Copropriété : le plan pluriannuel de travaux

Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est devenu incontournable au sein des copropriétés. Document contenant une analyse de l'état de l'immeuble, il comprend également une programmation des travaux à réaliser au sein de la copropriété.

L'Institut national de la consommation vous propose de faire le point sur cet aspect important dans la vie et pour la pérennité de l'immeuble.

1 - Dans quels cas élaborer un plan pluriannuel de travaux ?
2 - Comment est-il élaboré ?
3 - Quel est son contenu ?
4 - Qui peut réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux ?
5 - Quel est le rôle de l'assemblée générale de copropriété ?
6 - Quelles sont les possibilités de transmission à l'autorité administrative ?

1 - DANS QUELS CAS ELABORER UN PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX ?

Le régime du plan pluriannuel de travaux est fixé par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Son régime a été modifié 1er janvier 2023.

Le principe est le suivant : à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

2 - COMMENT EST-IL ELABORE ?

Il est élaboré :

• à partir d'une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble,
• ainsi que du diagnostic de performance énergétique sauf exception,
• et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global dès lors que ce dernier a été réalisé.

A noter : Si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

En savoir plus : Consultez le document de l'INC "Le Diagnostic Technique Global (DTG) en copropriété !"

3 - QUEL EST SON CONTENU ?

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend :

1° - La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

2°  - Une estimation du niveau de performance que les travaux listés ci-dessus permettent d'atteindre.

3° - Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.

4° - Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Bon à savoir : Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

4 - QUI PEUT REALISER LE PROJET DE PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX ?

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par le décret du 25 avril 2022 fixant les compétences et les garanties exigées pour les personnes établissant le projet de plan pluriannuel de travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété.

Pour établir le projet, cette personne doit justifier que des employés, des membres du groupement, des associés lorsqu'il s'agit d'une personne morale ou elle-même s'il s'agit d'une personne physique, possèdent les compétences requises dans les domaines suivants :

• les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;
• les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
• les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
• la thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
• l'évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;
• la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité afférentes à l'habitat ;
• les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Le professionnel doit également présenter au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic la copie de l'un des documents suivants :

• un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de trois ans ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d'enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d'un Etat de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen ;
• un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
• une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
• une attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier.

S'il en dispose, il produit également des références sur des prestations similaires.

Enfin, il doit attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance :

• à l'égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l'autorisation en assemblée générale ;
• à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de plan pluriannuel de travaux.

S'il a souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie auprès du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en lui remettant une attestation qui précise les compétences couvertes.

Bon à savoir : La personne proposant ses services en vue de la réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux ou sollicitée à cette fin :

• ne peut accorder, directement ou indirectement, au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic pour lequel le projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature.
• ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour elle-même, ses membres ou ses employés, de la part d'une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, quelle qu'en soit la nature.

5 - QUEL EST LE ROLE DE L'ASSEMBLEE GENERALE DE LA COPROPRIETE ?

L'assemblée générale des copropriétaires a un rôle essentiel pour élaborer le plan ou décider des travaux qui en découlent.

Lors de l'élaboration du projet de plan

Le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il s'agit de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux qui s'abstiennent ne comptent pas.

Suite à la présentation du plan

Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.

Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
 

Au regard des décisions prises par l'assemblée générale, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes :

• soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s'il n'a pas été adopté,
• soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

6 - QUELLES SONT LES POSSIBILITES DE TRANSMISSION A L'AUTORITE ADMINISTRATIVE ?

Dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, l'autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l'immeuble, l'autorité administrative peut élaborer ou actualiser d'office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l'autorité administrative, le syndic convoque l'assemblée générale, qui se prononce sur la question de l'adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Virginie POTIRON