I - Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable Cette partie a pour objectif de "réguler les excès du parc privé"

 

La création de nouvelles formes d'accès au logement par l'Habitat participatif

 

 

Le code de la construction et de l'habitation, en son livre 2, présente les différentes formes du statut de constructeur.  Outre la promotion immobilière, le cadre législatif de la construction de maison individuelle, le bail à construction, la vente d'immeubles à construire ou à rénover, cette partie présente également les dispositions relatives au statut des sociétés de construction.

 

Les sociétés de construction sont, actuellement, au nombre de quatre :

 

- les sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles.

- les sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises.

- les sociétés coopératives de construction.

- les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.

Le projet de loi vient créer une nouvelle forme de société, afin de créer de nouvelles formes d'accès au logement ; il s'agit des sociétés d'habitat participatif. Le but est vraisemblablement de changer le mode de vie et l'organisation des immeubles, de rendre actifs les habitants et de lutter contre la spéculation.

 

Les sociétés d'habitat participatif seront des sociétés qui permettront à leurs associés de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

 

Elles pourront prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion.

 

 

 

 

 

 

	Les coopératives d'habitants	Les sociétés d'autopromotion
Objet	Fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective	Attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et d'entretenir et animer les lieux de vie collective qui y seront attachés
Fonctionnement	Acquisition de parts sociales	Attribution de la propriété ou de la jouissance d'un logement
Vie dans la société	Possibilité de retrait ou d'exclusion de l'associé	Possibilité de retrait ou d'exclusion de l'associé
Documents encadrant la vie de l'immeuble	Un contrat coopératif	Un état descriptif de division
Obligations des associés	Paiement de provisions pur gros travaux et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs	Paiement d'appels de fonds nécessités par la construction de l'immeuble et participation aux charges entrainées par les services collectifs et équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot

       

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)   Les députés ont élargi  la portée de cette disposition introductrice, en parlant d' "habitat participatif" et non plus seulement de "sociétés". Ils ajoutent qu'il s'agit d'une "démarche citoyenne", qui permettra à des "personnes physiques de s'associer", le cas échéant avec des "personnes morales".

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs viennent préciser que les sociétés d'habitat participatif pourront développer des activités et offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, selon des conditions fixées par décret en Conseil d'État. Ces opérations feront l'objet d'une comptabilité séparée.

 

 

1 - LES COOPERATIVES D'HABITANTS :

 

Les sociétés coopératives d'habitants seront des sociétés à capital variable régies, sous réserve des dispositions du présent chapitre, par les dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-8 du code de commerce et des titres Ier, II, II ter, III et IV de la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 modifiée portant statut de la coopération.

 

Quel sera leur objet ?

Elles auront pour objet de fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective. Pour cela elles pourront :

 

 

 

- Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;

- Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d'habitation destinés à leurs associés ;

- Attribuer la jouissance de ces logements à leurs associés personnes physiques aumoyen du contrat coopératif mentionné à l'article L. 201-8 ;

- Gérer, entretenir et améliorer lesdits immeubles ;

- Entretenir et animer des lieux de vie collective ;

- Offrir des services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.

Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble de la société coopérative.

 

Les statuts pourront prévoir que la coopérative d'habitants admette des tiers non associés à bénéficier de ses services selon des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces opérations feront l'objet d'une comptabilité spéciale permettant de connaître le résultat de cette activité.

 

La cession des parts sociales :

Le prix maximum de cession des parts sociales des sociétés coopératives sera limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, sera notamment indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A. Toute modification de cette clause nécessitera une décision à l'unanimité des associés. Toute cession de parts sociales intervenue en violation d'une telle clause sera nulle.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs précisent que la majoration correspondra à l'évolution de l'indice de référence des loyers.

 

Le retrait d'un associé :

Un associé coopérateur pourra se retirer de la société après autorisation de l'assemblée générale des associés. Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne pourra être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée générale ne sera pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et pourra accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, la démission pourra être autorisée par le juge saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.

 

Le prix maximum de remboursement des parts sociales des sociétés coopératives, en cas de retrait, sera limité au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, sera notamment indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A (voir la rubrique "Indices et repères").  Ce montant ne peut excéder le prix maximum de cession des parts sociales défini au premier alinéa du présent article.

