

Les bailleurs, locataires et professionnels intervenant lors de la mise en location d'un logement ou dans sa gestion locative sont concernés par les nouvelles modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que par la vétusté du logement loué à usage de résidence principale. Décryptage.
Les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs. L'article 7 impose, quant à lui, de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. En effet, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées notamment par vétusté.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, fixe ainsi, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie ainsi que les modalités de prise en compte de la vétusté.
A compter du 1er juin 2016, l'ensemble des dispositions du décret entrent en vigueur.
Le décret indique que l'état des lieux doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive. Il doit donc décrire le logement et constater son état de conservation.
Il comporte au moins les informations suivantes :
A l'entrée et à la sortie du logement :
A la sortie du logement :
L'état des lieux à l'entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
Pour rappel : "Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage" (article 3-2 de la loi 89).
Le décret donne une définition de la vétusté : "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement".
A partir du 1er juin 2016, toutes les parties au contrat de location pourront convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail.
La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière. Ce type d'accords collectifs est fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré (bailleurs sociaux).
Exemple d'accords collectifs portant sur la grille de vétusté : Office public de l'habitat de Saint-Dizier, Patrimoine locatif des sociétés d'Ile-de-France du Groupe 3F, LOGIREP.
Cette grille de vétusté définit "au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".
Pour plus de détails : Contrats types et encadrement des loyers : ce qui change au 1er août 2015
Laurine CARACCHIOLI, juriste à l'Institut national de la consommation