Le redressement efficace des copropriétés dégradées


  II - Lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées

 

L'objectif est ici d'améliorer le parc immobilier existant : réhabiliter, prévenir et guérir (télécharger le "Tableau des principales mesures visant la copropriété" )

 

 

 

Le redressement efficace des copropriétés dégradées (articles 29 à 40)

 

La trésorerie de la copropriété est assurée par l'ensemble des copropriétaires. Chacun doit payer ses charges et appels de fonds pour lui assurer un fonctionnement satisfaisant. Cependant, travaux, impayés, difficultés d'un ou de plusieurs copropriétaires peuvent avoir des conséquences importantes sur l'ensemble de la copropriété ainsi que sur la situation financière des copropriétaires. Que faire en cas de difficultés ? À quel moment convient-il d'agir ? Comment limiter l'aggravation de la situation ?

 

En cas de problèmes sérieux, trois cas sont prévus par la loi :

- une procédure d'alerte pour les copropriétés fragiles,

- une procédure applicable aux copropriétés en difficulté,

- une procédure en cas d'état de carence.

 

La procédure d'alerte a pour objectif d'intervenir le plus tôt possible. Elle est un préalable essentiel de la procédure applicable aux copropriétés en difficulté. Enfin, la dernière procédure précise les mesures applicables dans les cas les plus graves : l'état de carence.

> Voir la fiche pratique de l'INC "Les copropriétés en difficulté".

 

Le projet de loi vient modifier et réformer l'ensemble de ces trois procédures et précise certaines mesures indispensables en cas de copropriétés très dégradées.

 

1 - Le renforcement de la procédure d'alerte :

 

Procédure d'alerte  -> Procédure applicable aux copropriétés en difficulté -> Etat de carence
Mandataire ad hoc  -> Administrateur provisoire ->  Expropriation

 

Le projet de loi DUFLOT apporte certaines précisions quant au déroulement de la procédure d'alerte :

 

Sur le seuil de déclenchement de la procédure :

La procédure est déclenchée quand les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles à la clôture des comptes. Désormais, le seuil de déclenchement sera de 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots.

 

Sur l'initiative de la demande :

 

- Le syndic doit informer le conseil syndical et saisir le juge.

A défaut de réaction du syndic dans le délai d'un mois à compter de la clôture des comptes, peuvent également saisir le président du TGI :

 

- des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat

 

- par un créancier si les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie et les factures concernant les travaux votés par l'assemblée générale restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

 

Désormais, de nouvelles entités administratives pourront également saisir le juge (le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance, le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble -EPCI-.

 

Auparavant, ces derniers étaient seulement informés de la saisine par les demandeurs.

 

Sur le juge  compétent :

La loi de 1965 prévoit que le président du Tribunal de Grande Instance est compétent en la matière. Désormais, il sera seulement précisé « le juge ».

 

Sur la désignation du mandataire ad hoc :

Le juge était tenu de préciser sa mission, il devra également déterminer sa rémunération.

 

Sur l'exercice de la fonction de mandataire :

Le projet de loi vient expressément encadrer l'exercice de cette fonction.

Pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc, le juge pourra désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce.

 

Le juge pourra également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une

expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret.

 

Les mandataires ad hoc désignés ne devront pas, au cours des cinq années précédentes :

 

- avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution

ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un de ses créanciers

- s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernées ou de subordination par rapport à eux ;

 avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

- être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait

l'objet d'une décision de radiation ou de retrait des listes.

 

 

Le mandataire ad hoc ne pourra être désigné syndic à l'issue de leur mission.

 

Sur l'imputation des frais :

Le juge précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ou le partage des frais entre eux.

Si le juge était saisi par un créancier, les frais étaient supportés par ce dernier. Désormais, lorsque le syndic ou les créanciers seront à l'origine de la saisine, les frais ne leur seront pas imputables, sauf si le rapport démontre que la situation d'endettement de la copropriété résulte d'un manquement du syndic à ses obligations professionnelles ou d'un litige en cours entre les créanciers et le syndicat des copropriétaires.

 

 

Assemblée nationale - première lecture (17/09/2013)

 

Les députés ont supprimé la première disposition relative à la mission du juge de préciser l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Ils fixent également le principe selon lequel les frais sont imputables au syndic lorsqu'il n'est pas à l'origine de la saisine.

