Les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé


   I - Favoriser l'accès de tous à un logement digne et abordable
Cette partie a pour objectif de "réguler les excès du parc privé"

Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

Article 1 du projet de loi
Le projet de loi modifie en grande partie le chapitre Ier du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, relatif aux dispositions générales dans les rapports entre bailleurs et locataires.

Article 1 de la loi de 1989

Discrimination
Pour rappel, aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation ou une religion déterminée.

Le projet de loi insère dans cette liste les notions d'âge, de grossesse et de caractéristiques génétiques et retire de ce troisième alinéa le mot race.

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les dispositions concernant "l'âge", la "grossesse", les "caractéristiques génériques" et la "race" sont remplacées par une seule disposition à la fin du troisième alinéa de l'article 1er ainsi rédigée : "pour un motif discriminatoire tel que défini à l'article 225-1 du code pénal". 
 

Article 2

Notion de résidence principale
Le projet de loi remodèle l'article 2 de la loi de 1989 en y intégrant la définition de la résidence principale : "La résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation". Il adapte également ce nouvel article à la nouvelle numérotation.
Sont exclus de ces dispositions, les locations meublées touristiques, les logements-foyers, les locaux meublés, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté une exception à celles déjà existantes dans la loi 89, à savoir, l'article 3-3, les deux premiers alinéas de l'article 6, l'article 20-1. Les dispositions de l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 ont également été ajoutées à cette liste par les députés.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs remplacent le terme « locations meublées touristiques » par « logements meublés touristiques ».
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les logements meublés touristiques, définis comme les logements meublés offerts en location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, sont soumis aux nouvelles dispositions concernant un logement digne et abordable.
 

Article 3

Un contrat type  
L'article 3 qui définissait auparavant le contrat de location comme un contrat écrit, devra désormais respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il précisait ce qu'un contrat de location devait indiquer. Le projet de loi ajoute à cette liste les éléments suivants :

 

 

- Le nom ou la dénomination du locataire ;
-
La description des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- Le loyer médian de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement et défini par le préfet sur les territoires dotés d'un observatoire des loyers tels que mentionnés à l'article 17 ;
- Le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement.

Si le contrat n'est pas conforme à ces dispositions, chaque partie pourra comme avant en exiger la conformité à tout moment. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. Ces dispositions sont reprises dans la loi du 6 juillet 1989.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté aux côtés du "loyer médian de référence majoré", le "loyer médian de référence". Le préfet est remplacé par "le représentant de l'Etat dans le département". 
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs remplacent le "loyer médian de référence majoré" par le terme "le loyer élevé".
Ils remplacent également le terme de "propriétaire" par celui de "bailleur".


 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les notions de "loyer médian de référence" et "loyer élevé" sont remplacés respectivement par "loyer de référence" et "loyer de référence majoré".

 

Outre le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le contrat de location doit également préciser la date de son versement.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Le contrat doit également mentionné le renoncement du bailleur au bénéfice de la garantie universelle des loyers (art. 24-2). A défaut, il s'engage à déclarer le contrat de location auprès de l'Agence de la garantie universelle des loyers.
 

En cas d'absence d'informations sur le bail   
Si l'une des mentions relatives à la surface habitable, au loyer de référence et au dernier loyer acquitté par le locataire n'est pas indiquée dans le contrat de location, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail.

Si le bailleur ne se manifeste pas dans le délai d'un mois ou en cas de réponse négative de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Une notice annexée   
Désormais une notice d'informations relative aux droits, obligations des locataires et bailleurs ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leurs sont ouvertes pour régler leurs litiges sera annexée au contrat de location. Le contenu de cette notice sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.
 

Et en cas de copropriété ?
Rien ne change à ce niveau. Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur sera toujours tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant    :

 

 

 

- la destination de l'immeuble,
- l
a jouissance et l'usage des parties privatives et communes,
- la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

L'état des lieux   
Les notions relatives à l'état des lieux sont désormais insérées à l'article 3-2.

Article 3-1

La question de la surface habitable
Les dispositions de l'article 3-1 de la loi de 1989 concernant le dossier de diagnostic technique sont remplacées intégralement par des dispositions relatives à la surface habitable.

Désormais, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire demandera au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Cette demande en diminution du loyer devra intervenir dans un délai de six mois à compter de la prise d'effet du bail.

Si aucun accord n'est trouvé entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, le juge peut être saisi dans le délai de quatre mois à compter de la demande en diminution, pour déterminer la diminution de loyer à appliquer.

La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prendra effet à la date de signature du bail.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté l'hypothèse dans laquelle la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail. Dans ce cas, il est prévu que la prise d'effet de la diminution du loyer, acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge, se fait à compter de la date de la demande.
 

Article 3-2    

Un état des lieux conforme à un modèle type
Un état des lieux sera établi conformément à un modèle type et aux modalités définis par décret en conseil d'Etat pris après avis de la commission nationale de concertation. Et ce, en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En dehors du premier mois de la période de chauffe au cours duquel le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage, ce dernier pourra demander à compléter l'état des lieux dans la semaine qui suit son établissement.

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Le projet de loi prévoyait qu'à défaut d'état des lieux la présomption de l'article 1731 du Code civil selon lequel "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire", ne pouvait être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte. Les députés ont ajouté à cette disposition, le cas où l'exemplaire de l'état des lieux n'a pas été remis, il est prévu également que la partie qui a fait obstacle à sa remise ne puisse invoquer l'article 1731 du Code civil.

Il était prévu dans le projet de loi initial la possibilité pour le locataire de demander à compléter l'état des lieux dans la semaine qui suit son établissement. Les députés ont fixé ce délai à dix jours à compter de son établissement. Il est également prévu la saisine de la commission départementale de conciliation en cas de refus de la demande par le bailleur.

Par ailleurs, un alinéa entier a été ajouté concernant les relevés des index pour chaque énergie. Ainsi, le propriétaire ou le mandataire complète les états des lieux entrant et sortant par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

Ainsi, l'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à disposition de la personne qui est en charge du diagnostic de performance énergétique (DPE).
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ajoutent à cette partie que les honoraires du tiers mandaté pour établir l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire, qui devra être inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat, ne pourra excéder celui imputé au bailleur.


 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Le passage, « Les honoraires du tiers mandaté pour établir l'état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant imputé au locataire ne peut excéder celui imputé au bailleur et est inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat », est transféré à l'article 5.
 

Article 3-3

Dossier de diagnostic technique
Les dispositions de l'article 3-1 concernant le dossier de diagnostic technique sont reprises intégralement dans le nouvel article 3-3.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation comprend une liste de documents énumérés par l'article 3-3. Les députés ont ajouté à cette liste, deux éléments nouveaux.

Il s'agit d'une part, de la copie de l'état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique.

D'autre part, un état de l'installation intérieure d'électricité, défini par un décret en Conseil d'Etat, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés apportent des précisions quant à l'installation intérieure d'électricité. Ainsi, le dossier de diagnostic technique comprend un état de l'installation des tubes souples ou tuyaux flexibles d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application de ce présent alinéa ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi.
 