 

L'exclusion d'un associé :

L'exclusion d'un associé ne pourra être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. La valeur de remboursement des parts sociales de l'associé exclu est limitée au montant nominal de ces parts sociales, augmenté d'une majoration, qui, dans la limite d'un plafond prévu par les statuts, est indexée sur le taux d'intérêt servi au détenteur d'un livret A. Faire lien vers la rubrique « indices et repères ».   L'associé exclu disposera d'un recours devant le juge saisi dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision.

 

La conclusion d'un contrat coopératif :

Un contrat coopératif sera conclu entre la société coopérative d'habitants et chaque associé coopérateur avant l'entrée en jouissance de ce dernier. Ce contrat confèrera à l'associé coopérateur un droit de jouissance sur un logement et mentionnera notamment :

 

 

- La désignation et la description du logement dont l'associé coopérateur a la jouissance et des espaces destinés à un usage commun des associés coopérateurs ;

- Les modalités d'utilisation des différents espaces ;

- La date d'entrée en jouissance ;

- L'absence de maintien de plein droit dans les lieux ;

- Une estimation du montant de la quote-part des charges que l'associé coopérateur devra acquitter pour la première année d'exécution du contrat ;

- Le montant de la redevance mise à la charge de l'associé coopérateur, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision. Le contrat coopératif précise à ce titre :

a) La valeur de la partie correspondant à la jouissance du logement, appelée fraction

locative ;

b) La valeur de la partie correspondant à l'acquisition de parts sociales, appelée fraction

acquisitive.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)   Les députés ont précisé que, lorsque le contrat coopératif est signé avant l'entrée en jouissance, aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance dès lors que la jouissance n'est pas effective.

 

En cas de décès d'un associé coopérateur, les héritiers ou légataires disposeront d'un délai de deux ans pour signer un contrat coopératif.

 

La perte de la qualité d'associé coopérateur pour quelque cause que ce soit entraînera

la cessation du contrat coopératif et emportera de plein droit la perte du droit de jouissance.

 

La constitution de provisions :

La société coopérative d'habitants constituera des provisions pour gros travaux d'entretien et de réparation, pour vacance des logements et pour impayés de la redevance, dans des conditions prévues par décret en Conseil d'Etat.

 

La participation aux charges :

Les associés seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Un règlement sera adopté par l'assemblée générale des associés avant toute entrée dans les lieux et prévoira notamment les modalités de répartition de ces charges entre les associés. Ce règlement sera annexé au contrat coopératif.

 

La révision coopérative :

La société coopérative d'habitants fera procéder périodiquement, sous le nom de révision coopérative, à l'examen de sa situation technique et financière et de sa gestion dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

 

En cas de dissolution de la société :

L'actif net subsistant après extinction du passif et remboursement du capital effectivement versé sera dévolu par décision de l'assemblée générale à d'autres coopératives d'habitants ou à une union les fédérant ou à tout organisme d'intérêt général destiné à aider à leur

financement initial ou à garantir l'achèvement de la production de logement.

 

La souscription des parts sociales en industrie (nouveau) :

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs ajoutent une disposition relative à la souscription de parts sociales en industrie. Ainsi, des parts sociales en industrie, correspondant à un apport travail, pourront être souscrites par les coopérateurs lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, sous réserve notamment d'un encadrement technique adapté et d'un nombre d'heures minimal. Le nombre d'heures constitutif de ces parts sociales en industrie sera fixé en assemblée générale par vote unanime des coopérateurs. Ces parts devront être intégralement libérées avant la fin desdits travaux et sont plafonnées au montant de l'apport initial demandé aux coopérateurs. Elles concourront à la formation du capital social et seront alors cessibles ou remboursables après un délai de deux ans à compter de la libération totale des parts, déduction faite d'un montant, réparti, correspondant aux coûts spécifiques engendrés par cet apport travail. Un décret en Conseil d'État définira l'apport travail, ses conditions d'application et le nombre minimal d'heures.