 

Cette nouvelle disposition peut sembler inopportune. Ne sera-t-elle pas à l'origine d'une saisine systématique du juge par le syndic, alors que la situation de la copropriété ne le nécessite pas forcément, et ce, afin d'éviter de se voir imputé les frais ?

 

 

 

Sur les pouvoirs du mandataire ad hoc :

S'il constate d'importantes difficultés financières ou de gestion, il pourra saisir le juge aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.

 

Sur les documents communiqués au mandataire ad hoc :

Le syndic sera tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sa nomination. Le mandataire ad hoc pourra saisir le juge des difficultés dans l'exercice de sa mission. Pour l'accomplissement de sa mission, le mandataire ad hoc pourra également obtenir de l'autorité publique compétente les pièces relatives aux procédures de police engagées à l'encontre du syndicat.

 

Sur l'inscription des questions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de son rapport. Le projet de loi vient ajouter que le syndic devra convoquer une assemblée générale extraordinaire si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois suivant la remise du rapport.

 

Le procès-verbal de l'assemblée générale statuant sur les résolutions à mettre en œuvre sera notifié par le syndic aux parties à l'origine de la procédure, au juge, et au mandataire ad hoc. En l'absence de notification dans le délai de six mois, le mandataire ad hoc ou les parties à l'origine de la procédure pourront saisir le juge aux fins d'obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans délai l'assemblée générale et de désigner un administrateur provisoire.

 

 

2 - La réforme de la procédure d'administration provisoire applicable aux copropriétés en difficulté :

 

La loi de 1965 prévoit que le juge peut désigner un administrateur provisoire si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Le projet de loi vient enrichir le déroulement de la procédure applicable aux copropriétés en difficulté.

 

Procédure d'alerte -> Procédure applicable aux copropriétés en difficulté -> Etat de carence
Mandataire ad hoc  -> Administrateur provisoire ->  Expropriation

 

Sur la saisine du juge :

Il pouvait être saisi par :

 

- des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat

- le syndic

- le procureur de la République

Désormais, de nouvelles entités administratives pourront également saisir le juge (le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, le président de l'EPCI compétent, ainsi que le mandataire ad hoc.

 

Sur l'ordonnance du juge de nomination de l'administrateur provisoire :

L'ordonnance de nomination de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par celui-ci doivent actuellement être portés à la connaissance des copropriétaires et du procureur de la République. Le projet de loi prévoit désormais que la communication du rapport au procureur se fera sur demande de celui-ci.

 

Par ailleurs, le procureur de la République informe actuellement de cette nomination le préfet et le maire de la commune du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande, il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur provisoire. Désormais, cette communication se fera par le greffe du tribunal de grande instance à ces deux acteurs, mais également au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.

 

Sur l'exercice de la fonction d'administrateur provisoire :

Le projet de loi vient préciser que le juge pourra désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires mentionnée à l'article L. 811-2 du code de commerce. Le juge pourra également désigner une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret. Si le syndicat a fait l'objet de la procédure d'alerte, le mandataire ad hoc pourra être désigné comme administrateur provisoire sur décision motivée du juge et après avoir entendu le conseil syndical.

 

A l'exception de cette dernière situation, les administrateurs provisoires désignés ne devront pas, au cours des cinq années précédentes :

- avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l'origine de la procédure, ni d'une personne qui détient le contrôle du syndic ou d'un des créanciers

- s'être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernées ou de subordination par rapport à eux ;

- avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné ;

Ils seront tenus d'exécuter les mandats qui leur sont confiés en se conformant, dans

l'accomplissement de leurs diligences professionnelles, aux mêmes obligations que celles qui s'imposent aux administrateurs judiciaires.

 

Sur la modification de la mission de l'administrateur provisoire :

Le juge peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin. Il peut le faire sur demande :

 

- de l'administrateur provisoire

- d'un ou plusieurs copropriétaires

- du représentant de l'Etat dans le département

- du procureur de la République

- d'office

Outre ces personnes, il pourra également le faire sur demande du maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble et du président de l'EPCI.

 

Sur les modalités de rémunération des administrateurs provisoires :

Le projet de loi vient préciser qu'elles seront fixées par décret.

 

Sur la publicité des mesures :

Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l'administrateur provisoire procèdera à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l'évaluation de leur créance.

