Prévenir l'expulsion, lutter contre l'exclusion (HLM)


Le parc social est de plus en plus victime d'impayés de loyer. Les petites dettes (eau, charges locatives…) se multiplient. Les faits générateurs qui expliquent ces situations d'impayés ont pour origine des motifs divers (problèmes de santé, éloignement familial, difficultés financières liées au budget ou encore des motifs administratifs tel qu'un accident de travail non encore régularisé) mais aussi des facteurs prévisibles (précarisation de l'emploi, développement des situations de surendettement, crédits à la consommation multiples...) ou imprévisibles ( budget serré, problèmes de santé, situations familiales…). Pour autant, il est très difficile pour un bailleur social d'ajuster la provision des charges avec la réalité. Le locataire est donc parfois surpris du montant important de la régularisation de ses charges.

 
Le bailleur social est pourtant en mesure de mettre fin au bail si le locataire ne paie pas le loyer et les charges aux échéances convenues. En cas de clause résolutoire incluse dans le bail,  la résiliation peut être prononcée automatiquement par le bailleur. À défaut, la résiliation du bail se fera en justice avec expulsion du locataire.

 
Bon à savoir  Se rapprocher du ou de la gardienne d'immeuble en priorité qui peut aider le locataire et l'accompagner dans ses démarches en toute confidentialité.

 

 

1 - La prévention de l'impayé

Le principe est que tout locataire, à chaque étape, peut se manifester par tous moyens. Si le locataire n'ose pas se manifester auprès du bailleur social, il pourra contacter son gardien ou une assistante sociale.

 
A tout moment, le locataire peut également demander un échéancier de paiement. Cet échéancier permettra soit de régler la dette soit au moins de la stabiliser et d'éviter ainsi de passer par la case contentieuse.

 
La plupart des organismes sociaux disposent d'une Commission de prévention des expulsions en interne qui permet de réunir les acteurs du domaine social (bailleurs, mairie, représentant de la CAF) et de prendre des décisions collégiales sur chaque dossier de locataire en difficulté.

 
Même à ce stade, le locataire, prévenu de la réunion, peut encore solder sa dette. Il existe également les Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) permettant de coordonner les dispositifs, d'articuler les procédures de traitement du surendettement et pouvant intervenir à tout moment de la procédure d'expulsion.

 

Ne pas hésiter à se rapprocher également du pôle social du bailleur social pour trouver des solutions. Le pôle social a une approche différente des services contentieux ou pré-contentieux. 

 

 

2 - La procédure contentieuse

Dans la plupart des cas, en cas d'impayés, le locataire d'un logement social reçoit deux ou trois lettres de relance de la part de son organisme social. Ces lettres sont ensuite suivies d'une mise en demeure. Le locataire dispose donc d'un délai assez étendu pour pouvoir se manifester.

 
Selon l'article L. 353-15-2 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque le bail de l'occupant d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d'un protocole d'accord conclu entre le bailleur et l'intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d'occupation et donne droit à l'aide personnalisée au logement.

 
La durée du protocole est de deux ans au plus. Au sein de celui-ci, les parties peuvent prévoir l'examen par le bailleur de la possibilité de proposer au locataire une mutation vers un logement avec un loyer plus adapté tenant compte de la typologie du ménage.

 
Le locataire-occupant doit alors s'engager à payer régulièrement l'indemnité d'occupation et les charges qui sont fixées dans la décision judiciaire. Il est également nécessaire qu'il respecte un plan d'apurement de sa dette locative. Il est possible pour l'organisme payeur (article L. 351-14 du CCH) de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). L'article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement prévoit, au septième alinéa, que le FSL peut prendre en charge des mesures d'accompagnement social individuelles ou collectives.  

 

L'occupant doit respecter ses engagements. En contrepartie, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d'expulsion et conclut un bail dans un délai maximal prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois.

 

En revanche, si le locataire ne respecte pas ses engagements, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail. En l'absence de bail, le versement de l'aide personnalisée au logement (APL) est interrompu.

 

 

3 - L'expulsion 

Ce sont les articles L. 412-1 à L. 412-8 du Code des procédures civiles d'exécution qui encadrent la procédure d'expulsion. A savoir : la procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier de justice.

 

Si le locataire est menacé d'expulsion à la suite d'un retard dans le paiement de ses loyers ou pour toutes autres raisons, il peut obtenir des renseignements auprès de "SOS loyers impayés", géré par l'Agence Nationale d'Information sur le Logement (ANIL), au 0 805 160 075 (appel gratuit depuis un poste fixe).

 

> Pour plus de détails sur l'expulsion, voir la fiche "Prévenir l'expulsion et lutter contre l'exclusion (secteur privé)".
 

 

4 - L'effacement des dettes 

Dans le cadre des commissions de surendettement, les dettes du locataire endetté peuvent être effacées lors d'un plan de redressement.

 

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