Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ? Le mémo

Fiche pratique J 291


Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ? A quel moment convient-il d'agir ? Comment limiter l'aggravation de la situation ?


En cas de problèmes sérieux, trois cas sont prévus par la loi :

–- une procédure d'alerte pour les copropriétés fragiles,

- –une procédure applicable aux copropriétés en difficulté,

- –une procédure en cas d'état de carence.

 

La procédure d'alerte a pour objectif d'intervenir le plus tôt possible. Elle est un préalable essentiel de la procédure applicable aux copropriétés en difficulté. Enfin, la dernière procédure précise les mesures applicables dans les cas les plus graves : l'état de carence.

 

 

1 - La procédure d'alerte

2 - La procédure applicable aux copropriétés en difficulté

3 - La procédure en cas d'état de carence

 


1 - LA PROCEDURE D'ALERTE (articles 29-1 A, B et C de la loi du 10 juillet 1965)

Cette procédure a pour objectif d'analyser rapidement les difficultés rencontrées par une copropriété.

 

1.1 - Une copropriété fragile

La procédure d'alerte vise les copropriétés fragiles. Cette situation est appréciée à la date de clôture des comptes de la copropriété.

 
Si les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic en informe le conseil syndical et saisit le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

 

A défaut de réaction du syndic dans le délai d'un mois, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat peuvent également saisir le président du Tribunal de Grande Instance (TGI). Ce dernier peut également être saisi par un fournisseur d'eau ou d'électricité et par une entreprise ayant réalisé des travaux dont les factures restent impayées depuis six mois. Le créancier doit avoir adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

 

 

1.2 - La nomination d'un mandataire ad hoc par le Président du Tribunal de Grande Instance

 

Le juge peut désigner un mandataire ad hoc.

Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc, le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires. Toutefois, à titre exceptionnel, le juge peut également désigner, par décision spécialement motivée, une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.

 

Les mandataires ad hoc ne doivent pas, au cours des cinq années précédentes :

 

  • avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un de ses créanciers,
  • s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux,
  • avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné,
  • être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes.

Le juge doit également préciser :

 

  •  la mission du mandataire ad hoc,
  • sa rémunération (qui est fixée par l'arrêté du 8 octobre 2015),
  • la répartition des frais (entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, entre les copropriétaires ou entre les créanciers selon l'origine de la saisine).

À noter  Le mandataire ad hoc ne pourra, à la fin de la procédure, être désigné syndic.

 

 

1.3 - Les missions du mandataire ad hoc

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, le mandataire adresse un rapport présentant :

 

L'identification de l'origine des problèmes :

  • analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires,
  • analyse de l'état de l'immeuble

Les préconisations de solutions :

 

  • pour rétablir l'équilibre financier du syndicat,
  • pour assurer la sécurité de l'immeuble,
  • les résultats des actions éventuellement menées avec les parties en cause.

 À noter  Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sa nomination. 

 

Le président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc, à la demande de celui-ci, sous sa responsabilité et à ses frais, à se faire assister de tout tiers pour l'accomplissement de tâches relevant de la mission qui lui a été confiée lorsque le bon déroulement de la procédure le requiert. 

 

 

1.4 - L'inscription des questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale

Les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport sont inscrits, par le syndic, à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoquera une assemblée générale spécialement à cet effet. Si le rapport du mandataire ad hoc préconise des mesures d'urgence, ce délai sera ramené à trois mois.
 
À noter  Cette procédure peut constituer un préalable à la désignation d'un administrateur provisoire.

 

Les difficultés ponctuelles touchant un copropriétaire
 
Quand un copropriétaire éprouve des difficultés, il est important qu'il contacte le syndic de copropriété et le conseil syndical afin de trouver des solutions amiables. Sa situation ne doit pas s'aggraver et ce, dans l'intérêt de l'ensemble de la copropriété.
 
Voir la fiches pratique de l'INC "Le conseil syndical

 

 

2 - LA PROCEDURE APPLICABLE AUX COPROPRIETES EN DIFFICULTE (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965) 

Le but de cette procédure est rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Un administrateur provisoire sera désigné. Son rôle sera véritablement distinct de celui du mandataire ad hoc, personne indépendante qui va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement. L'administrateur provisoire se substitue au syndic, qui est dessaisi, et s'immisce dans sa gestion. Ces deux procédures sont donc distinctes, mais complémentaires.