Article 4

Clauses abusives
La loi de 1989 prévoit qu'une clause est réputée non écrite lorsqu'elle autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Aux côtés de la notion d'amendes, est ajouté par le projet de loi, celle de pénalités.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté un alinéa nouveau. Ils prévoient la possibilité d'insérer une clause au contrat de location prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer et des charges. Cependant, il est prévu un montant maximal de pénalités à hauteur de 5 % des sommes dues. Ce montant est porté à 30 % des sommes dues, dans le cas où le loyer du dernier mois n'a pas été intégralement versé à compter de la fin du contrat de bail. La clause joue dans un délai d'une semaine à compter d'une mise en demeure du locataire non suivie d'effet.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

L'alinéa ajouté par les députés en septembre concernant l'insertion d'une clause au contrat de location, a été supprimé.

Les sénateurs modifient l'article 4 de la loi 89 en :
- remplaçant le mot "quarante" par les mots "vingt et un" dans la phrase suivante : "est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours". A partir du vingt-deuxième jour et non plus du quarante-et-unième, le locataire pourra donc demander une indemnité au bailleur qui réalise des travaux.
- insérant une nouvelle clause réputée non écrite : celle qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.


 

Article 5

Avec la loi de1989, la rémunération des personnes prêtant leur concours à l'établissement d'un acte de location était partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.

Il est prévu désormais que la rémunération de ces personnes mandatées concerne l'entremise ou la négociation d'une mise en location. Son montant sera à la charge exclusive du bailleur.

Les frais liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail restent quant à eux partagés à parts égales entre le bailleur et le preneur. Un montant maximal pouvant être imputé au locataire sera fixé par le décret en Conseil d'Etat.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés remplacent le terme "frais" par celui d'"honoraires". Ces honoraires qui sont liés à la réalisation de l'état des lieux et à la rédaction du bail, et qui sont partagés entre le bailleur et le preneur, ne le sont plus "à parts égales". Ils ajoutent que le montant imputé au locataire ne peut excéder le montant qui est imputé au bailleur et reste inférieur ou égal à un plafond fixé par décret en Conseil d'état.

Un alinéa entier est ajouté à l'article 5. Les professionnels qui interviennent lors de la conclusion du contrat de bail, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative ou toute personne intéressée, doivent communiquer toutes informations relatives au logement et au contrat de location à l'observatoire des loyers compétent, défini à l'article 16.

A défaut de communication par les professionnels du secteur, l'observatoire des loyers peut saisir la commission de contrôle régionale ou interrégionale.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

La numérotation de l'article 25-2-1 est remplacée par 25-3.
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Il est rappelé que les honoraires relatifs à la rémunération des personnes mandatés pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires de personnes mandatées pour effectuer la visite, constituer son dossier et rédiger le bail ou encore pour réaliser un état des lieux.

 

Les alinéas relatifs aux honoraires ainsi que les montants des plafonds devront être reproduits à peine de nullité dans le contrat de bail.

 

La communication des informations relatives au logement et au contrat de location à l'observatoire local des loyers compétent se fait directement ou par l'intermédiaire d'un organisme tiers qui transmet ces informations selon une méthodologie validée par l'observatoire.
 

 

Article 6

Changement dans les alinéas en fonction de la nouvelle numérotation (RAS)

Article 7

Défaut de paiement du loyer
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cependant, il est désormais prévu que le paiement partiel du loyer par le locataire en cas d'aide au logement (en application des articles L. 542-2 pour l'ALF et L. 831-3 du code de la sécurité sociale pour l'AFS) ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Les dispositions concernant l'obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sont complétées par une nouvelle disposition relative à la vétusté. Ainsi, les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par décret en conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. 

Le locataire devra toujours permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de travaux ainsi que, précise le projet de loi, pour la préparation de ceux-ci.

Le projet de loi prévoit la possibilité pour le locataire de demander au juge l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, si ceux-ci ont des conditions de réalisation qui présentent un caractère abusif ou vexatoire, ou si leur exécution a pour effet de rendre leur utilisation impossible ou dangereuse.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté une disposition concernant les organismes d'habitations à loyer modéré. Ces derniers peuvent conclure, avec les représentants des locataires, des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux. Le locataire peut donc demander à ce que ces accords lui soient appliqués.

Concernant la préparation et l'exécution de travaux, le bailleur devra informer le locataire de la nature et des modalités d'exécution de ces travaux. Cette information prendra la forme d'une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est précisé qu'aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprimé par le locataire.
Il est également ajouté une option à l'interdiction par le juge des travaux entrepris, selon laquelle ces travaux ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux.
 

L'attestation d'assurance
Le paragraphe concernant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire a été supprimé.

Désormais à défaut de la remise d'une attestation de sa propre assurance et après un délai d'un mois suivant une mise en demeure non suivie d'effet qui a pour but d'informer le locataire du défaut d'assurance, le bailleur sera autoriser à souscrire une assurance pour le compte de celui-ci (au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances). Cette assurance sera récupérable auprès du locataire par douzième à chaque paiement du loyer. Elle est limitée à la couverture des risques dont répond le locataire et son montant sera inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance.

En pratique, une copie du contrat d'assurance sera transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire fournit au bailleur une attestation d'assurance, ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur reste récupérable auprès du locataire.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

La prime d'assurance annuelle est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer mais son montant total pourra éventuellement être majoré dans la limite d'un forfait maximal fixé par décret en Conseil d'Etat.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Le forfait maximal est remplacé par le terme "montant fixé par décret en Conseil d'Etat".
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Il est précisé que tout clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire les dispositions de cet alinéa, à peine de nullité.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

La mise en demeure, ayant pour objet d'informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire, vaut également renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.
 

Article 7-1 (Nouveau)

Prescription
Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail seront prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite par un an à compter de la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ce loyer. 

Article 8    

Cession du bail et sous-location
En cas de sous-location, pas de gros changement, l'accord écrit du bailleur est toujours obligatoire. Une nouvelle disposition prévoit que le locataire transmettra au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont inséré à la suite d'un article 8 un nouvel article 8-1 relatif à la colocation. Ainsi, la colocation est définie comme étant "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Le contrat de bail d'une colocation doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. La section traite notamment de la souscription d'une assurance, des charges locatives, de provision pour charges, de la solidarité entre colocataires.


 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés ont apporté quelques précisions concernant la colocation. Lorsque celle-ci est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement au sens des articles L. 111-6-1 et L. 111-6-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il est rappelé que les contrats de bail formalisant une colocation respectent les chapitres Ier, II et III du présent titre ou du titre Ier bis lorsqu'il s'agit d'un logement loué meublé.
Le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires est soumis aux dispositions des articles 17, 17-1 et 17-2 relatifs à l'encadrement des loyers. Ils ne peuvent donc être supérieurs au montant du loyer applicable au logement.
De plus, un décret en Conseil d'Etat, adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

 

Le délai d'expiration de la solidarité du colocataire sortant est ramené à six mois après la date d'effet du congé, contrairement au délai d'un an prévu par les sénateurs.
 

 

Article 1er bis A

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ajoutent un article prévoyant la remise d'un rapport par le Gouvernement au Parlement, sur l'opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.


 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Il est ajouté à ce nouvel article la possibilité d'intégrer la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Le Gouvernement remet son rapport dans les six mois suivant la promulgation de la présente loi.
Le terme « superficie » est remplacé par le terme « surface habitable ».
 