 

A partir de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, les créanciers du syndicat devront déclarer leurs créances. Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire établira et publiera la liste des créances déclarées. Un décret en Conseil d'Etat précisera ces éléments.

 

Les créanciers disposeront d'un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal de grande instance.

 

Les créances non déclarées régulièrement dans ces délais seront inopposables à la procédure.

 

Sur l'établissement d'un plan d'apurement des dettes :

L'administrateur provisoire pourra désormais établir un plan d'apurement des dettes. Il sera d'une durée maximale de cinq ans et comportera un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat.

 

Il sera notifié aux créanciers reconnus comme tels et disposeront d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour faire part de leurs observations. Les créanciers pourront formuler individuellement des propositions de remise de dettes. L'administrateur provisoire notifiera alors le plan définitif aux créanciers et au conseil

syndical. Les créanciers disposeront d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour saisir le juge d'une contestation. A défaut de contestation dans ce délai, le juge homologuera le plan à la demande de l'administrateur. L'ordonnance d'homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d'apurement définitif. Ce plan d'apurement sera mis en œuvre par le syndic à l'achèvement de la mission de l'administrateur provisoire. Si la situation financière du syndicat évolue, ce plan d'apurement pourra être prorogé ou modifié par décision du président du tribunal de grande instance saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, les créanciers, le syndic ou l'administrateur provisoire.

 

Dès lors qu'ils ne compromettent pas la réalisation du plan d'apurement, l'administrateur provisoire pourra conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat.

 

L'administrateur provisoire évaluera dans le cadre de l'élaboration du plan d'apurement soumis au juge la somme des créances irrécouvrables du syndicat sur les copropriétaires. En l'absence d'actifs du syndicat des copropriétaires pouvant être cédés ou si les cessions n'ont pas trouvé preneur, l'administrateur provisoire pourra demander au juge d'effacer partiellement les dettes du syndicat équivalent au montant des créances irrécouvrables.

 

Le montant effacé sera réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l'administrateur provisoire au plan d'apurement des dettes qui est ensuite homologué par le juge. Le jugement ordonne également mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.

 

Sur la cession d'actifs cessibles :

Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux ou du foncier non bâti, de nature à apurer les dettes du syndicat, l'administrateur provisoire pourra demander au juge l'autorisation de réaliser certaines cessions et de modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. A l'appui de cette demande, l'administrateur provisoire produira un rapport faisant état de l'évaluation des biens cessibles et consignant l'avis du conseil syndical. La durée de l'autorisation fixée par le juge peut atteindre cinq ans.

 

Sur les actions en justice à l'encontre du syndicat :

Auparavant, la suspension ou l'interdiction des actions en justice pouvait être demandée par le président du tribunal de grande instance.

Le projet de loi vient modifier ce principe et prévoit que l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire emportera suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.

 

Elle interrompra ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant :

- à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;

- à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Elle arrêtera ou interdira également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision. L'ordonnance de désignation vaudra également suspension des mécanismes contractuels tendant à l'application de majorations ou de pénalités de retard ainsi qu'à la résolution de plein droit du contrat.

Le juge pourra, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger la suspension jusqu'à trente mois.

Le juge pourra sur demande de l'administrateur provisoire, prononcer la résiliation d'un contrat ou ordonner la poursuite de l'exécution du contrat.

Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées seront poursuivies à l'encontre du syndicat après mise en cause de l'administrateur provisoire.

 

Sur la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde :

L'administrateur provisoire pourra proposer au représentant de l'Etat dans le département d'initier un plan de sauvegarde en application de l'article L. 615-1 du code de la construction et de l'habitation .

 

Lorsque la démarche d'élaboration d'un plan de sauvegarde sera engagée, l'administrateur provisoire sera membre de plein droit de la commission d'élaboration.

 

L'administrateur provisoire pourra signer toute convention financière avec les personnes publiques en vue de l'attribution de subventions au syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle n'est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée. Faire ancre vers plan de sauvegarde.

 

Sur le placement sous administration provisoire renforcée :

Si la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l'immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier, le juge pourra placer l'immeuble sous administration provisoire renforcée :

 

- sur saisine du maire de la commune d'implantation, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou du représentant de l'Etat dans le département ;

- ou sur saisine de l'administrateur provisoire déjà désigné.