 

L'adoption d'une charte (nouveau) :

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)   Les Députés ont ajouté que l'assemblée générale des associés devra adopter une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective. Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signeront cette charte, qui sera annexée à leur contrat de bail. Il sera remis au futur locataire à qui est faite la proposition d'attribution d'un logement locatif social relevant d'une société d'habitat participatif la copie des statuts de la société ainsi que tout document que celle-ci a souhaité annexer à ces statuts et qui porte sur la participation des futurs habitants et sociétaires à la vie de la société d'habitat participatif. Le refus ou le défaut d'attestation de transmission de ce document vaudra refus par le futur locataire de la proposition d'attribution du logement. Les conditions particulières du bail signé ultérieurement par le locataire seront annexées aux documents susmentionnés.

 

 

2 - LES SOCIETES D'AUTOPROMOTION :

 

Les sociétés d'autopromotion seront des sociétés à capital variable régies, par les dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-8 du code de commerce.

 

Quel sera leur objet ?

Elles auront pour objet d'attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d'un logement à titre de résidence principale et d'entretenir et animer les lieux de vie collective qui y seront attachés. Pour cela elles peuvent :

1 - Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;

2 - Acquérir ou construire des immeubles à usage d'habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de

résidence principale ;

3° Gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de

vie collective qu'ils comportent.

 

Dès la constitution de la société, les statuts optent pour l'attribution en jouissance ou pour l'attribution en propriété.

 

Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions dans lesquelles il peut être dérogé à l'obligation d'établir sa résidence principale dans l'immeuble.

 

 

 

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs sont venus ajouter un pouvoir aux sociétés d'autopromotion, à savoir l'offre de services à leurs associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés, selon les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Ces opérations devront faire l'objet d'une comptabilité séparée.

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)   Les Députés changent la dénomination : il s'agit des sociétés d'attribution et d'autopromotion.

 

 

Un état descriptif de division :

Un état descriptif de division annexé aux statuts délimitera les lots et diverses parties de l'immeuble en distinguant celles qui seront communes de celles qui seront à usage privatif.

 

S'il y a lieu, il fixera la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.

 

Les statuts diviseront les droits composant le capital social en groupes et affecteront à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

 

En cas d'attribution en propriété, un règlement précisera la destination des parties réservées à l'usage privatif des associés et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux.

 

Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble doit emporter l'application de la loi fixant le statut de la copropriété, le règlement sera établi en conformité de cette loi et est annexé aux statuts de la société.

 

En cas d'attribution en jouissance, un règlement en jouissance délimitera les diverses

parties de l'immeuble en distinguant celles qui seront communes de celles qui seront à usage privatif. Il précisera la destination des parties destinées à un usage privatif et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Ce règlement en jouissance sera annexé aux statuts.

 

L'état descriptif de division et les règlements ainsi que les dispositions corrélatives des statuts seront adoptés avant tout commencement des travaux de construction.

 

Les appels de fonds :

Les associés seront tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction de l'immeuble en proportion de leurs droits dans le capital.

 

Le non-respect des obligations par un associé :

L'associé qui ne satisferait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.

 

Les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant pourront, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité des deux tiers des droits sociaux et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires seront présents ou représentés.

 

Nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts ou actions détenues par les associés à l'encontre desquels la mise en vente sera à l'ordre du jour de l'assemblée ne seront pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

 

Les droits des associés :

Les droits des associés dans le capital social devront être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils auront vocation par rapport à la valeur de l'ensemble telles que lesdites valeurs résultent de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités

d'utilisation des biens appréciées au jour de l'affectation à des groupes de droits sociaux

déterminés.

 

La participation aux charges :

Les associés seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité relative que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

 

Ils seront également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et des espaces communs proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

 

Le règlement de copropriété ou le règlement de jouissance fixera la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

 

Un associé pourra demander au juge la révision, pour l'avenir, de la répartition des

charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à un autre lot est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'alinéa premier ci-dessus. Si l'action est reconnue fondée, le juge procèdera à la nouvelle répartition.

 

La gestion et l'entretien de l'immeuble :

Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés voteront avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraînera

l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement met à la charge de certains associés seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls ces associés prendront part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux votera avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

 

Les voix de chaque associé :

Chaque associé disposera d'un nombre de voix qui est ainsi déterminé dans les statuts :

1 - Soit chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au nombre de parts qu'il détient dans le capital social ;

2 - Soit chaque associé dispose d'une voix.

