Copropriété : le fonds de travaux en 5 questions !

Fiche pratique J 329


Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent constituer un "fonds de travaux". Il s'agit d'une "épargne" appartenant à la copropriété et alimentée par les cotisations annuelles des copropriétaires.

 

L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre ce dispositif.

 

L'Institut national de la consommation décrypte les règles applicables sur ce sujet.

 

Au sommaire de la fiche, 5 questions :

 

1 - Un fonds de travaux dans quels immeubles ?
2 - Un fonds de travaux pour quelles dépenses ?
3 - Comment est alimenté le fonds de travaux ?
4 - Quel est le montant de la cotisation au fonds de travaux ?
5 - Comment sont affectés les sommes déposées sur le fonds de travaux ?

 

1 - UN FONDS DE TRAVAUX DANS QUELS IMMEUBLES ?

Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.

 

 

À noter Des exceptions ont été prévues à cette obligation :

 

  • lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat pourra décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale,
  • si le diagnostic technique global a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de cette obligation pendant la durée de validité du diagnostic.

 

 

2 - UN FONDS DE TRAVAUX POUR QUELLES DEPENSES ?

Le fonds de travaux peut être utilisé pour financer les dépenses résultant :

 

  • des travaux prescrits par les lois et règlements,
  • des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

3 - COMMENT EST ALIMENTE LE FONDS DE TRAVAUX ?

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

 

4 - QUEL EST LE MONTANT DE LA COTISATION AU FONDS DE TRAVAUX ?

Le montant de la cotisation annuelle est calculé en pourcentage du budget prévisionnel. Ce montant sera décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.

 

Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

 

Le budget prévisionnel est défini par l'article 14-1 de la loi de 1965.

 

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

 

 

5 - COMMENT SONT AFFECTEES LES SOMMES DEPOSEES SUR LE FONDS DE TRAVAUX ?

Sur décision de l'assemblée générale
L'assemblée générale, votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux définis ci-dessus.

 

Suite à l'exécution de travaux urgents
Par exception, lorsque le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant également dans les conditions de la majorité absolue, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

 

Le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à des travaux urgents dans le cadre de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic doit alors inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

 

  • la question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux,
  • la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.
 Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donneront pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation (INC)

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