 

Dans le cadre du placement sous administration provisoire renforcée, le juge autorisera l'administrateur provisoire  à conclure une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d'ouvrage de travaux et de mise au point de financement d'opération de travaux qui pourra être notamment un établissement public d'aménagement, l'agence technique et foncière de la région parisienne, un établissement public local de rénovation urbaine, une société publique locale d'aménagement, un organisme d'habitations à loyer modéré ou une société d'économie mixte.

 

La décision du juge sera notifiée aux parties intéressées ainsi qu'au maire de la commune d'implantation, au président de l'EPCI compétent et au représentant de l'Etat dans le département.

 

L'administrateur provisoire pourra confier à l'opérateur par cette convention toutes les missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d'ouvrage d'un programme de travaux et la mise au point du financement de l'opération. Un décret précisera les modalités de rémunération de l'opérateur à la charge des copropriétaires.

 

Le juge homologuera la convention conclue entre l'opérateur et l'administrateur provisoire. L'exécution de la convention pourra se poursuivre même si la mission de l'administrateur provisoire est terminée. La convention prendra fin à l'expiration du terme fixé par elle.

 

Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ou le président de l'EPCI pourront engager à tout moment la procédure de l'état de carence (article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation ) ; (voir "Le constat d'un état de carence"). La conclusion de la convention sera alors suspendue dans l'attente de la décision du juge mais la mission de l'administrateur provisoire se poursuivra.

 

Assemblée nationale - première lecture (17/09/2013)

 

Les députés ont ajouté une structure avec laquelle l'administrateur pourra conclure une convention à durée déterminée sous autorisation du juge. Il s'agit des sociétés publiques locales, dont les collectivités territoriales et leurs groupements détiennent la totalité du capital. Ces sociétés sont compétentes pour réaliser des opérations d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, des opérations de construction ou pour exploiter des services publics à caractère industriel ou commercial ou toutes autres activités d'intérêt général.

 

 

Sur la division de la copropriété :

Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge, pourra prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de

l'administrateur provisoire :

- la constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ;

- la division du syndicat.

 

Un expert sera désigné aux fins de rédiger un rapport. L'administrateur provisoire rédigera un rapport et un plan d'apurement des dettes.

 

Le jugement autorisant la division ou la constitution d'un syndicat secondaire homologuera également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ainsi que les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution de syndicats secondaires.

 

Le jugement prononçant la division du syndicat emportera dissolution du syndicat. Le juge désignera, pour chaque syndicat des copropriétaires né des divisions prévues et chaque syndicat secondaire constitué, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.

 

Sur les autres mesures pouvant être prises par le juge :

Sur saisine motivée de l'administrateur provisoire et si le rétablissement financier de la copropriété le nécessite, le juge pourra l'autoriser à modifier le règlement de copropriété afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la copropriété et modifiant la répartition des charges.

 

Sur saisine motivée de l'administrateur provisoire et si leurs coûts d'entretien, de gestion ou de remise à niveau compromettent de façon irrémédiable l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires, le juge pourra autoriser l'administrateur provisoire à céder à titre gracieux à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat les parcelles de terrain non bâti d'intérêt public ou des locaux ou équipements communs pouvant relever d'une gestion publique et modifier en conséquence le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

 

Assemblée nationale - première lecture (17/09/2013)

 

Les députés ont prévu que le juge, statuant sur demande de l'administrateur provisoire, pourra également :

 

- Suspendre le versement des cotisations au fonds de prévoyance sur demande de l'administrateur provisoire ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix lorsque l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde.

 

- Autoriser l'administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées sur le fonds de prévoyance pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou permettre le maintien de la gestion courante.

 

 

Sur la non-application du code de commerce :

Le projet de loi confirme que les dispositions du code du commerce relatives aux sociétés en difficulté ne sont pas applicables aux copropriétés en difficulté.

 

3 - La réforme de la procédure de carence (articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction ) :

 

La procédure de l'état de carence est la procédure la plus sévère applicable aux copropriétés en difficulté. Le projet de loi vient modifier plusieurs éléments dans la procédure.

