Copropriétaire, je rencontre des difficultés de paiement

Vérifié le : 02/04/2024 - Logement/immobilier

Vous êtes copropriétaire et rencontrez des difficultés pour payer les sommes appelées dans votre copropriété. Des solutions existent. Mais il est essentiel de réagir rapidement pour mettre en place des mesures, mais également pour ne pas aggraver cette situation, qui peut s'avérer de plus en plus délicate avec le temps.

L'Institut national de la consommation (INC) vous propose quelques pistes et conseils pour ne pas aggraver la situation et pour gérer ces difficultés dans les meilleures conditions.

1 - Informez-vous préalablement sur les modalités de paiement

Deux catégories de sommes sont appelées par le syndic au sein d'une copropriété : les provisions pour charges et les appels de fonds pour travaux. Les premiers sont récurrents, ils découlent du budget annuel et contribuent à faire fonctionner la copropriété. Les appels de fonds pour travaux sont plus exceptionnels. Ils résultent généralement d'un vote en assemblée générale. Afin de financer ces travaux exceptionnels, les copropriétaires doivent verser des sommes selon les modalités fixées en assemblée générale.

Avant toute difficulté et à titre préalable, prenez contact avec votre syndic pour connaître les modalités qui vous sont offertes pour vous acquitter de votre règlement. Est-ce un paiement trimestriel ? Mensuel ? Par virement ? Par chèque ?

Cette précaution évitera d'importants désagréments ultérieurs et vous permettra d'établir votre budget mensuel en fonction de ces échéances.

N'oubliez pas que l'équilibre financier dépend des versements de chaque copropriétaire. Afin de ne pas tendre la situation financière de la copropriété, il est essentiel que chaque copropriétaire règle régulièrement sa quote-part de charges. A défaut, les autres copropriétaires pourraient en supporter le paiement. Cette contrainte peut peser lourdement dans le budget de chaque copropriétaire et créer ainsi un effet de domino : tous les copropriétaires pourraient se trouver en difficulté.

2 - En cas de difficultés, prenez attache avec le syndic et/ou le conseil syndical dans les meilleurs délais

Quand un copropriétaire éprouve des difficultés, il est important qu'il contacte le syndic de copropriété et le conseil syndical afin de trouver des solutions amiables. Sa situation ne doit pas s'aggraver et ce, dans l'intérêt de l'ensemble de la copropriété.

Sachez que l'accumulation d'impayés peut avoir des conséquences importantes pour l'ensemble de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider, lors de l'assemblée générale, d'engager une action en justice aux fins de demander l'intégralité des sommes dues, voire la mise en vente du lot de copropriété pour les situations les plus graves. Les versements des copropriétaires constituant généralement les seules ressources de la copropriété, celle-ci ne peut plus fonctionner si les impayés sont trop importants. L'équilibre financier s'en trouvera gravement compromis. Dans ce cas, les différents copropriétaires peuvent être amenés à avancer les sommes dues par un ou plusieurs débiteurs. Ce point concerne ainsi l'ensemble des copropriétaires.

Les membres du conseil syndical doivent suivre la situation financière de l'ensemble de la copropriété, mais également les comptes individuels des copropriétaires. Ces éléments peuvent être accessibles sur l'extranet de la copropriété. Si une personne rencontre un problème financier, elle doit contacter le syndic et le conseil syndical dans les meilleurs délais pour l'informer de ses difficultés et pour mettre en place un échéancier de paiement. Il est essentiel de prévenir pour trouver des solutions, pour prévoir l'impact sur la copropriété et s'organiser en fonction de cet élément et enfin pour limiter au maximum les frais de relance.

L'échelonnement du paiement des travaux d'amélioration votés en assemblée générale

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) d’une amélioration, au sein de l’immeuble, à condition qu’elle soit conforme à sa destination, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement ou la création de locaux affectés à l’usage commun. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux, conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Si vous n’avez pas donné votre accord à la décision prise, l’article 33 de la même loi vous autorise à demander l’étalement de la part du coût de ces travaux mise à votre charge. Cette possibilité vous concerne si vous vous êtes abstenu(e) lors du vote, si vous avez voté contre ou si vous étiez absent(e) et non représenté(e) et que vous ayez contesté le procès-verbal dans les deux mois suivant sa notification par le syndic. Par ailleurs, si la copropriété ne souscrit pas d’emprunt pour le financement de ces travaux, vous serez seulement redevable d’intérêts au taux légal en matière civile.

> Consultez la lettre type de l'INC "Vous demandez l’échelonnement du paiement des travaux d’amélioration votés en assemblée générale".

3 - Soyez vigilants sur les tarifs des syndics en cas de relance

Si vous rencontrez des difficultés pour payer les provisions sur charges, le syndic peut vous facturer des frais liés aux relances et aux mises en demeure qu'il vous adresse. Soyez extrêmement vigilants sur ce point, car la multiplication de ces prestations peut aggraver votre situation financière, mais également celle de la copropriété.

Ces prestations du syndic ne sont imputables qu'au seul copropriétaire concerné par cette mission. Il s'agit notamment de :

l'envoi d'une mise en demeure avec accusé de réception,
l'envoi d'une relance après l'envoi d'une mise en demeure,
du suivi d'un dossier transmis à l'avocat...

Les relances envoyées avant mise en demeure ne sont pas facturables. Ce principe est précisé par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il convient de vérifier que le syndic n'envoie pas de mise en demeure dès la première relance.