 


2.1 - Une copropriété en difficulté

Un administrateur provisoire du syndicat peut être désigné, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
 
A cette fin, le président du Tribunal de Grande Instance peut être saisi par :

 

  • par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat,
  • Ppar le syndic,
  • par le Procureur de la République.

À noter La rémunération de l'administrateur provisoire est fixé par l'arrêté du 8 octobre 2015.

 

 

2.2 - Les missions de l'administrateur provisoire
Le juge nomme l'administrateur provisoire inscrit sur une liste  et fixe sa mission. Lorsque la conception et la mise en œuvre des mesures de redressement de la copropriété requièrent une haute technicité et l'intervention d'une personne ayant une qualification particulière, celui-ci peut solliciter l'autorisation de s'adjoindre une telle personne.

 

Le juge peut à tout moment modifier, prolonger ou mettre fin à la mission de l'administrateur provisoire. Il est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. L'administrateur provisoire doit exécuter personnellement sa mission, mais il peut éventuellement se faire assister par un tiers. La durée de la mission de l'administrateur provisoire est fixée par le juge, mais elle ne peut désormais être inférieure à douze mois.

 

2.3 - Quels sont les pouvoirs de l'administrateur provisoire ?

Le président du Tribunal de Grande Instance lui confie tous les pouvoirs du syndic aux fins d'exécuter au mieux sa mission.

 
À noter  L'administrateur provisoire peut établir un plan d'apurement des dettes, dont la procédure est définie par les articles 62-15 et suivants du décret du 17 mars 1967. Il sera d'une durée maximale de cinq ans et comportera un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat.
 
Attention  En conséquence, le mandat du syndic, qui ne peut aucunement remplir cette mission, cesse de plein droit sans indemnité, ainsi que les pouvoirs de l'assemblée générale, et ce, à l'exception :

 

  • des actes d'acquisition immobilière, ainsi que les actes de disposition,
  • la modification, ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

L'administrateur provisoire convoque et préside l'assemblée générale, qui exerce conjointement avec le conseil syndical, les pouvoirs non dévolus à l'administrateur.
 
À noter  Les dispositions du code du commerce relatives aux sociétés en difficulté ne sont pas applicables aux copropriétés en difficulté.

 

Les demandes formées par le ministère public (article 61-1-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 17 août 2015).

 

Les demandes formées par le ministère public dans le cadre des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le sont par requête. Elle indique les faits de nature à motiver la demande. Le président du tribunal de grande instance, par les soins du greffier, fait convoquer les personnes qu'il désigne par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A la convocation est jointe la requête du ministère public.

 

Les présentes dispositions ne sont pas applicables aux procédures en cours au jour de son entrée en vigueur, soit le 19 août 2015.

 

 

2.4 - La fin de la mission de l'administrateur provisoire

Conformément à l'article 62-11 du décret de 1967, l'administrateur provisoire rend compte par écrit de sa mission au président du tribunal de grande instance à la demande de ce dernier et au moins une fois par an.

 

Il dépose son rapport au greffe de la juridiction qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical, lorsqu'il en a été désigné un, ou, à défaut à chacun de ses membres et au procureur de la République, au représentant de l'Etat dans le département, au maire de la commune et au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent s'ils en font la demande.

 

Lorsqu'un pré-rapport est établi, le greffe de la juridiction en adresse copie au procureur de la République et au président du conseil syndical.

 

Les observations des personnes auxquelles ces documents ont été adressés, doivent être formulées au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de leur réception. Elles sont transmises au greffe du tribunal de grande instance qui les communique au président de ce tribunal et à l'administrateur provisoire.

 

Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l’immeuble sous administration provisoire renforcée.

 

Cette procédure est précisée par les articles 62-30 et suivants du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015.

 

 

3 - LA PROCEDURE EN CAS D'ETAT DE CARENCE (articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l'habitation)

Cette procédure est la plus sévère. Elle doit être évitée en raison de ses lourdes conséquences, d'où l'importance de prévenir les difficultés en amont.