 

Procédure d'alerte -> Procédure applicable aux copropriétés en difficulté ->  Etat de carence
Mandataire ad hoc  -> Administrateur provisoire ->  Expropriation

 

Le constat d'un état de carence :

L'état de carence caractérise les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

 

Le projet de loi précise que cette procédure sera également applicable aux syndicats de copropriétaires qui ne peuvent plus assurer la santé des occupants.

 

 

Le processus de déclaration de l'état de carence :

Si cette situation est constatée, le président du tribunal de grande instance (TGI) est saisi aux fins de désigner un ou plusieurs experts.

 

Peuvent actuellement saisir le président du TGI :

 

- le maire de la commune, ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble ;

- avec l'accord des précédents, le représentant de l'État dans le département ;

- le syndic ;

- l'administrateur provisoire nommé au cours de la procédure des copropriétés en difficulté ;

- des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

 

Le Président du TGI prend une ordonnance prononçant l'état de carence.

 

Celle-ci est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire, à la société civile immobilière ou à la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, au maire de la commune ou au président de l'EPCI. Elle le sera également à l'organisme payeur des aides personnelles au logement.

 

A cette occasion, il pourra désormais désigner un administrateur provisoire, pour préparer la liquidation des dettes de la copropriété et assurer les interventions urgentes de mise en sécurité.

 

Sans qu'y fasse obstacle la nomination d'un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires, le syndic ou les propriétaires pourront contester le prononcé de l'état de carence et la nomination d'un administrateur provisoire dans un délai de deux mois à compter de la notification de l'ordonnance de carence.

 

 

Cette procédure pourra être menée à l'encontre d'un syndicat secondaire.

 

L'expertise :

Un ou plusieurs experts étaient auparavant chargés de constater l'importance du déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre.

 

Désormais, ils devront également constater :

- la répartition des dettes par copropriétaire,

- la nature et l'état des parties communes et conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la santé des occupants y compris dans les parties privatives.

 

Assemblée nationale - première lecture (17/09/2013)

 

Cette nouvelle disposition a été supprimée par l'Assemblée Nationale.

 

Les députés viennent ajouter une disposition relative à l'expertise : les experts devront réaliser leurs constats dans un délai fixé par le juge qui ne pourra excéder trois mois, renouvelable une fois.

 

 

Les résultats de l'expertise sont communiqués :

– au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire ;

– au représentant de l'État dans le département ;

– au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.

 

Le projet de loi vient préciser que la notification des conclusions de l'expertise judiciaire vaut signalement à l'autorité publique compétente dans le cadre de certaines procédures applicables à la salubrité des immeubles, à des situations d'insécurité dans des établissements recevant du public (ERP), à la sécurité des immeubles collectifs à usage principal d'habitation, aux bâtiments menaçant ruine.

 

Le président du TGI peut déclarer l'état de carence au vu des conclusions de l'expertise, après avoir entendu les parties.

 

 

L'expropriation de l'immeuble :

A la suite de la déclaration de l'état de carence, l'expropriation peut être poursuivie actuellement au profit :

 

– de la commune ;

– de l'EPCI compétent en matière d'habitat ;

– d'un organisme y ayant vocation ;

– d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement visé à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme ;

– d'une société de construction dans laquelle l'État détient la majorité du capital.

 

Elle pourra l'être également au profit  d'un opérateur ou de l'organisme chargé d'assurer la gestion des parties communes.

 

Le maire ou le président de l'EPCI constitue un dossier qu'il soumet au vote de l'assemblée délibérante. Ce dossier présente le projet simplifié d'acquisition publique et avait auparavant pour objet :

– soit de la réhabilitation aux fins d'habitat ou d'un autre usage,

– soit de la démolition totale ou partielle de l'immeuble concerné.

 

Ce dossier pourra désormais avoir pour objectif l'expropriation des parties communes.

 

Une possibilité d'expropriation des parties communes sera instaurée à titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la promulgation de la loi.

 

Dans ce cadre, les dispositions du code de l'expropriation  pour cause d'utilité publique seront applicables, à savoir la possibilité de demander l'emprise totale si l'expropriation ne concerne qu'une partie de l'immeuble bâti.

 

Lorsque le projet concernera l'expropriation de l'ensemble des parties communes, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat pourra confier l'entretien de ces biens d'intérêt collectif à un opérateur ou désigner un opérateur au profit duquel l'expropriation est poursuivie. Au moment de l'établissement du contrat de concession ou de la prise de possession par l'opérateur, l'état descriptif de division de l'immeuble sera mis à jour ou établi s'il n'existe pas.

