1er juin 2020 : de nouvelles règles dérogatoires pour les petites copropriétés


A partir du 1er juin 2020, les "petites" copropriétés bénéficieront d'un régime dérogatoire par rapport aux règles classiques ordinairement applicables aux copropriétés. L'objectif est vraisemblablement de simplifier les règles applicables qui peuvent s'avérer complexes.

 

Sont concernées les copropriétés d'au plus 5 lots et les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

 

Ces dispositions sont issues de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

 

L'Institut national de la consommation vous présente les nouvelles mesures applicables aux petites copropriétés.


1 - Les dérogations applicables aux petites copropriétés d'au plus 5 lots

2 - Les dispositions applicables aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires

 

 

1 - LES QUATRE DEROGATIONS APPLICABLES AUX PETITES COPROPRIETES D'AU PLUS 5 LOTS

Ces dispositions s'appliqueront :

 

  • lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,
  • ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Première dérogation : l'absence de constitution de conseil syndical

Par dérogation aux dispositions applicables aux copropriétés, le syndicat ne sera pas tenu de constituer un conseil syndical.

 

Deuxième dérogation : la non-tenue d'une comptabilité en partie double

Par dérogation aux règles classiques, le syndicat ne sera pas tenu à une comptabilité en partie double. Ses engagements pourront être constatés en fin d'exercice.

 

Troisième dérogation : la prise de décisions par consultation écrite

Les décisions pourront être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires à l'occasion d'une consultation écrite, sans qu'il y ait lieu de convoquer une assemblée générale. Les copropriétaires pourront également être consultés au cours d'une réunion.

 

Cette nouvelle procédure ne pourra concerner les décisions relatives au vote du budget prévisionnel et à l'approbation des comptes.

La consultation sera organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d'un copropriétaire.

 

Lorsqu'un copropriétaire aura été consulté par écrit, la décision sera formalisée au terme du délai fixé par le syndic pour répondre à la consultation.

 

Quatrième dérogation pour les syndicats ayant la forme coopérative : la désignation d'un syndic parmi les copropriétaires

Dans le cas où le syndicat a adopté la forme coopérative et n'a pas institué de conseil syndical, l'assemblée générale désignera le syndic parmi ses membres. La décision sera prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires,

 

L'assemblée générale pourra également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant seront l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions.

 

L'assemblée générale désignera une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

 

En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire pourra prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire afin qu'elle désigne un nouveau syndic ou qu'elle prenne les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

 

Textes : Articles 41-8 et suivants de la loi de 1965

 

2 - LES DISPOSITIONS APPLICABLES AUX SYNDICATS DONT LE NOMBRE DE VOIX EST REPARTI ENTRE DEUX COPROPRIETAIRES

1 - La possibilité de déléguer la mission du syndic bénévole à un tiers

Lorsque le syndic est non professionnel, il pourra solliciter l'autorisation de l'autre copropriétaire afin de déléguer à un tiers sa mission à une fin déterminée.

 

2 - Des dérogations aux règles relatives à l'assemblée générale

Des règles spécifiques pour le calcul des majorités de vote

Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), ainsi que la désignation du syndic pourront être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix.
 

Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) seront prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.
 

Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire pourra prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.

 

Règles "classiques" Règles applicables dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires
Décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24), ainsi que la désignation du syndic Décisions pouvant être prises par le copropriétaire
détenant plus de la moitié des voix
 
Décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) Décisions prises par le copropriétaire détenant
au moins deux tiers des voix
Décisions prises en assemblée générale ou par le conseil syndical Indépendamment du nombre de voix dont il dispose,
chaque copropriétaire pourra prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence

 

La possibilité de prendre des décisions sans assemblée générale

Toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées dans le tableau pourront être prises sans réunion de l'assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire sera chargé de leur exécution.

 

Les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes devront obligatoirement être votées en assemblée générale.

 

Il sera tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.

Chaque copropriétaire sera tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu'un copropriétaire a fait l'avance des sommes, il pourra obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

 

La possibilité de se réunir sans convocation préalable

Les deux copropriétaires composant le syndicat pourront se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions relatives aux conflits d'intérêts ainsi que les décisions relevant de l'unanimité.

 

La possibilité d'une convocation réciproque

Chaque copropriétaire pourra convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire pourra ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre.

 

La contestation de décisions

Le copropriétaire pourra, à peine de déchéance, contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre sera suspendue pendant ce délai.

 

3 - Le remboursement de frais engagés par le copropriétaire non syndic

Le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété tiendra un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l'autre copropriétaire.

 

4 - Les actions en justice

Les conséquences liées à des conflits d'intérêts du syndic professionnel

En cas de conflits d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic pourra exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges. En cas d'absence ou de carence du syndic, cette action sera ouverte à chacun des copropriétaires.

 

Une autorisation judiciaire pour passer seul un acte

Un copropriétaire pourra être autorisé judiciairement à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre copropriétaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice sera opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.

 

Les prescriptions ou autorisations judiciaires de prendre toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun

Le président du tribunal judiciaire pourra prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

 

Il pourra, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.

 

L'autorisation judiciaire pour l'aliénation d'une partie commune

L'aliénation d'une partie commune pourra être autorisée judiciairement à la demande d'un copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des tantièmes.

 

Cette demande devra respecter les conditions et modalités définies à l'article 815-5-1 du code civil relatif à l'aliénation d'un bien indivis.

 

Textes : articles 41-13 et suivants de la loi de 1965

 

 

> Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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