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L'épargne logement a pour objectif l'octroi d'un prêt immobilier à taux réduit, à la suite d'une phase d'épargne constituée de versements réguliers sur un plan d'épargne logement (PEL).
Cette fiche pratique de l'INC vous donne les clés pour bien comprendre le fonctionnement ainsi que les avantages et contraintes de ce placement, suite à la réforme de 2011.
1 - QUI PEUT OUVRIR UN PEL ? Seules les personnes physiques peuvent ouvrir un PEL dans les banques, caisses d'épargne et organismes de crédit ayant signé une convention avec l'État.
La règle de non-cumul
Il n'est pas possible de détenir plusieurs PEL, sous peine de perdre la totalité des intérêts acquis ainsi que le bénéfice du prêt et de la prime d'épargne.
L'ouverture au nom d'un enfant mineur
Le plan souscrit au nom d'un enfant mineur peut être utilisé à terme soit par l'enfant devenu majeur, soit par les parents gestionnaires durant la minorité de l'enfant.
2 - COMMENT FONCTIONNE LE PEL ?
Après le versement d'un dépôt initial minimal de 225 €, le souscripteur du plan s'engage à effectuer, pendant 4 ans, des versements à échéances régulières (mensuelles, trimestrielles ou semestrielles).
3 - QUEL EST LE RENDEMENT DE L'EPARGNE SUR UN PEL ?
Remarque : l'application de cette règle de la quinzaine ne peut pas pénaliser les déposants opérant des virements entre deux CEL (détenus par deux personnes différentes), ou d'un CEL vers un PEL, ou à partir d'un PEL transformé en CEL.
Les intérêts sont capitalisés annuellement au 1er janvier. Cela signifie qu'ils s'ajoutent au capital à cette date, pour produire eux-mêmes des intérêts.
Le montant des intérêts
Pour les PEL souscrits depuis le 1er mars 2011, le taux de rendement est calculé selon une formule qui prend en considération les taux du marché (arrêté du 20 janvier 2011). Le taux ainsi calculé est défini au moment de l'ouverture du PEL et est valable pendant toute sa durée de vie. Il ne peut en aucun cas être inférieur à 2,5 % (hors prime et hors prélèvements sociaux).
Lorsque le plan est suivi d'une demande de prêt immobilier, les intérêts sont majorés d'une prime d'épargne allant de 1 000 à 1 525 € (voir ci-dessous : « Quel est le montant de la prime ? »).
4 - QUELLE FISCALITE S'APPLIQUE SUR LE PEL ?
Les intérêts des PEL ne sont pas pris en compte pour l'impôt sur le revenu. Mais ils sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux (15,5 % depuis le 1er juillet 2012).
5 - PEUT-ON TRANSFERER SON PEL OU LE CEDER ?
Il est possible de transférer son PEL dans un autre établissement, si ce dernier est d'accord. Attention : si vous possédez également un CEL (compte d'épargne logement), les deux produits doivent être transférés en même temps.
Il est possible de céder son PEL (capital, intérêts, droits à prêt et prime ) à un seul membre de sa famille, parmi ceux-ci :
conjoint du bénéficiaire ;
Oui, mais le legs ne peut être effectué qu'au profit d'un seul destinataire. Si ce dernier est déjà titulaire d'un PEL, il lui est possible, à titre exceptionnel, de conserver les deux PEL.
7 - PEUT-ON RETIRER SES FONDS AVANT L'ECHEANCE CONTRACTUELLE DE 4 ANS ? Contrairement au CEL, les versements effectués sur le PEL sont indisponibles pendant toute la durée du plan.
Lorsque la résiliation a lieu à partir de 2 ans et avant 3 ans, elle entraîne la perte des bénéfices du PEL (prime et droits à prêt). Les intérêts sont néanmoins calculés au taux normal (2,5 % depuis le 1er mars 2011).
8 - QUE SE PASSE-T-IL A L'ECHEANCE CONTRACTUELLE DE 4 ANS ?
Que se passe-t-il à l'échéance contractuelle de 4 ans ? Au terme de la période minimale du PEL, l'épargnant a plusieurs possibilités.
Solliciter un prêt d'épargne logement
En contrepartie de l'épargne qu'il a constituée, le titulaire du PEL acquiert des droits à prêt lui permettant de financer une opération immobilière (voir ci-dessous : « Comment sont calculés les droits à prêt ? »). Il dispose de cinq ans pour profiter de cette possibilité (un an seulement si les fonds sont retirés du PEL). Ce délai est décalé si le plan est prorogé.
Le souscripteur dispose d'un délai de six mois pour signer un avenant de prorogation dont la durée ne peut être inférieure à un an. Cette prorogation est possible dans la limite maximale de dix ans, tant que le montant des versements n'a pas atteint le plafond des 61 200 €.
Les conditions de rémunération restent inchangées.
Lorsque le plan n'est pas prorogé ou que les fonds n'ont pas été retirés, l'épargne continue d'être rémunérée au taux contractuel (2,5 % depuis le 1er mars 2011) entre la date d'échéance du plan et celle du retrait des fonds. Mais les intérêts nouvellement acquis ne sont pas pris en considération pour le calcul des droits à prêt. Et aucun nouveau versement n'est permis.
Le souscripteur récupère la totalité du capital épargné, augmenté des intérêts capitalisés, mais sans la prime d'épargne puisqu'il n'a pas sollicité de prêt d'épargne logement. Néanmoins, il dispose d'une année à compter du retrait des fonds pour demander le prêt. Dans ce cas, la prime lui est intégralement versée.