 

Aux biens privatifs mentionnés dans l'état de division sera attaché un droit d'usage des biens d'intérêt collectif. Les propriétaires de ces biens privatifs seront tenus de respecter un règlement d'usage établi par l'opérateur. En contrepartie, les propriétaires seront tenus de verser à l'opérateur une redevance mensuelle proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives. Cette redevance, dont les modalités de révision seront prévues par décret, permettra à l'opérateur de couvrir les dépenses nécessaires à l'entretien, l'amélioration et la conservation de parties communes de l'immeuble et des équipements communs.

 

L'opérateur, propriétaire des biens d'intérêt collectif ou titulaire d'une concession,

sera chargé d'entretenir et de veiller à la conservation des biens d'intérêts collectif. Il sera responsable des dommages causés aux propriétaires de parties privatives ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

 

Il réalisera un diagnostic technique des parties communes, établira un plan pluriannuel de travaux actualisé tous les trois ans et provisionnera dans sa comptabilité des sommes en prévision de la réalisation des travaux.

 

Dans le cadre de l'expérimentation prévue par le présent article, en cas de déséquilibre financier important, l'opérateur pourra demander à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat à l'origine de l'expérimentation de procéder à l'expropriation totale de l'immeuble qui approuvera alors un nouveau projet d'appropriation publique.

 

Après avis favorable de la commune ou de l'établissement public de coopération

intercommunale compétent en matière d'habitat à l'origine de l'expérimentation et des propriétaires des biens privatifs, l'immeuble peut faire l'objet d'une nouvelle mise en copropriété à la demande de l'opérateur. Les propriétaires versent alors une indemnité au propriétaire de ces biens d'intérêt collectif équivalente à la valeur initiale d'acquisition des parties communes ayant initialement fait l'objet de l'expropriation majorée du coût des travaux réalisés de laquelle est déduit le montant total des redevances versées à l'opérateur. Cette indemnité est répartie selon la quote-part des parties communes attribuée à chaque lot dans le projet de règlement de copropriété.

 

Le projet de loi modifie l'article 6 de la loi de 1965  en application de cette expérimentation. Il est ainsi de principe que "les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée". Le projet de loi ajoute à ce principe "sauf dans le cas de la procédure expérimentale".

 

Une question semble se poser : le régime de la copropriété sera-t-il toujours applicable aux copropriétaires dépossédés de leurs parties communes ? Le régime de la copropriété ne semble plus pouvoir s'appliquer. Quelles seront les conséquences pratiques ?

 

Le représentant de l'Etat dans le département prend un arrêté et détermine la liste des immeubles, des parcelles ou des droits réels immobiliers à exproprier. Pourront désormais être concernées des parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété.

 

L'arrêté était notifié :

 

- au syndicat des copropriétaires,

- à l'administrateur provisoire,

- à l'auteur de la saisine,

- au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.

 

Désormais, l'expropriant devra le notifier aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers.

 

Il était auparavant prévu que les modalités de transfert de propriété des immeubles et l'indemnisation des propriétaires étaient soumises aux dispositions du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

 

Le projet de loi vient préciser les articles du code de l'expropriation utiles pour la fixation et le calcul de l'indemnité d'expropriation.  Il ajoute que la valeur des biens est appréciée en tenant compte du montant des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble mentionnés dans le rapport d'expertise et, le cas échéant, du coût des travaux prescrits sur les logements.

 

Une précision relative aux propriétaires occupants est insérée dans le projet de loi : l'indemnité d'occupation versée à l'expropriant est assimilée à un loyer pour l'attribution des allocations de logement et y ouvre droit. Ces aides sont versées en tiers payant à l'expropriant.

 

Pour en savoir plus

> Voir la fiche pratique de l'INC "Les copropriétés en difficulté".

 

4 - La requalification des copropriétés très dégradées :

Le projet de loi crée une procédure de traitement des difficultés des copropriétés dégradées au sein du code de la construction et de l'habitation. Ces mesures visent essentiellement de permettre la réalisation de travaux au sein de ces structures en difficulté.

 

Sur les opérations de requalification des copropriétés dégradées :

Des opérations de requalification des copropriétés dégradées pourront être mises en place par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. Elles seront menées sur un périmètre défini par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d'un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d'une politique locale de l'habitat.

