3 étapes essentielles lors d'un achat immobilier !

Fiche pratique J 332

Date de publication : 14/11/2018 - Logement/immobilier

Acheter un bien immobilier est un projet important et lourd de conséquences.

Il est essentiel de respecter différentes étapes pour sécuriser au maximum cette opération.

L'Institut national de la consommation vous donne des pistes pour maximiser les chances de réussite de ce projet.

1 - Un bien décrit précisément : la consulation des annonces immobilières

2 - Une vente "sécurisée" : la lecture attentive du compromis de vente

3 - Un acquéreur informé sur l'environnement du bien : la consultation des services de l'urbanisme

1 - UN BIEN DECRIT PRECISEMENT : LA CONSULTATION DES ANNONCES IMMOBILIERES

Pour se renseigner les biens en vente, les futurs acheteurs consultent généralement les annonces immobilières.

Ces documents doivent contenir des mentions minimales, à savoir :

le prix de vente du bien objet de la publicité,
l'identité de la partie à qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l'issue de la réalisation de la transaction,
le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel.

S'il s'agit d'un bien situé au sein d'une copropriété, l'annonce doit également indiquer :

le fait que le bien soit soumis au statut de la copropriété.
le nombre de lots existant au sein de la copropriété.
le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes.
si le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure en raison des difficultés rencontrées par la copropriété. Il s'agit, par exemple, de la procédure d'alerte ou de celle relative aux copropriétés en difficulté.

Enfin, le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être mentionné dans les annonces.

Si l'annonce est complète, la sélection des biens qui correspondent aux critères d'achat sera plus précise et rendra plus efficace la visite.

Consultez les fiches pratiques de l'INC

> Ventes immobilières : le contenu minimal des annonces publiées par un professionnel

> Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

> Copropriété : information lors de l'achat d'un bien

2 - UNE VENTE "SECURISEE" : LA LECTURE ATTENTIVE DU COMPROMIS DE VENTE

La lecture du compromis de vente, avant de le signer, est essentiel !

Il contiendra des informations essentielles sur le bien, mais également sur votre engagement. En conséquence, il est essentiel de lire attentivement les informations présentes dans le compromis de vente et qui sont relatives à la description du bien, à son historique, aux diagnostics annexés à l'acte de vente, ainsi qu'aux pièces relatives à la situation de la copropriété.

Ces éléments permettront de mieux appréhender le bien que vous, futur acquéreur, n'avez souvent vu qu'une ou deux fois. Vous pouvez avoir des doutes sur la surface, la date de construction du bien ou son classement énergétique. L'existence d'une servitude de passage ou de vue pourra avoir des incidences importantes sur l'habitabilité du logement, sa mention dans le compromis permettra de connaître ses contours exacts. Ces éléments confirmés influeront votre choix d'acheter ce bien. De même, des travaux peuvent découler du diagnostic électrique ou du document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif et sont de nature à avoir un impact sur votre budget.

L'acquéreur n'achète pas qu'un appartement, mais également des "parties communes". Il est donc essentiel de connaître le déroulement de la vie au sein de cette copropriété : les copropriétaires sont-ils engagés ? Sont-ils présents à l'assemblée générale ? Des travaux ont-ils été réalisés ? D'autres seront-ils réalisés ? La copropriété subit-elle des impayés ? Le budget annuel est-il élevé ? Les résultats sont-ils déficitaires ? Ces questions sont essentielles et ressortent souvent des procès-verbaux d'assemblées générales annexés au compromis. Outre l'aspect pratique, la copropriété est encadrée par un premier document comportant souvent de nombreuses pages au contenu essentiel : le règlement de copropriété. N'hésitez pas à le parcourir en vous reportant aux parties concernant votre lot et les parties communes. Complétez cette lecture par celle de l'état description de division. Il sera essentiel pour connaître le calcul de répartition des charges. Il en est de même pour les cahiers des charges de lotissement.

Consultez les fiches pratiques de l'INC :

Sur la copropriété

> Copropriété : information lors de l'achat d'un bien

> La fiche synthétique de la copropriété

> Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ?

Sur les diagnostics immobiliers

> Vente immobilière : les diagnostics obligatoires pour les logements à usage d'habitation

> Les diagnostics immobiliers en cas de vente, location immobilières ou dans une copropriété ? Le mémo

> Diagnostics immobiliers : décrypter les différents sigles

Sur le rôle de l'agent immobilier

> Obligation d’information et devoir de conseil de l’agent immobilier lors d'une vente immobilière

Est-il possible de revenir en arrière ?

Tout acheteur non professionnel d’un logement neuf ou ancien peut résilier le contrat signé dans un délai de dix jours, conformément à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise du contrat (après émargement ou contre délivrance d’un récépissé) ou de la réception d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation

Si le vendeur est un particulier, il ne peut réclamer aucune somme d’argent avant la fin du délai de réflexion de dix jours. En revanche, les agences immobilières justifiant d’une garantie financière peuvent demander un versement à la signature du contrat. Mais il est préférable d’attendre l’expiration du délai de réflexion pour l’effectuer.

Consultez les lettres types de l'INC :

> Vous vous rétractez dans le délai de dix jours après la signature d’un compromis de vente

> Le règlement de copropriété n'était pas annexé au compromis de vente. Vous exercez votre droit de rétractation

3 - UN ACQUEREUR INFORME SUR L'ENVIRONNEMENT DU BIEN : LA CONSULTATION DES SERVICES DE L'URBANISME

En tant qu'acheteur, vous pouvez recueillir des informations sur le bien que vous achetez, mais également sur son environnement. Il est essentiel de connaître les règles et projets d'urbanisme à proximité du bien avant d'en devenir propriétaire. Des constructions immobilières sont peut-être envisagées et peuvent modifier l'environnement du bien. La collectivité a peut-être des projets dans le quartier : la construction d'une piscine ? La construction d'un immeuble de trente étages ? La préemption d'un local commercial ?

Pour avoir des éléments de réponse, baladez-vous dans le quartier. Des panneaux d'affichage sur les terrains peuvent indiquer de l'obtention de permis de construire ou de déclaration préalable. Consultez les documents d'urbanisme qui régissent les règles applicables en la matière sur le territoire concerné. Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou Intercommunal (PLUI) et Schéma de Cohérence Territorial (SCoT) sont souvent accessibles sur le site internet de la Mairie.

Enfin, il est également possible de prendre rendez-vous avec le service de l'urbanisme de la commune où est situé le bien, mais également de demander un certificat d'urbanisme auprès de ce dernier pour connaître les règles applicables sur un terrain (hauteur d'un bâtiment, les distances à respecter sur un terrain...).

Consultez la fiche pratique de l'INC :