Article 1er bis B

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Le quatrième alinéa de l'article 2 de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation est modifié.
La personne qui installe dans le logement un détecteur de fumée normalisé n'est plus l'occupant d'un logement, locataire ou propriétaire mais le propriétaire du logement uniquement. En revanche, l'entretien et le bon fonctionnement est à la charge de l'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire.
Concernant les logements occupés au moment de l'entrée en vigueur de l'article 1er de la loi, le propriétaire doit fournir à son locataire un détecteur de fumée. L'article 1er de la loi entre en vigueur dès le 8 mars 2015, dans les conditions prévues par le décret n°2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.
 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Le propriétaire du logement doit s'assurer du bon fonctionnement de l'installation du détecteur de fumée, lors de l'établissement de l'état des lieux. L'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, doit assurer le renouvellement, si nécessaire, du ou des détecteurs de fumée normalisés.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

L'alinéa concernant le renouvellement du ou des détecteurs de fumée normalisés a été supprimé.
 

Article 1er bis

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Un nouvel article est inséré dans la section 1 du chapitre II du titre VIII du livre III du code civil intitulée : "Des règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux".
Ainsi, ce nouvel article 1751-1 évoque des dispositions concernant la dissolution d'un pacte civil de solidarité (PACS) et prévoit ainsi la possibilité pour l'un des partenaires de saisir le juge compétent aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local servant à l'habitation des deux partenaires.


 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

L'article 1751 du code civil relatif au contrat de louage est modifié. Ainsi, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

 

En cas de décès d'un des époux, ce n'est plus seulement le conjoint survivant cotitulaire du bail qui est concerné mais également l'un des partenaires liés par un PACS, ou le partenaire lié par un PACS. Ils disposent ainsi d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un PACS, dès lors que le partenaire titulaire du bail en fait la demande, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un PACS.
 

Article 1er ter

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Cet article qui avait été ajouté par les députés et qui concernait la remise d'un rapport du Gouvernement sur les modalités de prise en compte de la qualité de l'air intérieur et sur la performance acoustique dans les informations mises à la disposition des locataires ou des acquéreurs, est supprimé par les sénateurs.


 

 

 

 

 

Article 2

Le projet de loi modifie également le chapitre II du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, relatif cette fois à la durée du contrat de location. 

Article 11-1 de la loi de 1989

Congé pour vente
Il était prévu par la loi du 6 juillet 1989, qu'en cas de délivrance de congé pour vente par un bailleur et conforme aux dispositions de l'article 15,  dans le cadre d'une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, le bail pouvait expressément être reconduit pour une durée inférieure à celle prévue par l'article 10.
Désormais la vente par lots concernera cinq logements et non dix.

Article 11-2 de la loi de 1989

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Un nouvel article est inséré par les sénateurs à la suite du 11-1.
Ainsi, "lorsqu'un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l'immeuble est situé dans une des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies à l'article 232 du code général des impôts".


 

Article 14

Abandon du domicile
Les dispositions concernant l'abandon du domicile sont inchangées.
Seule une définition vient préciser exactement ce que la loi entendrait par abandon de domicile : "départ brusque, imprévisible et définitif du locataire".

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

L'alinéa sur la définition de l'abandon du logement a été supprimé par les députés.
 

Article 14-1    
(Simple mise à jour de numérotation)

Article 15    

Les congés
Le délai de préavis de six mois applicable au congé donné par le bailleur reste inchangé.

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Il a été inséré à l'article 15 une phrase concernant le congé émanant du bailleur. Ainsi, en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont modifié les dispositions concernant les congés pour reprise ou pour vente.
- tout congé pour vente n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours,
- tout congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou après un délai de deux ans si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition.


 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés ajoutent une troisième phrase ainsi rédigée : "lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise".

 

Les députés ont apporté des précisions en cas de contestation en y ajoutant neuf alinéas. Ainsi, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
Il est prévu la suspension de la durée du bail ainsi que de la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire, à compter de :
- la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente
- de l'engagement par le maire de la procédure contradictoire relative aux bâtiments menaçant ruine (L. 511-2 du CCH).
La suspension est levée, soit lorsque l'autorité administrative compétente a notifié les arrêtés, soit lorsque l'autorité compétente a décidé de ne pas donner suite à la procédure contradictoire.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Les neufs alinéas sont remplacés par sept alinéas.
Dans un premier temps, il est précisé que le juge peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Ensuite, des précisions sont apportées concernant la suspension de la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire ainsi que la suspension de la durée du bail. Ainsi, la suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois, à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnés aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
 

Le projet de loi prévoit en outre qu'une note d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire sera jointe au congé. Cette note d'information sera définie par décret.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté un alinéa entier pour ce qui concerne l'insalubrité du logement. La saisine de la Commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques sur la réalité et les causes de l'insalubrité du logement, suspend la possibilité pour le bailleur de donner congé à son locataire pour reprendre le logement. Cette suspension est levée lorsque le logement est déclaré salubre par la Commission ou par arrêté du représentant de l'Etat.

La notice d'information prévue dans le projet de loi ne sera plus définie par décret mais son contenu sera déterminé par arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
 

D'autre part, lorsque le congé émane du locataire, il est prévu une réduction de préavis à un mois dans les zones tendues. Il s'agit des Zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants telles que définies à l'article 232 du code général des impôts.

Enfin, pourront bénéficier du délai de préavis réduit d'un mois, les locataires âgés désormais de plus de soixante-cinq ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Les personnes de plus de soixante ans ne seront donc plus concernées.

Le projet de loi supprime la référence au revenu minimum d'insertion (RMI) et ne parle que du revenu de solidarité active (RSA).

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté de nouvelles dispositions concernant le préavis réduit d'un mois.

Ainsi, ce délai d'un mois concerne l'ensemble des locataires dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La référence à l'âge (soixante-cinq ans) a été supprimée.

Il concerne également les bénéficiaires de l'allocation adulte handicapé et enfin, les locataires auxquels on a attribué un logement :

- occupé par leurs propriétaires, construits, acquis ou améliorés, à compter du 5 janvier 1977,
- à usage locatif appartenant à des organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif,
- à usage locatif construits, acquis ou améliorés à compter du 5 janvier 1977 au moyen de formes spécifiques d'aides,
- à usage locatif construits ou améliorés après le 4 janvier 1977 dans des conditions fixées par décret et dont les bailleurs s'engagent à respecter certaines obligations,
- foyers de jeunes travailleurs et les logements-foyers assimilés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat ou enfin, logements occupés par des titulaires de contrats de location-accession (article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation).
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs rappellent que le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire.
 

Par ailleurs, le locataire qui souhaite bénéficier d'un préavis réduit devra le motiver et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

A défaut pour le locataire de préciser le motif invoqué et de le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis est de trois mois.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est précisé que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
 

La loi de 1989 prévoit que le locataire âgé de plus de soixante-dix ans ne peut se voir opposer un congé. Désormais seront concernés essentiellement les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans.

Les ressources annuelles restent inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans et non plus soixante ans comme la loi de 1989 le prévoit.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

La référence au salaire minimum de croissance initialement prévu par le projet de loi a été remplacé par un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Les députés ont souhaité inséré aux côté du locataire, "la personne à sa charge".