 

 

 

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs précisent que l'assemblée générale des associés devra adopter une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble, et notamment les règles d'utilisation des lieux de vie collective. Avant l'entrée dans les lieux, les locataires n'ayant pas la qualité d'associé signeront cette charte qui sera annexée à leur contrat de bail.

 

 

Le retrait d'un associé :

 

Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en jouissance, nonobstant toute clause contraire des statuts, un associé pourra se retirer d'une société d'autopromotion après autorisation de l'assemblée générale des associés.

 

Toutefois, si l'associé démissionnaire présente un nouvel associé solvable et acceptant, cette autorisation ne pourra être refusée que pour un motif sérieux et légitime. L'assemblée

générale ne sera pas tenue d'accepter comme associé la personne proposée par le démissionnaire et pourra accepter sa démission en agréant une autre personne sans avoir à motiver sa décision. En cas de refus injustifié, la démission pourra être autorisée par le juge saisi dans le délai d'un mois à compter de la notification du refus.

 

Le retrait d'un associé n'entraînera pas l'annulation de ses parts ou actions.

Lorsque les statuts de la société prévoient des attributions en propriété, un associé

pourra se retirer de la société dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l'opération de construction. A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé pourra demander au juge de procéder aux constatations et décisions susmentionnées.

 

Le retrait sera constaté par acte authentique signé par l'associé qui se retire et un représentant de l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance rendue en référé.

 

Les retraits entraîneront de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux lots attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constatera la réduction du capital et apportera aux statuts les modifications nécessaires.

 

L'exclusion d'un associé :

Elle ne peut être prononcée par l'assemblée générale que pour un motif sérieux et légitime. L'associé exclu dispose d'un recours devant le juge dans le délai d'un mois à compter du jour où il a reçu notification de cette décision. Le jugement sera exécutoire par provision.

 

La dissolution de la société :

Elle pourra, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci prévoient des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.

L'assemblée générale désignera un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant lapériode de liquidation et de procéder au partage.

 

Ce partage ne pourra intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction.

 

La garantie des emprunts contractés par les associés (nouveau) :

 

 

 

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs ajoutent que la société pourra donner caution pour la garantie des emprunts contractés par les associés, pour leur permettre de satisfaire aux appels de fonds de la société nécessaires à la réalisation de l'objet social, et par les cessionnaires des parts sociales, pour leur permettre de payer leur prix de cession, mais seulement à concurrence des appels de fonds déjà réglés à la société, et s'il y a lieu, de payer les appels de fonds qui restent encore à régler. La caution hypothécaire devra être autorisée par les statuts, avec stipulation que l'engagement de la société sera strictement limité aux parties divises et indivises de l'immeuble social auxquelles le bénéficiaire du crédit aura vocation en propriété, à l'issue d'un retrait ou d'une dissolution. La saisie du gage vaudra retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne pourra être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné. Dans les sociétés ne prévoyant que des attributions en jouissance, la société pourra, dans les conditions précitées, se porter caution hypothécaire des associés. La saisie ne pourra intervenir que si aucun cessionnaire n'a pu être trouvé, à l'amiable ou, le cas échéant, après réalisation du nantissement des parts sociales. Elle vaudra retrait de l'associé titulaire des droits sociaux correspondant aux biens saisis et ne pourra être effectuée que lorsque sont réunies les conditions auxquelles un tel retrait est subordonné. Les conditions de mise en œuvre du présent article seront définies par décret en Conseil d'État.

 

 

3 -DISPOSITIONS COMMUNES AUX SOCIETES :

 

L'association à des personnes morales :

En plus des associés personnes physiques, ces deux types de société pourront admettre comme associés, dans les conditions fixées par leurs statuts, des personnes morales qui entendent participer financièrement au capital de la société.

 

Ensemble, les personnes morales ne pourront détenir plus de 30 % du capital social et des droits de vote.

 

Le rôle des locataires :

Les statuts des sociétés d'habitat participatif prévoiront la possibilité de consulter les locataires de leurs associés préalablement aux assemblées générales des associés pour recueillir leur avis sur les points portés à l'ordre du jour. Ils pourront aussi prévoir la

possibilité pour les locataires d'assister à ces assemblées générales.