 

3.1 - Un état de carence

L'état de carence caractérise les situations, dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble où la sécurité des occupants. Cette procédure traite des situations de dangers que rencontrent certaines copropriétés. L'absence de solutions peut conduire à le juge à retenir, dans le cas le plus extrême, l'expropriation de l'immeuble.
 

3.2 - Le processus de déclaration de l'état de carence

Si cette situation est constatée, le président du tribunal de grande instance, est saisi aux fins de désigner un ou plusieurs experts chargés de constater l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre.
 
Peuvent saisir le président du TGI :

 

  • le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (intercommunalité) compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble,
  • avec accord des 2 premiers, le représentant de l'Etat dans le département,
  • le syndic,
  • l'administrateur provisoire de la procédure des copropriétés en difficultés (voir "Une copropriété en difficulté"),
  • des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

 
3.3 - L'expertise

Un ou plusieurs experts sont chargés de constater l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre. Les experts doivent réaliser leurs constats dans un délai fixé par le juge qui ne pourra excéder trois mois, renouvelable une fois.
 
Le juge peut déclarer l'état de carence au vu des conclusions de l'expertise, après avoir entendu les parties.
 
À noter  Depuis le 28 mars 2009, la décision n'est plus notifiée à chaque copropriétaire.
 

3.4 - L'expropriation de l'immeuble

A la suite de la déclaration de l'état de carence, l'expropriation peut être poursuivie au profit :

 

  • de la commune,
  • de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
  • d'un organisme y ayant vocation,
  • d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme,
  • d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital.

 

Les objectifs de l'expropriation
Le maire ou le président de l'intercommunalité constitue un dossier qu'il soumet au vote de l'assemblée délibérante. Celui-ci présente le projet simplifié d'acquisition publique en vue :

 

  • soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage,
  • soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné.

Il comporte une évaluation sommaire de son coût , ainsi qu'un plan de relogement des occupants concernés répondant aux conditions précisées aux articles L. 314-1 et suivants  du code de l'urbanisme.

 
À noter  Le dossier pourra également avoir pour objectif l'expropriation des parties communes. Cette mesure a été instaurée à titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la promulgation de la loi.

 
La prise de l'arrêté
Le représentant de l'État dans le département, par un arrêté :

 

  • –procède à la déclaration d'utilité publique du projet d'acquisition,
  • –déclare cessibles les immeubles ou parties d'immeubles, les parcelles ou les droits réels immobiliers concernés,
  • –indique la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel est poursuivie l'expropriation,
  • –fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée, qui ne peut être inférieure à l'évaluation effectuée par le service chargé des domaines,
  • –détermine la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles ou parties d'immeubles, après paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, après consignation de l'indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d'au moins deux mois à la déclaration d'utilité publique.

L'arrêté est notifié :

 

  • – au syndicat des copropriétaires,
  • – à l'administrateur provisoire,
  • – à l'auteur de la saisine,
  • – au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,
  • – aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.

A défaut de connaître l'adresse de ces personnes ou de pouvoir les identifier, la notification est réalisée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ; ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

 
L'arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation de l'immeuble.

 
Les conséquences
Dans le mois qui suit la prise de possession, le représentant de l'Etat dans le département est tenu de poursuivre la procédure d'expropriation dans les conditions prévues par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

 
Les modalités de transfert de propriété des immeubles et l'indemnisation des propriétaires sont soumises aux dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

 
À noter  La valeur des biens est désormais appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble mentionnés dans le rapport d'expertise et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements.

 
À noter  Une précision relative aux propriétaires occupants a été insérée par la loi ALUR. L'indemnité d'occupation versée à l'expropriant est assimilée à un loyer pour l'attribution des allocations de logement et y ouvre droit. Ces aides seront versées en tiers payant à l'expropriant.

 

LES AUTRES PROCEDURES

La loi ALUR a créé une procédure de traitement des difficultés des copropriétés dégradées au sein du code de la construction et de l'habitation (articles L. 741-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Ces mesures visent essentiellement de permettre la réalisation de travaux au sein de ces structures en difficulté.

 

Peuvent être également décidés :

 

 

À noter Cette procédure a fait l'objet de modifications suite à la loi ALUR par deux textes règlementaires : le décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté et l'arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l'administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté.

 

 

Virginie POTIRON,
Juriste

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