 

Cette opération fera l'objet d'une convention entre personnes publiques qui prévoira notamment un dispositif d'intervention immobilière et foncière incluant des actions d'acquisitions et de portage de lots de copropriété, un accompagnement social des occupants, la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne, la mise en œuvre de la procédure d'administration renforcée…

 

L'opération de requalification de copropriétés pourra donner lieu à la mise en oeuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement foncier (article L. 300-1 du code de l'urbanisme) et à l'instauration du droit de préemption urbain renforcé.

 

L'Etat pourra déclarer d'intérêt national une opération de requalification de copropriétés dégradées dont il définira le périmètre par décret en Conseil d'Etat, si l'opération de requalification du site ne peut être menée par les collectivités territoriales ou leurs groupements et si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde.

 

Le projet de loi prévoit que l'intervention des établissements publics fonciers en la matière sera financée par la taxe spéciale d'équipement prévue par le code de l'urbanisme.

 

- Sur l'application des dispositions relatives au bail à réhabilitation :

Le projet de loi énonce expressément que les dispositions relatives au bail à réhabilitation sont applicables aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété. Il en précise le régime.

 

- Sur l'application des dispositions relatives au bail dans une convention d'usufruit :

Le projet de loi précise les modalités d'application du régime du bail dans une convention d'usufruit aux immeubles soumis au statut de la copropriété.

 

- Sur la représentation en assemblée générale :

La loi de 1965 prévoit qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. Le projet de loi supprime la possibilité de dérogation dans le règlement de copropriété.

 

- Sur la modification de la procédure applicable en cas d'adoption d'un plan de sauvegarde :

 

Le code de la construction et de l'habitation organise la procédure relative à l'adoption d'un plan de sauvegarde.

 

Le projet de loi vient modifier ces dispositions.

 

Les difficultés à l'origine de cette procédure :

Le projet de loi précise que cette procédure est applicable en cas de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de complexités juridiques ou techniques, et risquant à terme de compromettre la conservation des groupes d'immeubles ou ensembles immobiliers concernés.

 

Les personnes compétentes :

Le projet de plan est actuellement soumis à l'avis du maire. Il le sera également soumis pour avis au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et, le cas échéant, au président du conseil général.

 

La saisine d'une commission :

Une commission sera désignée pour élaborer un diagnostic de la situation et pour élaborer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés rencontrées.

 

La transmission du plan :

Si le groupe d'immeubles bâtis ou l'ensemble immobilier concerné est soumis au régime de la copropriété, le plan de sauvegarde proposé et approuvé  est adressé pour information au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un.

 

Dès réception du plan approuvé par le représentant de l'Etat dans le département, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les mesures préconisées dans le plan. Si la prochaine assemblée générale n'intervient pas dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic convoque alors une assemblée générale extraordinaire. Faute de réunion de l'assemblée générale ou en cas de non-adhésion au plan de sauvegarde et si les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier compromettent la conservation de l'immeuble, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat peut saisir le juge aux fins de nommer un administrateur provisoire ou pour déclencher la procédure de carence.

 

Les objectifs du plan de sauvegarde :

Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, pour clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier,  clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public, réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement, assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales et organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

Il aura également pour objectif de "redresser la situation financière de la copropriété".

 

La signature d'une convention de mise en œuvre :

Le projet de loi prévoit que le plan de sauvegarde fera l'objet d'une convention de mise en œuvre entre les personnes de droit public compétentes, l'administrateur provisoire, et, le cas échéant, les personnes privées intéressées aux fins, notamment, de préciser l'échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement, les modalités d'intervention des différents opérateurs mandatés par les signataires et leur articulation avec la mission de l'administrateur provisoire. La convention précise également les modalités d'évaluation du plan de sauvegarde ainsi que les modalités de suivi de la copropriété au terme du plan.

 

 

La désignation d'un coordinateur :

Le projet de loi précise que le représentant de l'Etat dans le département désignera, parmi les membres de la commission ou à l'extérieur de celle-ci, un coordonnateur chargé de veiller au bon déroulement du plan de sauvegarde. Le coordonnateur pourra adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas dans les délais prévus les engagements contenus dans le plan de sauvegarde. Si une procédure judicaire relative à une copropriété en difficulté est engagée, il veillera à l'articulation du plan de sauvegarde avec la mission de l'administrateur provisoire et, le cas échéant, avec le contrat de l'opérateur compétent en matière de maîtrise d'ouvrage.