Concernant les amendes administratives en cas de congé frauduleusement justifié, un alinéa entier a été inséré. Il est prévu que le montant de l'amende prononcée par le représentant de l'Etat dans le département et proportionné à la gravité des faits constatés, ne dépasse pas 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Sans acceptation par le locataire de l'offre de vente faite par le bailleur, ce dernier devra sans délai, notifiera au maire de la commune sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble, le prix et les conditions de la vente. A défaut, toute vente à un autre acquéreur est réputé nulle. La commune disposera alors d'un délai de deux mois à compter de cette notification pour maintenir les locataires dans les lieux, en acquérant le ou les logements au prix déclaré ou en proposant de le ou les acquérir à un prix inférieur.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Le montant de l'amende administrative prononcée en cas de délivrance d'un congé justifié frauduleusement est modifié et ne peut ainsi être supérieur à 6 000 € pour une personne physique (au lieu de 3 000 € en première lecture) et à 30 000 € (au lieu de
15 000 €) pour une personne morale.


 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

La loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 est modifiée concernant les règles d'acquisition d'un bien par la commune.
(Les dispositions ne seront pas développées dans cette analyse).
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Le montant de l'amende administrative est modifié. Le montant d'une amende pénale est compris entre 3 000 € et 20 000 € pour une personne physique et 40 000 € pour une personne morale. Les sénateurs précisent que le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Les dispositions concernant les règles d'acquisition d'un bien par la commune ont été supprimées.
 

 

 

 

Article 3

Le projet de loi modifie enfin le chapitre III du titre Ier de loi du 6 juillet 1989 relatif au loyer, aux charges et au règlement des litiges.

Article 16 de la loi de 1989  

Les observatoires locaux des loyers
Le projet de loi vise à adapter les anciennes dispositions relatives aux observatoires des loyers au nouveau dispositif d'encadrement des loyers. Ainsi, ces observatoires locaux des loyers seront créés à l'initiative :

 

 

- des collectivités territoriales,
- des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre et compétentes en matière d'habitat (EPCI)
- de l'Etat.

L'Etat est représenté au sein des organes dirigeants des observatoires. Ils pourront prendre la forme d'association ou de groupement d'intérêt public.

La mission première de ces observatoires sera de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données.

Désormais deux instances seront chargées de rendre un avis sur l'agrément donné par le ministre chargé du logement à ces observatoires :

 

 

- le comité régional de l'habitat et du conseil départemental de l'habitat
- une instance scientifique indépendante chargée de conseiller le ministre chargé du logement dans des conditions définies par décret.

Les observatoires pour lesquels l'agrément est accordé sont ceux dont les statuts assurent la représentation équitable des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Aux côtés des bailleurs, des locataires et des gestionnaires, les députés ont ajouté des personnalités qualifiées. L'Etat n'est plus le seul à être représenté au sein des organes dirigeants des observatoires. Les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat exécutoire le seront aussi. Selon les dispositions de l'article L. 302-1 du Code de la construction et de l'habitation le programme local de l'habitat établit par un établissement public de coopération intercommunale pour l'ensemble de ses communes membres, définit  les conditions de mise en place d'un dispositif d'observation de l'habitat sur son territoire.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs précisent que le parc de référence pour l'observation et l'analyse des loyers est constitué de tout le parc locatif privé, hors locations meublées et micro-logements de moins de 12 m².
Ils remplacent le terme "comité régional de l'habitat" par "comité régional de l'habitat et de l'hébergement" ainsi que le terme « conseil départemental de l'habitat"  par "conseil départemental de l'habitat et de l'hébergement".
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés modifient la définition du parc de référence pour l'observatoire et l'analyse des loyers. Ainsi, constituent le parc de référence l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation.

 

A l'exception de :
- ceux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux
- ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du CCH.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Les observatoires locaux des loyers dont les statuts ne sont pas conformes aux dispositions de cet article, peuvent être agrées à titre transitoire et jusqu'au 31 décembre 2015.

 

Il est précisé que les observatoires locaux des loyers sont financés par des contributions ou subventions de l'Etat dans la limite de l'enveloppe prévue à cet effet dans le cadre de la mission « Egalité des territoires, logement et ville ».
 

 

Ces observatoires de loyers devront transmettre l'ensemble des données à l'agence départementale pour l'information sur le logement (ANIL) (mentionnée au 3ème alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les personnes qui se livreront ou prêteront leur concours à un acte de location d'un immeuble à usage d'habitation, communiqueront à l'observatoire des loyers territorialement compétent des informations relatives à l'immeuble et au bail. La nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles seront transmises à l'observatoire des loyers seront définies par décret en Conseil d'Etat.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Un alinéa a été ajouté. La caisse nationale d'allocations familiales transmet aux associations départementales agréées les données dont elle dispose relatives aux loyers et aux caractéristiques des logements dont les occupants bénéficient de l'allocation de logement. Mais également, le nom et l'adresse des propriétaires de ces logements. Un décret en Conseil d'Etat fixe la nature de ces données et leurs conditions de transmission et d'utilisation.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les observatoires locaux transmettent leurs données non pas à l'organisme mais à l'association nationale mentionnée au troisième alinéa de l'article L. 366-1 du code de la construction.
 

Article 17

La fixation de loyers de référence
Le projet de loi introduit un nouveau dispositif d'encadrement des loyers mis en place dans certaines zones tendues et dotées d'un observatoire des loyers.

Ainsi, le préfet de département fixera chaque année par arrêté, par type de logement et par secteur géographique :

 

 

- un loyer médian de référence,
- un loyer médian de référence majoré (ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence augmenté de 20 %),
- un loyer médian de référence minoré.

Les montants de ces loyers seront déterminés, en fonction de la structuration du marché locatif, sur proposition de l'observatoire local des loyers.

Ainsi, la fixation des loyers de base restera libre entre les parties mais elle le sera dans la limite du loyer médian de référence majoré.

En dehors des zones tendues, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les loyers médian de référence, majoré et minoré sont définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable.
Le loyer médian de référence minoré est fixé à un montant supérieur au loyer médian de référence diminué de 30 %.


 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Le terme "oyer médian de référence majoré" est remplacé par le terme "loyer élevé".
Les montants de ces loyers médians de référence, loyers élevés et loyers médians de référence minorés sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif mais également, et c'est une nouveauté, des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers.

Il est rappelé que dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, le loyer de base qui est fixé librement entre les parties, peut entrainer une action en diminution s'il est supérieur au loyer élevé.


 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés reformulent la définition des loyers médians de référence. Ainsi, il est question non plus de « loyer médian de référence » mais « de loyer de référence », non plus de « loyer élevé » mais de « loyer de référence majoré » et non plus de « loyer médian de référence minoré » mais de « loyer de référence minoré ».
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Les députés avaient simplement cité l'article 232 du code général des impôts afin de définir les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Les sénateurs reprennent la définition de l'article 232 du code général des impôts pour l'intégrer dans l'article.

 

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian. Ce loyer médian est calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques, lesquels sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.

 

De leur côté, le loyer de référence majoré ainsi que le loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence et ce, en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés par l'observation local des loyers.

 

Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article, sont exercées dans la région d'Ile-de-France, par le représentant de l'Etat dans la région.

 

Les sénateurs remplacent le terme « territoire » par « zone ».
 

 

Possible complément de loyer exceptionnel
Les logements qui sont concernés par ce complément de loyer exceptionnel sont les logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, le justifiant.

Il existera un recours pour le locataire qui souhaite contester ce complément de loyer à l'amiable. Ce délai de contestation de trois mois à compter de la signature du bail permet au locataire de saisir la commission départementale de conciliation. Si le locataire n'arrive pas à s'entendre avec son bailleur, il aura un nouveau délai de trois mois, à compter de la réception de l'avis de la commission, pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel.

