Loi ELAN : l'amélioration du droit des copropriétés


Quatre ans après la loi Alur, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Il s’agit de la loi dite "Elan" ou "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique".

 

Ce texte en date du 23 novembre 2018 compte 234 articles et réforme de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme… Le Conseil constitionnel a validé la majorité des dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018.

 

L’Institut national de la consommation vous présente les évolutions de ce texte depuis le pré-projet de loi daté du 13 décembre 2017.


  L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au Journal Officiel du 31 octobre 2019. Pour en savoir plus, cliquez sur ce lien.

 

1 - LE PRE-PROJET DE LOI (13 décembre 2017)

Les règles relatives aux copropriétés seront revues dans le cadre d'une future ordonnnance.

a - Les objectifs de cette mesure

Il s'agit de revoir les règles de gouvernance des copropriétés selon deux axes principaux :

 

  • le premier est de lever les blocages en adaptant les dispositions de la loi sur les copropriétés en fonction de la destination et de la taille de la copropriété,
  • Le second est d’adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété et celles relatives à la prise de décisions par le syndic.

b - Le contenu du texte

L'adoption d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis

Le pré-projet de loi ELAN autorisera le Gouvernement à procéder par ordonnance à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété.

 

Le Gouvernement peut, à ce titre, apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour :

 

  • assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés,
  • harmoniser l'état du droit,
  • remédier aux éventuelles erreurs,
  • abroger les dispositions devenues sans objet.

La prise de mesures visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux.

Le Gouvernement est également autorisé à prendre, par ordonnance, les mesures relevant du domaine de la loi visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :

 

1 - Redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi au regard :

 

  • des caractéristiques des immeubles,
  • de leur destination,
  • de la taille de la copropriété.

2 - Modifier les règles d’ordre public applicables à ces copropriétés.

 

3 - Clarifier et adapter :

 

  • les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété,
  • les règles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires
  • les droits et obligations des syndicats de copropriétaires et ceux des copropriétaires.

 Les ordonnances devront être publiées dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la publication de la loi ELAN.

 

2 - LE PROJET DE LOI (4 avril 2018)

Le projet de loi maintient les deux premiers axes du pré-projet de loi relatifs :

 

  • à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis,
  • à la prise de mesures visant à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux.

Ce texte vient, en outre, modifier la procédure relative aux mesures de sauvegarde en cas d'état de carence du propriétaire d'un immeuble, ainsi que celle relative aux opérations de requalification de copropriétés dégradées.

La modification de la procédure relative à l'état de carence

Le projet de loi vient introduire une nouveauté importante en modifiant l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation relatif à la procédure dite de l'état de carence. Désormais, les conclusions de l'expertise seront notifiées, avec la décision qui l'ordonne, au syndicat des copropriétaires, mais également aux copropriétaires. Il en est de même pour l'ordonnance du président du tribunal de grande instance.

 

Consultez la fiche pratique de l'INC "Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ? Le mémo".

 

Ces dispositions seront applicables aux procédures ouvertes à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi.

 

Des précisions relatives aux opérations de requalification de copropriétés dégradées

Le projet de loi vient préciser que "pour assurer le relogement, à titre temporaire ou définitif, des occupants des logements dans les copropriétés situées dans le périmètre des opérations (visées), le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale, signataires de la convention, peuvent user de leurs prérogatives". Ces pouvoirs relèvent de l'article L. 521-3-3 du code de la construction et de l'habitation.

 

Cette précision viendra compléter l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation.

 

La prise de possession d’un ou plusieurs immeubles dégradés

Le projet de loi prévoit la modification de l'article L. 522-1 du code de l'expropriation.

 

Ainsi, un décret pris sur avis conforme du Conseil d’État pourra autoriser la prise de possession d’un ou plusieurs immeubles dégradés situés dans le périmètre (d'une opération de requalification des copropriétés dégradées), dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent nécessaires la prise de possession anticipée et qu’un projet de plan de relogement des occupants a été établi.

 

3 - LE TEXTE ISSU DE LA CMP (26 septembre 2018)

Outre les dispositions relatives au code de la copropriété, à la prévention des contentieux, à l'état de carence et aux copropriétés dégradées issues du projet de loi initial, la dernière version du texte vient modifier le régime de la copropriété des immeubles bâtis sur différents aspects.