Il établit un rapport de sa mission.

 

Les effets de l'évaluation de la commission :

Le représentant de l'Etat pourra, après évaluation et consultation de la commission,

modifier le plan de sauvegarde initial lors de la nomination d'un administrateur provisoire ou prolonger le plan de sauvegarde, par période de deux ans, si le redressement de la copropriété le nécessite.

 

La composition de la commission :

La commission est présidée par le représentant de l'Etat dans le département et comprend notamment le maire de la commune, le président du conseil général du département.

 

Le projet de loi ajoute que le président du conseil syndical, ou leurs représentants, ainsi que, le cas échéant, l'administrateur provisoire siègeront dans la commission. Si la copropriété n'a pas de conseil syndical, l'assemblée générale des copropriétaires pourra désigner un représentant chargé de la représenter au sein de la commission.

 

De plus, le représentant de l'Etat dans le département pourra confier au maire de la commune concernée ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat la présidence de la commission lorsque l'une de ces autorités est à l'initiative du plan de sauvegarde.

 

Le rôle du syndic :

Le syndic devra mettre à la disposition du représentant de l'Etat dans le département, du maire, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat et de la commission compétente en matière de plan de sauvegarde, les documents nécessaires à l'élaboration, à la mise en oeuvre et à l'évaluation du plan.

 

Ces prestations ne pourront donner lieu à la perception d'honoraires spécifiques au profit du syndic.

 

Le défaut de communication des pièces engagera la responsabilité du syndic et pourra donner lieu aux sanctions disciplinaires prévues au nouvel article 13-7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (Voir "Sanctions disciplinaires").

 

Sur les travaux prescrits dans le cadre d'une restauration immobilière :

Le projet de loi ajoute que si le programme des travaux notifiés au propriétaire comporte également des travaux sur les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, le programme des travaux sur les parties communes est également notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

 

5 - La réforme de la procédure applicable aux parcelles en état d'abandon (nouveau) - articles L. 2243-1 du code général des collectivités territoriales 

 

Assemblée nationale à la première lecture (17/09/2013)

 

Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d'immeubles, voies privées assorties d'une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire, à la demande du conseil municipal, engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d'abandon manifeste.

 

 

La recherche des propriétaires :

 

Dans un premier temps, il est de principe que le maire constate, par procès-verbal provisoire, l'abandon manifeste d'une parcelle, après qu'il a été procédé à la détermination de celle-ci ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés.

 

Les députés viennent ajouter que la recherche des propriétaires se fera dans le fichier immobilier de la conservation des hypothèques.

 

 

Le procès-verbal du maire :

 

De plus, il est précisé que le procès-verbal détermine la nature des travaux indispensables pour faire cesser l'état d'abandon.

 

L'Assemblée a modifié ce principe en précisant que le procès-verbal devra indiquer la nature des désordres affectant le bien.

 

Puis, le maire constate par un procès-verbal définitif l'état d'abandon manifeste de la parcelle. Il était prévu que ce document devait intervenir à l'issue d'un délai de six mois à compter de l'exécution des mesures de publicité et des notifications. Ce délai sera désormais de trois mois.

 

 

L'expropriation du bien :

 

Enfin, l'expropriation des immeubles de ces biens pourra être poursuivie au profit d'une commune. Celle-ci doit avoir pour but soit la construction de logements, soit tout objet d'intérêt collectif relevant d'une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement.

 

Désormais, l'Assemblée nationale prévoit que, sur demande du maire ou si celui-ci n'engage pas la procédure d'expropriation dans un délai de six mois à compter de la déclaration d'état d'abandon manifeste, le président de l'établissement de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou du conseil départemental du lieu de situation du bien pourra constituer un dossier présentant le projet simplifié d'acquisition publique, ainsi que l'évaluation sommaire de son coût, qui sera mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d'un mois, appelé à formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération de l'organe délibérant de l'établissement de coopération intercommunale ou du département.

 

 

 

 

Virginie Potiron, Laurine Caracchioli

juristes à l'Institut national de la consommation (INC)

 

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