Coronavirus (Covid-19) : l'impact sur les ventes immobilières


La situation liée au coronavirus a impacté les ventes immobilières en cours de réalisation. En période de confinement, il est difficile de sortir pour signer un acte de vente chez son notaire. Les acheteurs et vendeurs qui ont signé un compromis de vente doivent confirmer la vente par la signature d'un acte notarié ou authentique.


Les pouvoirs publics ont pris des mesures importantes en cette matière pour repousser les effets de certains actes mais également pour faciliter la signature d'acte à distance.

 

A retenir

- De nombreuses signatures d'actes authentiques devant notaires sont reportées à une date postérieure au 23 juin 2020.

- Une autre possibilité s'offre aux acheteurs et vendeurs : la réalisation de l'acte notarié à distance.

 

1 - LA DECLARATION DE L'ETAT D'URGENCE

Initialement, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré pour une durée de deux mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19.

 

L'état d'urgence sanitaire a été prolongé par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire et complétant ses dispositions. Le délai est prorogé jusqu'au vendredi 10 juillet 2020 inclus.

 

Cependant, l'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d'urgence sanitaire a limité la suspension de certains délais au 23 juin 2020. Cette disposition est applicable aux ventes immobilières.

 

2 - LA PROLONGATION DES DELAIS POUR SIGNER LES ACTES AUTHENTIQUES DE VENTE

Lors d'une vente d'un immeuble, appartement ou maison, les parties signent souvent un compromis de vente ou promesse de vente. Les parties sont d'accord sur l'objet et le prix de la vente et s'engagent à signer l'acte définitif de vente (ou acte notarié) dans un certain délai. Cet engagement est formalisé au sein d'une "clause de déchéance du terme". 

 

Exemple de clause de déchéance du terme dans un compromis de vente

 

ACTE AUTHENTIQUE

Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix.
Elles seront réitérées au plus tard le ………………….. par acte authentique établi par Maître …………………………. à ……………………….., que les parties choisissent à cet effet d'un commun accord.

La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.

 

Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de ……………….. € (en lettres).

 

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de ……………….. € (en lettres).

 

En cette période troublée, cette clause pouvait poser problème dans de nombreux processus d'achat. En effet, si la clause vient à terme au cours de la période de confinement, elle aurait dû produire ses effets alors que l'acte authentique ne pouvait pas être signé par les parties en raison d'une impossibilité matérielle.

 

L'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période est venue apporter une solution.

 

L'article 4 précise, en effet, que "les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet" pendant la période de crise.

 

Cette disposition est applicable aux clauses qui ont expiré ou qui expireront entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.

 

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus jusqu'au 23 juin 2020.

 

En résumé, les clauses du compromis de vente relatives à l’obligation de signer l’acte authentique avant une date précisée dans ce document ne prendront effet qu’à l'expiration de la période protégée. De nombreuses signatures d'actes authentiques devant notaire sont donc reportées à une date postérieure au 23 juin 2020.

 

3 - L'AUTORISATION DE REALISER DES ACTES NOTARIES A DISTANCE

Comme vu précédemment, la date pour réitérer une vente sous acte authentique est repoussée. Cependant, une autre possibilité s'offre aux acheteurs et vendeurs : la réalisation de l'acte notarié à distance.

 

Cette possibilité est donnée par le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire.

 

Le principe : la signature de l'acte devant notaire

En principe, les parties devant signer un acte notarié doivent être présentes devant le notaire.

 

Une exception est prévue par l'article 20 du décret du 26 novembre 1971 : un notaire intermédiaire peut recueillir sa déclaration ou son consentement. La partie absente doit comparaître devant le deuxième notaire. L'acte porte alors la mention de ce qu'il a été ainsi établi.

 

Une dérogation exceptionnelle : la signature de l'acte à distance

Le décret du 3 avril 2020 vient ajouter une autre possibilité : le notaire peut rédiger l'acte authentique bien que les parties ne soient ni présentes et représentées.

 

Dans ce cadre et de façon dérogatoire jusqu'au 24 juin 2020, le notaire instrumentaire établit alors l'acte notarié sur support électronique.

 

L'utilisation de moyens électroniques encadrés

L'échange des informations nécessaires à l'établissement de l'acte et le recueil, par le notaire instrumentaire, du consentement ou de la déclaration de chaque partie ou personne concourant à l'acte s'effectuent au moyen d'un système de communication et de transmission de l'information garantissant l'identification des parties, l'intégrité et la confidentialité du contenu et agréé par le Conseil supérieur du notariat.

 

Le notaire instrumentaire recueille, simultanément avec le consentement ou la déclaration des parties, la signature électronique de chaque partie ou personne concourant à l'acte au moyen d'un procédé de signature électronique qualifié répondant aux exigences du décret du 28 septembre 2017 susvisé.

 

L'acte est parfait lorsque le notaire instrumentaire y appose sa signature électronique sécurisée.

 

N'hésitez pas à prendre attache avec le (ou les) notaire chargé de la vente immobilière.

 

 

Virginie POTIRON,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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