Les caractéristiques de logement qui peuvent donner lieu à un complément de loyer exceptionnel sont par exemple une grande terrasse ou une grande hauteur sous plafond.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Concernant le complément de loyer exceptionnel, les députés ont ajouté après la phrase "les logements présentant des caractéristiques, notamment de localisation ou le confort",  les mots "qui  par leur nature et leur ampleur" le justifient. A défaut de conciliation, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice ne prend pas effet à compter de la signature du bail mais s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Concernant le complément de loyer exceptionnel, il est ajouté le terme "caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique".
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les députés précisent qu'il ne peut pas être appliqué un complément de loyer exceptionnel à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Si le locataire conteste ce complément de loyer, le bailleur doit prouver que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par leur nature et leur ampleur par comparaison avec les logements du même type situés dans le même secteur géographique.

 

Concernant la conciliation, le terme « document de non-conciliation » est remplacé par celui d'« avis de la commission départementale de conciliation ».
 

 

Article 17-1  (Nouveau)

Condition d'évolution du loyer
Ce nouvel article remplace les conditions d'évolution du loyer en cours de bail actuellement prévues au d) de l'article 17 de la loi de 1989 et qui dispose que : "  Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location".

La date de révision est la même. Elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

La nouveauté réside dans le fait qu'à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Travaux d'amélioration et majoration
Le projet de loi prévoit également que les parties peuvent s'entendre sur une majoration de loyer en prévision ou suite à des travaux d'amélioration. Cette majoration sera spécifiée via une clause ou un avenant au contrat. Le locataire qui a accepté cette majoration de loyer ne pourra pas avoir droit à une action en diminution du loyer.

Article 17-2  (Nouveau)

Diminution de loyer
Lors du renouvellement du contrat de location, si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré, le locataire pourra intenter une action en diminution de loyer. Dans le cas où ou le loyer est inférieur à un loyer médian de référence minoré il pourra également être réévalué.

Ces demandes en diminution ou en réévaluation devront être proposées au moins six mois avant le terme du contrat et dans les mêmes conditions de forme que celles prévues en cas de congé (article 15). La hausse sera appliquée par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

La Commission de conciliation sera également compétente ici en cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat. La saisine du juge avant le terme du contrat restera possible à défaut d'accord constaté par la commission.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Une action en diminution ou en réévaluation de loyer peut être engagée si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré ou inférieur au loyer médian de référence minoré, seulement sur les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.

Dans les deux cas, un nouveau loyer peut être proposé. Les députés ont envisagé des délais différents. Ainsi, si le bailleur peut proposer à son locataire un nouveau loyer six mois avant le terme du contrat, pour le locataire le délai sera de cinq mois, et ce, toujours avant le terme du contrat de location.

Les députés ont ajouté des notions liées aux loyers de référence. Ainsi, le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer devra être inférieur ou égal au loyer médian de référence minoré. Ainsi, le locataire qui le souhaite pourra contester l'action en réévaluation, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Le nombre minimal de références à fournir est de trois sauf pour les communes faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants pour lesquelles il est de six.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont modifié les dispositions concernant l'action en diminution du loyer ou celle en réévaluation. Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat. Les délais de 6 mois pour le bailleur et 5 mois pour le locataire ont été supprimés.
Les sénateurs ont ajouté des dispositions sur la réévaluation du loyer dans les territoires non mentionnés par l'article 17. Ce loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Les délais de 6 mois, pour le bailleur, et de 5 mois, pour le locataire, prévus pour proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat, ont été rétablis.
 

 

Article 18 

Décret annuel d'encadrement des loyers
Le projet de loi redéfinit le champ d'application du décret annuel qui encadre le montant de l'évolution des loyers. Ce dispositif concernera les "zones d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (article 232 du code général des impôts)".

La saisine obligatoire et préalable de la commission départementale de conciliation sera également prévue pour les litiges issus de l'application du décret.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont supprimé au second alinéa suivant "Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués" les termes "précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et".
Ainsi, la référence à la durée du décret égale à un an ou moins a été supprimée.


 

Article 19     

L'article 19 de la loi de 1989 relatif aux loyers de référence évoqués lors d'une réévaluation de loyers manifestement sous évalués est supprimé par le projet. Etant donné la mise en place d'observatoires des loyers, cet article semble perdre de son utilité.

Article 20

Commission de conciliation
Le projet de loi renforce dans cet article les attributions de la commission départementale de conciliation en complétant son champ de compétence par le traitement des litiges relatifs aux congés délivrés par les parties en vertu de l'article 15. Par ailleurs, la commission rendra désormais un "document de conciliation ou de non-conciliation" entre les parties, en remplacement de l'"avis". Cette nouvelle rédaction de l'article 20 n'évoque plus la possibilité de transmettre l'avis au juge en cas de saisine par l'une ou l'autre des deux parties.

Il est précisé enfin que le secrétariat de la commission sera assuré par les services compétents de l'Etat.

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Selon les sénateurs, la Commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et qui peut être transmis au juge saisi. A l'article 20-1, il est précisé que la Commission ne rend ni ne remet un avis mais délivre un document de conciliation ou de non-conciliation.

Les dispositions concernant le secrétariat de la commission assuré par les services compétents de l'Etat sont supprimées.
 

 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

A défaut de conciliation entre les parties, la Commission rend un avis comportant :
- l'exposé du différend,
- la position des parties,
- la position de la commission.
En cas de conciliation, la Commission établit un document de conciliation comportant les termes de l'accord trouvé.
Les sénateurs ont donc opté pour les termes « avis » et « document de conciliation » plutôt que « document de conciliation » et « document de non-conciliation ».
 

Article 21    

Quittance
Le projet de loi rappelle le principe selon lequel tant le bailleur que son mandataire sont tenus de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne pourra être facturé au locataire.

Le projet de loi prévoit la transmission dématérialisée de la quittance avec accord exprès du locataire.

Article 22    

Dépôt de garantie
Désormais, le dépôt de garantie sera comme auparavant restitué dans un délai maximal de deux mois mais le projet de loi précise que le délai part à compter de la remise en main propre des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, et non plus à compter de la restitution des clés par le locataire comme le prévoyait la loi de 1989.

Le projet de loi prévoit désormais que le locataire devra indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Arrêté des comptes provisoires
Le projet de loi vient modifier la loi de 1989 sur deux points :

 

 

- le bailleur peut désormais, conserver une provision si elle est dûment justifiée. Celle-ci ne pourrait pas excéder 20 % du montant du dépôt de garantie, et ce, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Une fois que le bailleur aura déduit le cas échéant les sommes lui restant dues et les sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, il pourra régulariser définitivement et restituer le solde dans un délai d'un mois suivant l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

- A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est désormais majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, et ce, par mois de retard.