L'application du statut de la copropriété (article 59 bis E)

Afin d'éviter certains contentieux, la loi Elan vient définir le moment de l'application du statut de la copropriété à un immeuble. Dorénavant, en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut s’appliquera à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

 

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prendra effet lors de la livraison du premier lot.

 

L’immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut.

 

La redéfinition des lots de copropriété (article 59 bis D)

Actuellement, la loi de 1965 régissait tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

 

Dorénavant, la loi visera des lots de copropriété qui comporteront obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Cette précision est mentionnée expressément dans la loi.

 

Ce lot pourra être un lot transitoire. Il sera alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire seront stipulées dans le règlement de copropriété.

 

 Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire. À cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

 

Des précisions sur la notion de parties communes (articles 59 bis F et 59 bis G)

La loi Elan vient modifier l'article 3 de la loi de 1965. Dans le silence ou la contradiction des titres, tout élément incorporé dans les parties communes sera désormais réputé partie commune. Par ailleurs, le droit d'affichage sur les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes seront réputés droits accessoires aux parties communes.

 

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

 

Les parties communes à jouissance privative seront les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

 

L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

 

 Les syndicats des copropriétaires disposeront d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions.

 

A cette fin, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette décision sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

 

La participations à l'assemblée générale (article 59 bis M)

Les copropriétaires pourront désormais participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

 

Ils pourront, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Seront également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic seront définies par décret en Conseil d'Etat.

 

Les délégations du droit de vote (article 59 bis M)

Le texte apporte des modifications importantes aux possibilités pour un copropriétaire de déléguer son droit de vote. Ce régime est fixé par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Auparavant, tout copropriétaire pouvait déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne pouvait, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire pouvait recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat.

 

Le seuil est dorénavant égal à 10 %.

 

Le texte vient également préciser des éléments pour les les délégations de vote reçus par des époux copropriétaires.

 

Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

 

Enfin, le texte rédige plus clairement les interdictions liées au syndic.

 

Ainsi, ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

 

1° - Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin.
2° - Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin.
3° - Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin.
4° - Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

 

La procédure applicable aux impayés (article 59 bis K)

La procédure est prévue par l'article 19-2 de la loi de 1965.

 

 

La principe était le suivant : à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision appelée au titre du budget prévisionnel, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

 

 

La loi Elan modifie la procédure applicable aux impayés sur les points suivants :

 

  • les provisions relatives aux dépenses pour travaux sont désormais visées par ce dispositif,
  • la référence à la lettre recommandée avec accusé de réception a été supprimée,
  • la sanction du non-paiement a été aggravée : non seulement les autres provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel et des dépenses pour travaux deviennent exigibles, mais également les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents.

Enfin, la loi Elan supprime la référence à l'exécution provisoire de plein droit de l'ordonnance.

 

Consultez la fiche pratique de l'INC relative à l'envoi d'une lettre recommandée électronique en copropriété.

 

La consultation des pièces par le conseil syndical (article 59 bis AB)

Conformément à l'article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.

 

La loi Elan vient ajouter une sanction au non-respect de cette demande par le syndic : « en cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. »

 

La listes documents présents dans l'extranet (article 59 bis B)

Suite à la loi Elan, un décret précisera la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

 

Les prescriptions en matière de copropriété (article 59 bis O)

Le texte vient modifier intégralement l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Le délai de prescription des actions personnelles : Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

 

Ainsi, les actions en justice se prescrivent par un délai de cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Auparavant, le délai était de dix ans.

 

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

 

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la loi de 1965 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois.

 

Enfin, s'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition.

 

 

Les dispositions relatives au fonds de travaux (article 59 bis A)

Le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux, sauf exception, en application de l'article 14-2 de la loi de 1965. L'assemblée générale peut alors affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux.

 

La loi Elan précise que cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. 

 

Les droits de construire, d’affouiller et de surélever (article 59 bis F)

Les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne pourront pas faire l’objet d’une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits pourront toutefois constituer la partie privative d’un lot transitoire.

 

Les conventions par lesquelles un tiers ou un copropriétaire s’est réservé, conformément au précédent régime en vigueur, l’exercice d’un droit de construire, d’affouiller ou de surélever, demeureront valables.

