La situation énergétique d'un bien est essentielle lors d'un achat immobilier. Il est primordial d'être informé sur la performance thermique de la maison ou de l'appartement.

A cette fin, les annonces doivent comporter l'affichage :

• de la classe énergétique,
• des émissions de gaz à effet de serre,
• du montant des dépenses énergétiques et la mention des obligations à venir.

Ces obligations sont prévues par les articles R. 126-21 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Depuis le 1er janvier 2011 : l'affichage de la classe énergétique dans les annonces immobilières est obligatoire

L’annonce de location ou de vente d’un bien immobilier doit rappeler la performance énergétique du bien depuis le 1er janvier 2011. Cette obligation a été renforcée en 2021.

Toute annonce relative à la mise en vente d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite mentionne les lettres correspondant aux échelles de référence du classement énergétique. Les mentions précédées des mots : "classe énergie" doivent être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

Cette obligation est également prévue pour les annonces présentées au public au sein d'une agence ou par voie de communications électroniques.

Depuis le 1er juillet 2021 : les émissions de gaz à effet de serre doivent être mentionnées dans les annonces immobilières

La performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre doit être affichée dans les annonces relatives à la mise en vente et en location d'un bien immobilier.

Le contenu de cette obligation est similaire à celui prévu pour la performance énergétique. Toute annonce relative à la mise en vente d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite mentionne les lettres correspondant les échelles de référence du classement climatique. Cette mention est précédée des mots "classe climat".

A noter : cette obligation concerne les professionnels de l'immobilier et les particuliers qui publient une annonce.

Depuis le 1er juillet 2021 : la mention des obligations à venir

Pour les biens immobiliers à usage d'habitation qui ne respectent pas l'obligation d'avoir une classe énergétique comprise entre "A" et "E", les annonces mentionnent la situation du bien vis-à-vis de cette obligation.

Cette mention, dont les termes et conditions sont précisés par arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie, est précédée des mots : " Logement à consommation énergétique excessive : ". Elle doit être d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

Depuis le 1er janvier 2022 : la mention des dépenses théoriques annuelles énergétiques

Pour les biens immobiliers à usage d'habitation, les annonces comportent une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l'ensemble des usages énergétiques suivants : chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation.

Cette indication, d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce, est précédée de la mention : “ Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : ”, et précise l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Consultez le document de l'INC "Etiquette énergétique du DPE : les obligations qui en découlent !".

Le contrat de location fixe les obligations respectives du bailleur et du locataire. La loi du 6 juillet 1989 prévoit également que ce document doit informer le locataire sur les consommations énergétiques du bien.

Une indication sur le montant théorique des dépenses énergétiques

Tout d'abord, le contrat de location mentionne, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique (il s'agit, par exemple, du chauffage ou de l'eau chaude sanitaire).

La communication au locataire du DPE

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique.

Le locataire ne peut pas se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Ces dispositions s'appliquent aux locations de logements nus et meublés depuis le mois d'août 2022.

En cas de nouvelle location

Lorsqu'un logement de la classe "F" ou de la classe "G" fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire

> Article 17 de loi du 6 juillet 1989

En cas de révision, de majoration ou de réévaluation de loyer

Il en est de même pour les révisions de loyer, majorations ou réévaluations de loyers. Lorsque la révision de loyer est prévue par le contrat, elle ne peut pas s'appliquer si le logement est classé F ou G. Les conséquences sont similaires en cas de majoration de loyer suite à la réalisation de travaux d'amélioration ou pour les réévaluations de loyer manifestement sous-évalué.

> Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (révision et majoration de loyer) et article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (réévaluation de loyer)

L'entrée en vigueur de ces mesures

Ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. 

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ces dispositions seront applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

Les logements les plus consommateurs d'énergie sont exclus du champ de la location. Cette obligation s'applique depuis le 1er janvier 2023. Cependant, il existe quelques exceptions à cette règle.

Le principe de l'interdiction de louer les logements les plus consommateurs d'énergie

Depuis le 1er janvier 2023, un logement nouvellement loué, en France métropolitaine, doit avoir une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Ce principe est fixé par l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Consultez l'article de 60 millions de consommateurs "Quels sont ces logements trop énergivores qu’on ne peut plus louer ?" (article payant).

Les exceptions à l'interdiction de louer les logements les plus consommateurs d'énergie

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe certaines exceptions à l’interdiction de louer les passoires énergétiques.

Ainsi, le juge (saisi notamment par un locataire) ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an :

• lorsque le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
• et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Consultez l'article "Copropriété : comment demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale ?" et sa lettre type.

Vous trouverez ci-après quelques réponses aux questions que vous pouvez vous poser.

Où puis-je trouver l'information sur la classe énergétique de mon logement ?

La réponse est donnée par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique.

En principe, le DPE a une durée de validité de 10 ans. Cependant, des exceptions sont prévues pour les DPE réalisés ces dernières années afin de prendre en considération la réforme :

• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu'au 31 décembre 2022,
• les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Un DPE doit également être annexé au contrat de location lors de chaque renouvellement (tous les trois ans s'il s'agit d'un local vide à usage d'habitation).

Je ne connais pas la classe énergétique de mon logement, comment faire ? Qui doit payer le diagnostic ?

Si le DPE n’a pas été annexé à votre contrat de location, vous pouvez le demander à votre bailleur en lui rappelant son obligation. La première demande peut se faire par mail ou par lettre simple. En l'absence de réponse, vous pouvez lui envoyer une Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). Vous avez également la possibilité de contacter une association de consommateurs qui saura vous épauler ou un conciliateur de justice.

Que faire si votre bailleur augmente le loyer de votre logement classé en "F" ou en "G" ?

Vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice préalablement à une action en justice. Vous pouvez être épaulé dans ses démarches par une association de consommateurs.

A partir du 1^er janvier 2025, les logements classés "G" ne seront plus considérés comme "décents" et ne pourront donc plus être mis à la location.

Le niveau de performance d'un logement décent sera compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

• A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F.
• A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E.
• A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent sera compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

• A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F.
• A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondront pas aux critères précités aux échéances fixées seront considérés comme non décents.

Ces mesures sont prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 prévoit les futures exceptions applicables à compter de 2025 :

• Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art ;
   
• Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires du livre VI du code du patrimoine, du titre IV du livre III du code de l'environnement ou du livre Ier du code de l'urbanisme (monuments historiques, espaces remarquables...).

A partir du 1er janvier 2024, les contrats de location devront rappeler ces prochaines échéances à venir.

> Le document  "Décryptage de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique du 22 août 2021"

> La fiche "Le diagnostic de performance énergétique"

> L'article "Etiquette énergétique du DPE : les obligations qui en découlent !"

> La fiche "La rénovation énergétique des copropriétés"

Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation