Coronavirus (Covid-19) : l'impact sur les copropriétés


Le printemps est souvent synonyme d'assemblées générales de copropriétaires.

 

Malheureusement, l'actualité liée au coronavirus va modifier le calendrier des temps forts des copropriétés en 2020.

 

L'Institut national de la consommation fait le point sur les mesures connues au 26 mars 2020. Ce document sera régulièrement mis à jour.

 

 

1 - Le principe : une assemblée générale annuelle six mois après la clôture de l'exercice comptable

2 - Premier effet du coronavirus : le report des assemblées générales de copropriété prévues au printemps

3 - Deuxième effet du coronavirus : le renouvellement automatique du contrat de syndic

4 - Une alternative envisageable : la participation aux assemblées générales à distance

 

 

1 - LE PRINCIPE : UNE ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE SIX MOIS APRES LA CLÔTURE DE L'EXERCICE COMPTABLE

Une assemblée générale des copropriétaires doit avoir lieu chaque année. Celle-ci doit être réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Ce principe est fixé par l'article 14-1 de la loi de 1965.

 

La clôture des comptes intervient souvent au mois de décembre, c'est pourquoi les assemblées générales ont souvent lieu au printemps.

 

De cet événement dépend également le vote du contrat de syndic, dont le mandat précédent expire souvent lors de l'assemblée générale qui suit sa désignation.

 

Malheureusement, de nombreuses assemblées générales de copropriétaires seront reportées en raison des événements liés au coronavirus.

 

 

2 - PREMIER EFFET DU CORONAVIRUS : LE REPORT DES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE PREVUES AU PRINTEMPS

Pour faire face au report de ces assemblées générales de copropriétaires, la loi du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 apporte quelques premiers éléments de réponse.

 

En effet, l'article 11, I, 2, j de la loi autorise le Gouvernement à prendre des règles exceptionnelles dérogeant au régime légal. Il pourra prendre une ordonnance dans un délai de trois mois à compter de la publication de la loi du 23 mars.

 

Ces mesures exceptionnelles ont pour objectif de faire face aux conséquences, notamment de nature administrative ou juridictionnelle, de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation.

 

Dans ce cadre, le Gouvernement prendra tout mesure adaptant le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment pour la désignation des syndics, de l'impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires.

 

 

3 - DEUXIEME EFFET DU CORONAVIRUS : LE RENOUVELLEMENT AUTOMATIQUE DU CONTRAT DE SYNDIC

L'Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété a précisé les dispositions applicables en la matière. Ce texte fait suite à la loi du 23 mars 2020 citée ci-dessus.

 

L'article 22 de l'ordonnance précise les règles applicables aux contrats de syndics. Deux cas sont à distinguer :

 

1er cas : si le contrat de syndic expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020

 

Celui-ci est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

 

Cette prise d'effet devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit avant le 24 novembre 2020. Cela signifie que les assemblées générales initialement prévues au printemps devront être reportées dans ce délai.

 

Cette disposition déroge aux dispositions de l'article 1102, du deuxième alinéa de l'article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette mesure est exceptionnelle.

 

2ème cas : si l'assemblée générale des copropriétaires a désigné un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020

 

Les dispositions exceptionnelles ne sont pas applicables à ces copropriétés.

 

 

4 - UNE ALTERNATIVE ENVISAGEABLE : LA PARTICIPATION AUX ASSEMBLEES GENERALES A DISTANCE

Si l'assemblée générale a déjà adopté cette possibilité au sein de son instance, l'assemblée géénrale du printemps pourra se tenir sans la présence physique des copropriétaires. Cependant, cette possibilité ne s'offrira vraisemblablement qu'à peu de copropriétés car le dernier texte d'application de cette mesure date du 27 juin 2019.

 

Vérifiez si votre copropriété a adopté cette décision au sein d'une précédente assemblée générale. Pour cela, vous pouvez consulter les derniers procès-verbaux.

 

4.1 - Quels sont les textes applicables ?

La possibilité de participer aux assemblées générales à distance est encadrée par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles et pris en application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

 

4.2 - Quelles sont les possibilités de participer aux assemblées générales ?

Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale :

 

  • par présence physique,
  • par visioconférence,
  • ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

4.3 - Quels sont les moyens techniques pouvant être utilisés ?

L'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant.

 

La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

 

Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

 

 

4.4 - L'information du syndic par le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence

Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

 

 

Consultez :

> L'article "Copropriété : les nouvelles modalités pour participer à une assemblée générale"

> La lettre type "Vous ne pouvez être présent(e) à l’assemblée générale et vous souhaitez vous faire représenter par une autre personne"

 

Pensez à la lettre recommandée électronique !

 

Les copropriétaires et le syndic peuvent échanger en envoyant une lettre recommandée électronique. Ce dispositif peut être intéressant en cette période pendant laquelle l'envoi du courrier papier est plus difficile. Le copropriétaire doit donner son accord au syndic.

 

Pour en savoir plus sur ce dispositif, consultez les documents de l'INC :

 

> Fiche pratique "Copropriété : la communication par voie électronique"

> Fiche pratique "Copropriété : l'envoi d'une lettre recommandée électronique"

> Lettre type "Vous souhaitez recevoir les notifications et mises en demeure du syndic par voie électronique"

 

 

Virginie POTIRON,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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