Pour quel type de résidence le prêt d'épargne logement peut-il être demandé ?
Concernant les PEL ouverts depuis le 1er mars 2011, le prêt d'épargne logement est exclusivement destiné au financement de la résidence principale. Par résidence principale, l'administration entend la résidence occupée plus de 8 mois par an par l'emprunteur, ses ascendants, ses descendants ou son locataire (circulaire du 11 juillet 1986). L'occupation immédiate du logement n'est pas obligatoire si l'emprunteur doit attendre d'être à la retraite, ou d'être revenu de l'étranger ou d'outre-mer, dans un délai de 6 ans maximum.
9 - POUR QUEL TYPE D'OPERATIONS LE PRET D'EPARGNE LOGEMENT PEUT-IL ETRE DEMANDE ?
Le prêt est utilisable uniquement pour financer des dépenses de construction, d'acquisition ou d'extension, ou certaines dépenses de réparation et d'amélioration.
Construction : le prêt peut inclure l'achat du terrain dès lors qu'il finance dans le même temps la construction du logement.
10 - A PARTIR DE QUAND EST-IL POSSIVLE DE DEMANDER UN PRET D'EPARGNE LOGEMENT ?
A partir de la troisième année d'existence du PEL.
11 - COMMENT SONT CALCULES LES DROITS A PRETS ?
Les droits à prêt sont égaux aux intérêts que le PEL a produits durant la phase d'épargne, multipliés par un coefficient de 2,5.
Conséquence : plus le titulaire place de l'argent sur son PEL, plus il obtient des intérêts sur son épargne, et plus il aura droit à un prêt d'épargne logement important. Son prêt pourra être encore plus élevé si un membre de sa famille lui cède ses droits à prêt (voir question suivante "Peut-on céder ses droits à prêt à sa famille ?").
12 - PEUT-ON CEDER SES DROITS A PRET A SA FAMILLE ?
A condition qu'ils soient déjà titulaires d'un CEL ou d'un PEL (voir tableau ci-dessous), il est possible de céder ses droits à prêt aux membres de sa famille suivants :
conjoint du bénéficiaire ;
Le cas des couples mariés Si chaque personne d'un couple marié dispose d'un PEL, chacun peut obtenir un prêt pour financer des opérations distinctes.
Si le couple marié souhaite utiliser ses droits à prêt pour une opération commune, l'un des membres doit céder ses droits à l'autre, sachant que le prêt ne pourra de toute façon excéder 92 000 €.
13 - QUEL EST LE MONTANT DE LA PRIME ? La prime consiste en une majoration des intérêts acquis à l'échéance contractuelle du PEL mais elle n'est versée que si le titulaire souscrit un prêt d'épargne logement.
Cette prime correspond à 20 % des intérêts acquis, mais elle est plafonnée à 1 000 € sauf dans les deux cas suivants, où le plafond s'élève à 1 525 € :
14 - QUEL EST LA DUREE, LE MONTANT ET LE TAUX DU PRET ?
La durée du prêt varie de 4 à 15 ans.
À partir des droits à prêt obtenus, il est possible de déterminer le montant du prêt en fonction de la durée choisie. Plus la durée est courte, plus le montant pouvant être demandé sera important. Mais dans tous les cas, il ne peut excéder 92 000 €. À noter que, pour éviter les effets d'aubaine liés à l'obtention de la prime, le prêt ne peut pas être inférieur à 5 000 €.
Le taux du prêt est égal au taux de rémunération de l'épargne placée sur le PEL, auquel on ajoute une commission de 1,7 % correspondant aux frais de gestion et aux frais financiers. Depuis le 1er août 2012, le taux du prêt est donc de 4,20 %.
15 - COMMENT SE DEROULE L'OBTENTION DU PRET ?
La demande de prêt
La demande est en général faite auprès de l'établissement ayant recueilli les dépôts. Cependant, un établissement participant au régime de l'épargne logement, même s'il n'est pas gérant des dépôts, peut proposer un prêt à partir du moment où il dispose des attestations de droits acquis.
La demande doit être effectuée au plus tard :
12 mois après l'obtention du certificat de conformité ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux, s'il s'agit de la construction d'une maison individuelle dont l'emprunteur est maître d'ouvrage, ou d'un logement vendu en état futur d'achèvement ;
L'accord du prêt
La banque a, a priori, une obligation contractuelle d'octroi de prêt. Des situations d'endettement excessif peuvent cependant être prises en compte par la banque pour refuser le crédit. À noter qu'un refus ne peut pas être motivé par la situation d'interdiction bancaire du demandeur.
L'accord du prêt est indépendant de la domiciliation des revenus dans l'établissement prêteur, sauf dans le cas de prêts complémentaires où cette domiciliation peut être exigée.
16 - EN COURS DE PRET
Transfert
En cas de vente du logement, l'emprunteur peut conserver le bénéfice de son prêt, à condition que les fonds servent à financer une nouvelle acquisition ou une construction destinée à la résidence principale. Il doit pour cela avertir l'établissement prêteur avant la vente du logement. Le transfert doit être réalisé dans un délai maximum de six mois à compter de la vente.
Remboursement anticipé du prêt
La réglementation relative à l'épargne logement ne précise pas les conditions dans lesquelles un remboursement par anticipation s'effectue ; mais il doit être réalisé à l'époque d'une échéance normale, et un préavis fixé au contrat doit être respecté. Le remboursement partiel anticipé peut se faire par le raccourcissement de la durée du crédit ou la diminution des échéances.
Comme pour un prêt classique, l''indemnité susceptible d'être demandée ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Emmanuel Masset-Denèvre, |