 

La participation aux dettes sociales :

Par dérogation à l'article 1857 du code civil, les associés de ces sociétés et constituées sous la forme de société civile ne répondront des dettes sociales à l'égard des tiers qu'à concurrence de leurs apports.

 

Les conséquences liées à la modification des statuts :

La décision régulièrement prise par toute société, quelle qu'en soit la forme, de modifier ses statuts pour les adapter aux normes en vigueur, n'entraînera pas la création d'une personne morale nouvelle.

 

Les garanties liées à la réalisation de travaux :

Avant tout commencement de travaux de construction, les sociétés d'habitat participatif ayant pour objet la construction d'un immeuble justifieront d'une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble définie par décret en Conseil d'Etat.

 

 

 

 

 

 

 

Une question se pose de la différenciation, en pratique, de ces nouveaux régimes vis-à-vis de la copropriété. Il est certain que le choix de constituer une société se distingue du régime de la loi de 1965. Mais existera-t-il une réelle différence entre ces différents régimes lors de la vie de l'immeuble ? Les dispositions communes aux deux sociétés d'habitat participatif (participation des locataires, association limitée à des personnes morales ) constituent sans doute les principaux enjeux de ces nouveaux régimes.

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)   Le nouveau texte adopté par l'Assemblée Nationale vient modifier certaines dispositions applicables à ces deux sociétés.   Ont été ajoutés :   - la délimitation de l'opération : chaque société d'habitat participatif devra limiter son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d'un même ensemble immobilier.   - la définition du projet par l'assemblée générale de la société : avant tout commencement de travaux de construction, l'assemblée générale de la société ayant pour objet la construction d'un immeuble devra en approuver les conditions techniques et financières d'exécution et fixer les bases selon lesquelles les différents éléments composant le prix de revient global sont répartis entre les locaux à édifier, afin de déterminer le prix de chacun d'eux.   Ont été supprimés :   - les modalités de l'acquisition ou de la souscription de parts sociales : le fait que la qualité d'associé s'acquérait par la souscription ou l'acquisition de parts sociales dans les conditions prévues par les statuts.   - Les dispositions relatives au rôle des locataires, à savoir la consultation ou la participation des locataires aux assemblées générales.

 

 

Les dispositions relatives à la jouissance à titre privé d'un local privatif mis à disposition :

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs précisent que le contrat et le règlement intérieur ne pourront comporter de clauses instituant des limitations, autres que celles fixées par la loi, à la jouissance à titre privé par la personne logée du local privatif mis à disposition et constituant son domicile.

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)   Les Députés ont modifié les nouvelles dispositions introduites par le Sénat. Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, seront réputées non écrites. Le gestionnaire ne pourra accéder au local privatif du résident qu'à la condition d'en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur. Il pourra toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l'accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire. En cas d'urgence motivée par la sécurité immédiate de l'immeuble ou des personnes, le gestionnaire pourra accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tiendra informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

 

 

4 - QUELQUES DISPOSITIONS RELATIVES AU "TIMESHARE" OU SOCIETES D'IMMEUBLES EN JOUISSANCE A TEMPS PARTAGE (NOUVEAU) :

 

 

 