En résumé, la rétention illégale du dépôt de garantie par le bailleur est sanctionnée par le versement au locataire d'une pénalité par mois de retard. Cette pénalité sera équivalente à 10 % du dépôt.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ouvert la possibilité au locataire de restituer les clés au bailleur (en dehors de la remise en main propre), par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et déduction faite des sommes restant dues au bailleur et inversement, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Les députés ont prévu la possibilité pour les parties, dans le cadre d'une location en immeuble collectif avec arrêté des comptes provisoire et provision à hauteur de 20 % du montant du dépôt de garantie, de pouvoir amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
 

 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

La majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
 

 

Article 22-1

Cautionnement
Dans le cas où le bailleur a souscrit une assurance ou toute autre forme de garantie garantissant les obligations locatives du locataire, il ne pourra, à peine de nullité, demander un cautionnement, à l'exception de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Colocation
Dans le cas d'une colocation, la clause de solidarité, insérée dans le contrat de location, prend fin à la date d'effet du congé qui aura été régulièrement délivré par le locataire sortant et sous réserve de l'accord exprès du bailleur à l'entrée du nouveau colocataire. La personne s'étant portée caution pour le locataire sortant est également libérée. Dans le cas où le bailleur ne donne pas son accord à l'entrée dans les lieux du nouveau colocataire, la solidarité du locataire sortant s'éteindra au plus tard à l'expiration d'un délai d'un an après la date d'effet du congé.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les dispositions concernant la solidarité entre colocataires sont supprimées à l'article 22-1 et se retrouve à l'article 8 consacré à la sous-location.


 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

La garantie prévue à l'article 22-1 ne concerne pas le dépôt de garantie de l'article 22.
 

Article 22-2

Liste de pièces pouvant être demandée au locataire
La loi de 1989 prévoyait une liste de pièces que le bailleur ne pouvait demander au candidat à la location. Désormais, le projet de loi introduira à contrario le principe d'une liste exhaustive des pièces exigibles, définie par décret en Conseil d'Etat, après avis de la commission nationale de concertation.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

La liste des pièces justificatives peut être exigée par le bailleur, autant au candidat à la location qu'à sa caution.


 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont ajouté une disposition concernant les manquements à cet article. Ainsi, ces manquements sont punis d'une amende administrative qui ne peut être prononcée plus d'un an à compter de la constatation des faits et dont le montant, proportionné à la gravité des faits constatés, ne peut être supérieur à  3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.


 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Il est précisé, qu'en préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.
 

Article 23

Les charges récupérables
Le projet de loi prévoit de nouvelles dispositions concernant les charges récupérables.

En dehors de l'envoi par courrier postal, le projet de loi prévoit désormais la possibilité de transmettre les pièces justificatives par voie dématérialisée si le locataire en fait la demande.

Par ailleurs, la copie et l'envoi de ces pièces au locataire peuvent désormais faire l'objet d'une facturation à prix coûtant.

Enfin, dans le cas d'une régularisation tardive des charges de la part du bailleur, c'est-à-dire plus d'un an après leur exigibilité, le locataire pourra bénéficier d'un paiement par douzième.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant 6 mois à compter de l'envoi du décompte et non plus 1 mois comme le prévoit la loi actuelle.

Le locataire, s'il en fait la demande, peut recevoir du bailleur, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale, et ce, à compter du 1er septembre 2015. S'il en fait également la demande, le locataire peut obtenir, à la suite d'une régularisation tardive, le paiement des charges par douzième.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

L'article 23 est complété par une disposition concernant les charges de chauffage et de production d'eau chaude. Ainsi, un mois avant la régularisation des charges, le bailleur communique toujours au locataire le décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires (immeubles collectifs) mais également le cas échéant une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.
Autre évolution, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires dans des conditions normales.
 

Article 24-1

Représentation des locataires par une association
Le projet de loi supprime la référence à l'agrément pour les associations représentatives siégeant à la commission nationale de concertation. En effet, ces associations n'ont pas d'agrément spécifique, elles sont désignées par décret pour y siéger.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

La collectivité territorialement compétente en matière d'habitat ainsi que la caisse d'allocations familiales territorialement compétente peuvent être destinataires du mandat à agir mentionné au présent alinéa.
 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Le terme « caisse d'allocations familiales est remplacé par le terme « organismes payeurs des aides au logement compétents ».
 

Article 25-2

Polynésie-française
L'article concernant les contrats de location en cours à la date du 15 septembre 1998 est supprimé par le projet de loi.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

La disposition concernant la suppression de l'article 25-2 a été à son tour supprimée.
 

Article 3 bis

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est créée un nouvel article consacré à la remise par le Gouvernement d'un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur.
 

 

 

 

 

Article 4
 

A la suite du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, le projet de loi insère un nouveau titre relatif aux logements meublés intitulés : Titre Ier Bis "des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale".
Le projet de loi vise à étendre la protection prévue par la législation des logements vides, aux logements meublés et ce, en tenant compte de la spécificité de cette catégorie de locations.

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont modifié la numérotation des articles de ce Titre Ier bis.
 

Article 25-3 (anciennement 25-2-1)

Résidence principale
Pour être soumis au titre Ier bis, le logement devra constituer la résidence principale du locataire. En sont exclus, les logements-foyers et les logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.

Sont applicables aux logements meublés les dispositions suivantes, issues du Titre Ier du projet de loi :

 

 

 

- article 1er : critères de discrimination,
- article 3-2 : état des lieux,
- article 3-3 : dossier de diagnostic technique,
- article 4 à l'exception du l : clauses interdites au contrat de location,
- article 5 : conditions de rémunération des intermédiaires,
- article 6 : logement décent
- article 7 : obligations du locataire,
- article 7-1 : régularisations tardives des charges et des loyers,
- article 20-1 : litiges liés aux logements indécents,
- article 22 : dépôt de garantie,
- article 22-2 : liste des pièces pouvant être demandés au candidat.

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les articles 24 et 24-1 ne sont pas applicables aux logements meublés.
 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs ont ajouté à la liste des articles non applicables aux logements meublés, les articles 8, 8-1, 21 et 22-1.
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Le présent titre ne s'applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6 et des articles 20-1 et 24-1.

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Les sénateurs retirent l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6 et des articles 20-1 et 24-1. Le présent titre ne s'applique donc plus aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
 

Article 25-4 (anciennement 25-2-2)

Définition du logement meublé
La définition du logement meublé était auparavant laissée à l'appréciation des juges. Désormais, le projet de loi définit cette notion avec précision et donne une liste du mobilier :

"Un logement équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Ce mobilier doit nécessairement comporter un lit, une table et des chaises, une cuisine équipée auxquels s'ajoutent des éléments de confort supplémentaires".

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont modifié la définition du meublé : logement décent pour lequel la liste des éléments que doit comporter le mobilier est fixée par décret et non plus par la loi.
 

Article 25-5 (anciennement 25-2-3)

Inventaire et état détaillé
Selon les mêmes formes et modalités que l'état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier seront établis contradictoirement et amiablement et en autant d'exemplaire que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. 

Article 25-6  (anciennement 25-2-4)

Dépôt de garantie
Selon le projet de loi, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Article 25-7  (anciennement 25-2-5) 

Contrat type et durée
Le contrat de location d'un logement meublé devra être établi par écrit et respecter un contrat type au même titre que les logements vides, lequel sera défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Sa durée sera d'au moins un an et il sera tacitement renouvelable dans le cas où les parties ne donneraient pas congé.

Il est prévu que lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail pourra être réduite à neuf mois.et sera dans ce cas, non renouvelable tacitement.

Article 25-8 (anciennement 25-2-6)

Congé et durée de préavis
Quelle que soit la durée du bail, neuf mois ou un an, le locataire pourra résilier à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois.

Dans le cas où le bailleur souhaite modifier certaines conditions à l'expiration du bail, il doit en informer le locataire avec un préavis de trois mois. Après accord du locataire, le contrat est renouvelé pour un an.

