiatement disponibles a été supprimée.

 

Ces dispositions entrent en vigueur le 31 décembre 2020 pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat par décision de l'assemblée générale.

 

Texte : article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

 

> La mise en concurrence des syndics

Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic. Cette obligation est actuellement prévue tous les trois ans. L'ordonnance a supprimé la mention du délai. Il peut donc en être déduit qu'elle devra avoir lieu tous les ans.

 

Cette modalité est réalisée en vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel. Cependant cette formalité ne sera plus prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic.

 

Texte : article 21 de la loi de 1965

 

Consultez le document de l'INC "La mise en concurrence des contrats de syndics"

 

8 - L'exercice de la mission de syndic bénévole

L'ordonnance vient modifier légèrement les règles applicables au syndic bénévole.

 

Le principe reste le même : seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer pourra être syndic non professionnel.

 

La principale modification porte sur les conséquences de la disparition de la qualité de copropriétaire.

Si cette condition disparaît, le mandat deviendra caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoquera une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic.

 

Texte : article 17-2 de la loi de 1965

 

9 - Les dates d'entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions

 

DISPOSITIONS DATES D'ENTREE EN VIGUEUR
Toutes les dispositions sauf les exceptions mentionnées dans le tableau 1er juin 2020
La fin de la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé 31 décembre 2020
La remise de documents au nouveau syndic par l'ancien syndic Ces dispositions entrent en vigueur le 31 décembre 2020 pour les syndicats de copropriétaires ayant été dispensés de l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat par décision de l'assemblée générale. Pour les autres, la mesure s'applique le 1er juin 2020.
Les nouvelles dispositions applicables en cas de changement de syndic Ces dispositions s'appliquent aux contrats de syndics conclus postérieurement au 1er juin 2020, y compris pour leurs effets légaux.

 

 

> Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

> Article INC "Contrats de syndic : des modifications dès le 1er juin 2020 !".

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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