 

Les opérations de restauration immobilière (article 59)

Le texte modifie l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme en renforçant l'information des copropriétaires..

 

En effet, dans ce cadre, la personne qui en a pris l'initiative de la déclaration d'utilité publique, arrête, pour chaque immeuble à restaurer, le programme des travaux à réaliser dans un délai qu'elle fixe.

 

La loi Elan vient préciser que cet arrêté doit être notifié à chaque propriétaire. Lorsque le programme de travaux concerne des bâtiments soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, l’arrêté est notifié à chaque copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic.

 

4 - LE TEXTE DE LA LOI ELAN (23 novembre 2018)

 

Le Conseil constitionnel a validé ces dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018. La révision du régime de la copropriété est prévue au sein des articles 202 et suivants de la loi Elan.

 

MESURES

DETAILS

ARTICLES
DE LA LOI ELAN

Adoption d’un code relatif à la copropriété
des immeubles bâtis

Prise d’une ordonnance

215

Redéfinition des bases de la copropriété

Redéfinition :

1. Des lots de copropriété ;

2. De la notion de parties communes.

206 et suivants

Assemblée générale

1. Participation aux AG :

participation par présence physique, par visioconférence ou autres.

2. Délégations de droit de vote :

modification du seuil.

211

Procédure relative aux impayés

Quelques modifications :

* Les provisions pour travaux sont désormais visées ;

* La référence à la LRAR a été supprimée ;

* Les sanctions sont plus importantes.

210

Consultation des pièces par le conseil syndical

Le non-respect par le syndic de son obligation est sanctionnée plus lourdement.

203

Documents de l’extranet

Un décret doit venir définir la liste minimale des documents le composant.

205

Prescriptions en matière de copropriété

Le délai de prescription des actions personnelles en copropriété est désormais de 5 ans au lieu de 10 ans.

213

Fonds de travaux

Il est expressément prévu que l’affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition de charges.

204

Amélioration de la gestion des immeubles
et prévention des contentieux
Prise d’une ordonnance 215
Copropriétés en difficulté

Modifications des règles relatives :

1. À l’état de carence ;

2. Aux opérations de requalification des copropriétés dégradées.

202

 

> Projet de loi ELAN : tableau de concordance des articles du pré-projet de loi et du projet de loi   

 

5 - L'ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2019

 

L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au Journal Officiel du 31 octobre. Elle vient modifier certains articles de la loi du 10 juillet 1965.

 

Elle est structurée autour des points suivants :

Titre Ier : DISPOSITIONS RELATIVES À LA STRUCTURE JURIDIQUE DE L'IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ
Chapitre Ier : Préciser le champ d'application de la copropriété et clarifier le régime juridique des parties communes
Chapitre II : Préciser le contenu du règlement de copropriété
Chapitre III : Favoriser la transmission de la fiche synthétique
Chapitre IV : Faciliter la réalisation des travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives
Chapitre V : Clarifier la répartition des charges et frais entre les copropriétaires
Titre II : DISPOSITIONS RELATIVES À L'ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ
Chapitre Ier : Préciser les règles applicables aux syndicats des copropriétaires
Chapitre II : Améliorer la gestion du syndicat
Chapitre III : Clarifier les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat des copropriétaires
Chapitre IV : Favoriser le recouvrement des charges des copropriétaires dues au syndicat
Chapitre V : Renforcer les pouvoirs du conseil syndical
Titre III : DISPOSITIONS RELATIVES À LA PRISE DE DÉCISION AU SEIN DE LA COPROPRIÉTÉ
Chapitre Ier : Clarifier les règles de représentation aux assemblées générales en cas de démembrement du droit de propriété
Chapitre II : Favoriser la prise de décision en assemblée générale
Titre IV : DISPOSITIONS PROPRES À CERTAINS IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ
Chapitre Ier : Faciliter le recours au syndicat secondaire, à la division en volumes de la copropriété et au mandataire ad hoc
Chapitre III : Adapter les règles applicables aux petites copropriétés
Titre V : DISPOSITIONS DIVERSES
Titre VI : DISPOSITIONS TRANSITOIRES ET FINALES

 

L'Institut national de la consommation décryptera les différentes mesures très prochainement.

 

Consultez le rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

 

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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