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)   L'Assemblée nationale a ajouté l'ensemble des dispositions relatives au "timeshare".     Les assemblées générales :   La loi de 1986 relative à ces sociétés prévoyait que les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an. L'Assemblée Nationale ajoute que l'assemblée sera réunie dans le même délai à la demande du conseil de surveillance. De plus, il est précisé que l'ordre du jour de l'assemblée générale sera établi en concertation avec le conseil de surveillance, (voir "Conseil de surveillance") qui pourra demander l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour.     L'envoi de documents :   Il est de principe que, dans les quinze jours précédant l'assemblée générale, tout associé peut demander à la société communication des comptes sociaux. A tout moment, tout associé peut également demander communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que de la répartition des parts sociales et des droits en jouissance qui y sont attachés. L'envoi des documents communiqués est effectué, le cas échéant, aux frais avancés, dûment justifiés, du demandeur. L'Assemblée Nationale vient préciser que ces documents doivent être envoyés dans le délai maximal de sept jours à compter de la réception de la demande.     La compatibilité de ces dispositions avec celles relatives à la copropriété :   La loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. La loi de 1986 précise que, lorsque ces sociétés sont membres d'un syndicat de copropriété,  ces dispositions ne s'appliquent pas aux associés des sociétés de timeshare. Les députés ont précisé que ces dispositions s'appliqueraient "nonobstant toutes dispositions contraires des statuts".   La loi de 1986 précisait que, dans ce cadre, une personne désignée par l'assemblée générale représente la société à l'assemblée du syndicat. L'Assemblée Nationale vient ajouter que cette personne est désignée chaque année et vient préciser qu'il s'agit de l'assemblée générale appelée à approuver les comptes sociaux. De plus, ils ajoutent que cette personne rendra compte aux associés des décisions prises par le syndicat de copropriété lors de la première assemblée générale tenue après l'assemblée du syndicat.   Le conseil de surveillance :   Il est prévu actuellement, que lorsque les dispositions applicables à la forme sociale choisie n'imposent pas la constitution d'un conseil d'administration ou d'un conseil de surveillance, il est institué un conseil de surveillance. Ce conseil est élu par l'assemblée générale parmi les associés. Les dirigeants sociaux, leur conjoint et leurs préposés ne peuvent en faire partie.   Il a été ajouté que nonobstant toute disposition contraire des statuts, les membres du conseil de surveillance sont nommés pour un mandat d'une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils sont révocables par l'assemblée générale. Le conseil de surveillance élit son président parmi ses membres. À moins que les statuts n'aient fixé les règles relatives à l'organisation et au fonctionnement du conseil de surveillance, ces règles sont fixées par l'assemblée générale.   Les Députés ajoutent deux dispositions relatives à son fonctionnement : Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir avisé la société, de toutes pièces, documents, correspondance ou registres se rapportant à la gestion de la société.   Lorsqu'une communication est faite au conseil de surveillance, elle est valablement faite à la personne de son président. Chaque année, le conseil de surveillance rend compte à l'assemblée générale de l'exécution de sa mission.   Le commissaire aux comptes :   À défaut de dispositions imposant la nomination d'un commissaire aux comptes, le contrôle de la gestion doit être effectué chaque année par un technicien non associé désigné par l'assemblée à laquelle il rend compte de sa mission.   Le retrait d'un associé :   L'Assemblée nationale vient encadrer la possibilité de retrait d'un associé, dans le cas où ses parts ou actions qu'il détient lui ont été transmises par succession depuis moins de deux ans.   Dorénavant, le retrait sera de droit lorsque les parts ou actions que l'associé détient dans le capital social lui auront été transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait formée par l'héritier ou les héritiers devenus associés auprès de la société. Le retrait sera constaté par acte notarié signé par l'héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent et le représentant de la société. Le coût du ou des actes notariés et les droits y afférents liés au retrait seront supportés par l'héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent. En cas de pluralité d'héritiers, il sera fait application de l'article 815-3 du code civil. L'héritier ou les héritiers devenus associés qui se retirent ont droit au remboursement de la valeur de leurs droits sociaux fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4 du même code.   Les publicités :   Il était prévu, dans la loi de 1986, que les publicités relative à ce type d'opérations ne pouvaient employer le terme "propriétaire". L'Assemblée nationale vient préciser que ces publicités ne pourront également employer le terme "propriété" pour qualifier les droits qui sont accordés sur l'immeuble.   Les députés ont également ajouté que sera puni de 15 000 € d'amende le fait, pour tout annonceur, de diffuser ou de faire diffuser pour son compte une publicité non conforme aux prescriptions de la loi de 1986.   A noter : ces dispositions entreront en vigueur six mois après la promulgation de la loi.

 

Le retrait d'un associé (nouveau) :

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)   Les Sénateurs ajoutent qu'un associé pourra se retirer s'il est bénéficiaire des minima sociaux ou perçoit une rémunération inférieure au salaire minimum interprofessionnel de croissance, ou lorsque l'associé ne pourra plus jouir du lot qui lui a été attribué du fait de la fermeture ou de l'inaccessibilité de la station ou de l'ensemble immobilier concerné.