A l'inverse, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit également en informer le locataire dans un même préavis de trois mois avant le terme du contrat de bail et motiver son refus de renouvellement (décision de reprendre, de vendre le logement ou motif légitime et sérieux).
Les modalités de congé donné par le bailleur sont précisées par le projet de loi.

Ainsi, le congé donné par le bailleur devra indiquer :

 

 

 

- le motif allégué,
- en cas de reprise : les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé devra être notifié par LRAR ou signifié par acte d'huissier.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Le délai du congé, donné par le bailleur et notifié par LRAR ou signifié par acte d'huissier, court non plus à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée mais à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

A peine de nullité, en cas de reprise, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise mais aussi, et c'est une nouveauté, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Il est précisé que, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier le motif du congé et le respect des obligations prévues au présent titre.
 

 

Art. 25-9 (anciennement 25-2-7)

Loyer médian de référence et encadrement des loyers
Le projet de loi encadre les loyers des logements meublés au même titre que l'article 17 à 18 de la loi de 1989. Ainsi, le préfet de département fixera chaque année par arrêté, dans les zones d'urbanisation concernées, par type de logement et par secteur géographique  :

 

 

- un loyer médian de référence,
- un loyer médian de référence majoré,
- un loyer médian de référence minoré.

Le décret annuel d'encadrement des loyers prévu à l'article 18 de la loi de 1989 sera également applicable aux logements meublés.

Le projet de loi prévoit par ailleurs qu'un avenant au contrat fixera une majoration de loyer lorsque les parties sont convenues par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d'acquisition d'équipements par le bailleur en sus de l'équipement initial.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Concernant les loyers médians de référence, majoré ou minoré, ils peuvent être déterminés en fonction :
- d'une majoration unitaire par mètre carré en références aux loyers médians de références définis au I de l'article 17,
- de la structuration du marché locatif,
- de l'observatoire des loyers.

Les députés ont ajouté la possibilité pour les loyers de référence qui s'applique aux logements meublées faisant partie des résidence-service pour personnes âgées ou pour étudiants, de faire l'objet d'une majoration spécifique selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat.

Pour la révision du loyer, le I de l'article 17-1 est applicable aux locations meublées. Elle intervient donc chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation ne peut excéder la variation de l'IRL.
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est ajouté un paragraphe par les sénateurs concernant l'encadrement des loyers. Ainsi il est précisé que l'encadrement des loyers ne concerne pas les locations meublées soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, en résidence-service, exploitées par bail commercial para-hôtelier de neuf ans minimum consenti à un gestionnaire unique en conformité aux dispositions du c de l'article 261 D du code général des impôts.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

La majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés.
 

Art. 25-10 (anciennement 25-2-8)

Les charges locatives
Le projet de loi prévoit deux modalités d'imputation au choix des parties :

 

 

- soit, dans les conditions prévues à l'article 23 c'est-à-dire un mécanisme de provision de charges régularisables ;

- soit, en appliquant un forfait dont le montant sera déterminé dans le contrat et ne pourra faire l'objet d'aucune régularisation.

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Lorsque les charges locatives sont récupérées par le bailleur sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, les montant du forfait des charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire, se serait acquitté.
 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Concernant les charges locatives et leur paiement sous la forme d'un forfait, le montant de celui-ci est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
 

Art. 25-11 (anciennement 25-2-9)

La Commission départementale de conciliation
La Commission départementale de conciliation sera désormais compétente pour les litiges résultant de l'application des dispositions relatives aux locations de logement meublé constituant la résidence principale du locataire.

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Concernant la commission départementale de conciliation, celle-ci est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés et qui résulte de l'application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l'état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnés au deux premiers alinéas de l'article 6.
 

 

Article 4 bis A

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Les sénateurs modifient l'article L. 442-8-4 du code de la construction et de l'habitation en y ajoutant une disposition relative au congé. Ainsi, il est rappelé que les locataires peuvent donner congé à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois.
 

 

Article 4 bis

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Ce nouvel article 4 bis modifie l'article L. 324-1-1 du code du tourisme en lui ajoutant un alinéa.

Cet article L. 324-1-1 qui prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé est complété par l'alinéa suivant :

"Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986".
 

 

Article 4 ter

 

 

 

 

Complète la section I du chapitre IV du titre II du livre III du code du tourisme par un nouvel article L. 324-2-1. Cette section I concerne les meublés de tourisme et notamment les procédures de classement.

"Toute personne qui prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un logement soumis à l'article L. 324-1-1 du présent code et aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation, informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de des obligations".
 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est ajouté un nouvel article relatif à la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation. Ainsi, tout professionnel ou non professionnel qui fait la promotion de biens sur son site internet doit afficher clairement la superficie de la partie privative. Les outils de recherche des sites internet et les résultats filtrés ne peuvent faire apparaître une autre surface que celle indiquée au premier alinéa.
 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

Ce paragraphe est supprimé en totalité par les députés.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

Ce paragraphe est rétabli et quelque peu modifié. Ainsi, il ne s'agit plus de « professionnel ou non-professionnel proposant sur son site internet la promotion de biens immobiliers locatifs ou à usage d'habitation » mais de toute personne pratiquant la promotion en ligne de biens immobiliers à usage d'habitation, locatifs ou non. Cette personne est tenue d'afficher une information loyale, claire et transparente sur la surface habitable.
 

Article 5

Le projet de loi adapte les dispositions de l'article 40 de la loi de 1989 relatif à l'application aux baux des HLM et aux baux de la loi de 1948, pour tenir compte des évolutions et modifications apportées à la loi de 1989 susmentionnée par le présent projet.
 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Les députés ont ajouté un alinéa concernant le transfert du logement en cas d'abandon (prévu à l'article 14 de la loi de 1989). Ainsi, l'article 14 est applicable "à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage". (…).

Les députés complète cet article par un nouvel alinéa ainsi rédigé : "Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire".


 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)

Désormais, les quatrième à douzième alinéas du I de l'article 15 concernant les modalités à respecter en cas de congé donné soit par le bailleur soit par le locataire, sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

Au premier alinéa du VI de l'article 40 le terme "en application de l'article 17" est remplacé par "en application des articles 17, 17-1 et 17-2".

Concernant le VII, une numérotation différente est appliquée au second alinéa.


 

 

 
Sénat – première lecture (26/10/2013)

Il est inséré au sein du premier chapitre du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation relatif aux "dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements"  une nouvelle section 4 consacrée aux résidences universitaires à caractère social. Des dispositions   notamment sur la définition des résidences universitaires à caractère social ou sur les charges locatives sont évoquées.


 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)

La section 4 consacrée à la résidence universitaire à caractère social est renommée « la résidence universitaire ».


 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)

La partie relative à la résidence universitaire n'est modifiée seulement que pour des ajustements de numérotation.


 

 
Article 6
 
Les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Toutefois, pour les contrats en cours mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la présente loi :

 

 

- les dispositions des articles 7, 14, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la présente loi sont applicables ;

 

- les dispositions de l'article 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée dans leur rédaction de la présente loi leurs sont applicables pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la loi.
 

Article 6 bis 
 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Cet article 6 bis complète l'alinéa 1 de l'article L. 621-4 du code de la construction et de l'habitation.

Ainsi, à Paris et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ayant appartenu à l'ancien département de la Seine, le service du logement est départemental. Les agents assermentés ayant pour fonction le contrôle de l'usage des locaux destinés à l'habitation bénéficient des prérogatives prévues aux articles L. 651-6 et L. 651-7.

C'est à dire, la visite des locaux à usage d'habitation situés dans le territoire relevant du service municipal du logement. En cas de carence de la part de l'occupant ou du gardien du local, l'agent assermenté du service municipal du logement peut, au besoin, se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police.

Selon l'article L. 651-7 du même code, ils constatent les conditions dans lesquelles sont effectivement occupés les locaux qu'ils visitent et sont habilités à recevoir toute déclaration et à se faire présenter par les propriétaires, locataires ou autres occupants des lieux, toute pièce ou document établissant ces conditions.
 

 
Article 6 ter

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Modifie l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui concerne les changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation en ajoutant cinq alinéas.
 
« Les locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ne peuvent être considérés comme locaux destinés à l'habitation au sens du présent article.
« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage sans qu'il soit nécessaire de demander l'autorisation préalable de changement d'usage. La délibération fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées ces autorisations temporaires par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. Elle définit également les critères de délivrance de ces autorisations temporaires, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation au regard du contexte local du marché locatif. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire.
« Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.
 
« Ce régime d'autorisation temporaire ne peut pas faire obstacle à l'application des dispositions du code du tourisme relatives aux meublés de tourisme.
« Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. »
 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)
 
Les dispositions concernant le régime d'autorisation temporaire de changement d'usage se retrouvent dans un nouvel article L. 631-7-1 A inséré après l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
 
La délibération du conseil municipal fixe les conditions de délivrance de l'autorisation temporaire de changement d'usage mais détermine également les critères de ces autorisation qui peuvent porter sur :
- la  durée des contrats de location,
- les caractéristiques physiques du local,
- la localisation du local en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
 
Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination au sens du 2° de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme.
 
Les sénateurs en citant l'article L. 631-7 avaient rappelé que pour les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
 
Ce rappel a été supprimé et a été remplacé par une autre précision selon laquelle, dans les communes, autres que celles mentionnées par l'article L. 631-7 et appartenant à une zone d'urbanisation continue définie à l'article 232 du code général des impôts, ces dispositions peuvent être rendues applicables par une délibération du conseil municipal.
 

 

 

Sénat – deuxième lecture (31/01/2014)
 
L'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa nouveau. Ainsi, il est précisé que les locaux meublés loués de « manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » ne peuvent pas être considérés comme des locaux destinés à l'habitation.
 
Aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire en l'absence de délibération du conseil municipal, pour louer un seul local à usage d'habitation si :
 
- ce local ne constitue pas la résidence principale du loueur,
- la location est pour de courtes durées à destination d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile,
- ce local est situé dans une autre région que celle de la résidence principale du loueur,
- les périodes de mise en location ne dépassent pas six mois en journées.
 

Article 6 sixies

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Lorsqu'un local destiné à l'habitation est situé dans une copropriété, son propriétaire ne peut demander l'autorisation d'en changer l'usage pour le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qu'après avoir obtenu l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, qui se prononce à la majorité définie à l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette disposition s'applique sans préjudice des éventuelles règles relatives aux modalités d'autorisation du changement d'usage d'un local qui figurent dans le règlement de copropriété de l'immeuble, défini à l'article 8 de la même loi.
 

 

 

 

Assemblée nationale – deuxième lecture (16/01/2014)
 
L'article L. 631-7-1 A devient l'article L. 631-7-1 B.
Il est précisé que si l'assemblée générale des copropriétaires souhaite que soit soumise à son accord préalable toute demande d'autorisation de changement d'usage d'un local destiné à l'habitation, elle le décidera à la majorité (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
 
Ces dispositions ne s'appliquent pas à l'autorisation temporaire mentionnée à l'article L. 631-7-1 A.
 

 
Article 7
 
Les logements meublés
L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation sera modifié afin d'assurer une cohérence avec la création du titre Ier bis relatif aux rapports entre les bailleurs et les locataires de logements meublés pour leur résidence principale.

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Modifie l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en précisant que désormais "Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…)".

Les députés ont ajouté des dispositions concernant les locations meublés en résidence principale situées dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement. Celles-ci sont soumises « aux dispositions mentionnées au premier alinéa du I, à l'exception des articles 3-2, 3-3, 18, 20-1 et 24-1 du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée et des articles 25-2-2 et 25-2-9 du titre Ier bis de la même loi".
"Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires.
"Un décret en Conseil d'Etat adapte les caractéristiques applicables aux conditions de décence aux locaux susceptibles d'être loués à usage de résidence principale dans les établissements recevant du public aux fins d'hébergement, dans le respect des textes pris en application de l'article L. 1311-1 du code de la santé publique.
"Lorsqu'un locataire ou plusieurs locataires ont avec le même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou à une association de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement mentionnées à l'article 3 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. Une de ces associations peut assister ou représenter un locataire, selon les modalités définies à l'article 828 du code de procédure civile, en cas de litige portant sur le respect des caractéristiques de décence de son logement".
 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)
 
Les articles qui ne sont pas applicables aux locations meublés en résidence principale situées dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement sont modifiés : 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11.
 

Article 7 bis

 

 

 

 

Assemblée nationale – première lecture (17/09/2013)

Un nouveau titre est inséré dans le code des assurances après le Titre Ier du Livre II qui concerne les assurances obligatoires.

Un nouvel article L. 215-1 prévoit ainsi que toute personne assujettie à l'obligation d'assurance ou tout bailleur souscrivant une assurance habitation pour le compte d'un locataire qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance couvrant en France les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, se voit opposer un refus, peut saisir le bureau central de tarification prévu à l'article L. 212-1.

Le BCT fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Le montant de la franchise reste à la charge de l'assuré.

Ainsi, une entreprise d'assurance qui maintiendrait son refus de garantir le risque dont la prime a été fixée par le bureau central de tarification serait considérée comme ne fonctionnant plus conformément à la réglementation en vigueur. Les locataires de logement non meublés sont actuellement tenus de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité locative mais il n'existe aucune obligation pour les assureurs d'accepter de les couvrir. S'ils ne peuvent justifier d'une telle assurance, leur bailleur est en droit de mettre un terme au contrat.

Or bien souvent la difficulté pour les locataires à trouver un assureur résulte bien souvent de la survenance d'un sinistre dont l'assuré est la victime. En effet, les conventions entre assureurs prévoient qu'en deçà d'un seuil, c'est l'assureur de l'occupant qui intervient pour régler le sinistre même si ce dernier n'a aucune part de responsabilité.

Afin de mettre un terme à toute difficulté de souscription, le projet de loi prévoit de permettre au locataire, ou en cas de carence de sa part à son bailleur, de saisir le BCT. Ce dernier sera chargé de fixer la cotisation moyennant laquelle l'organisme d'assurance désigné sera tenu de couvrir les risques locatifs. L'entreprise d'assurance qui maintiendrait son refus risque de lourde sanction.

Ce système est le même que celui existant en matière automobile. Tout assuré qui se voit refuser la souscription d'un contrat d'assurance peut saisir le BCT pour "contraindre" un assureur à couvrir sa responsabilité civile.
 

Article 7 ter

 

 

 

 

Sénat – première lecture (26/10/2013)
 
Les articles qui ne sont pas applicables aux locations meublés en résidence principale situées dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement sont modifiés : 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11.
 

 

 

 

Virginie Potiron, Laurine Caracchioli
juristes à l'Institut national de la consommation (INC)

 

 

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