Murs et clôtures : tout savoir sur la mitoyenneté !


Depuis très longtemps, les murs et clôtures sont très couramment installés pour séparer deux terrains. Pourtant, ils sont toujours à l'origine de nombreux contentieux.

 

Depuis 1804, le code civil encadre la mitoyenneté. Les règles applicables sont précisées par les articles 653 à 673.

 

 

 

 

 

1 - Quelle est la définition d'un mur mitoyen ?

2 - Quelles sont les marques de non-mitoyenneté ?

3 - Un voisin peut-il acquérir la mitoyenneté d'un mur ?

4 - Quelles sont les règles en cas de réparation ou de construction d'un mur mitoyen ?

5 - Est-il possible de construire contre un mur ?

6 - Est-il possible de faire réhausser un mur mitoyen  ?

7 - Quelles sont les règles applicables aux clotures mitoyennes ?

8 - Les recours

 

1 - QUELLE EST LA DEFINITION D'UN MUR MITOYEN ?

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation est présumé mitoyen. Il s'agit d'un mur servant de séparation :

 

  • entre cours et jardins,
  • entre enclos dans les champs,
  • entre bâtiments jusqu'à l'héberge entre deux bâtiments de hauteur inégale.

 

 

Cette présomption s'applique s'il n'y a pas titre (de propriété par exemple) ou de marque "physique" prouvant le contraire (voir ci-dessous).

 

 

2 - QUELLES SONT LES MARQUES DE NON-MITOYENNETE ?

Il y a marque de non-mitoyenneté si :

 

  • la partie la plus élevée du mur est droite et à plomb (ou perpendiculairement) de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné,
  • un chaperon, des filets ou corbeaux de pierre posés en bâtissant le mur ne sont présents que d'un côté.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.

 

 

 

3 - UN VOISIN PEUT-IL ACQUERIR LA MITOYENNETE D'UN MUR ?

Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur :

 

  • la moitié de la dépense qu'il a coûté,
  • ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Le coût du mur est estimé à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.

 

 

4 - QUELLES SONT LES REGLES EN CAS DE REPARATION OU DE RECONSTRUCTION D'UN MUR MITOYEN ?

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

 

Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté. Cette possibilité s'applique si le mur mitoyen ne soutient pas un bâtiment qui lui appartient.

 

 

5 - EST-IL POSSIBLE DE CONSTRUIRE CONTRE UN MUR ?

Les possibilités : le placement de poutres et de solives

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur.

 

  Une solive est une pièce utilisée pour la construction du plancher d'une pièce. La poutre est une pièce destinée à supporter des charges lourdes.

 

Les poutres et solives doivent être situées à 54 millimètres près.

 

Le voisin a le droit de faire réduire la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

 

Tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins 32 décimètres de hauteur, y compris le chaperon, dans les villes de 50 000 habitants et au-dessus, et 26 décimètres dans les autres.

 

Les interdictions : des enfoncements dans le corps du mur ou l'appui d'un ouvrage

 

L'un des voisins ne peut :

 

  • pratiquer aucun enfoncement dans le corps d'un mur mitoyen,
  • appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.

 

6 - EST-IL POSSIBLE DE FAIRE REHAUSSER UN MUR MITOYEN  ?

 

Tout copropriétaire peut faire réhausser le mur mitoyen.

 

Cependant, il doit payer seul :

 

  • la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune,
  • les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.

 

Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. Le coût de l'exhaussement est estimé à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.

 

 

Les règles applicables en cas de mur mitoyen

 

POSSIBILITES POUR LES VOISINS INTERDICTIONS POUR LES VOISINS

Un voisin peut acquérir la mitoyenneté d'un mur.

 

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur.

 

Tout copropriétaire peut faire réhausser le mur mitoyen.

Un voisin ne peut pratiquer aucun enfoncement dans le corps du mur mitoyen.

 

Un voisin ne peut appliquer ou appuyer aucun ouvrage sauf exceptions.

 

 

7 - QUELLES SONT LES REGLES APPLICABLES AUX CLOTURES MITOYENNES ?

Toute clôture qui sépare des terrains est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.

 

La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté. Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins.

 

 La hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements. N'hésitez pas à contacter votre mairie pour connaître les règles applicables sur votre commune.

 

 

8 - LES RECOURS

Si vous subissez un différent avec un voisin au sujet d'un mur mitoyen, n'hésitez pas à contacter une association de consommateurs qui saura vous donner la marche à suivre.

 

Vous pouvez également contacter votre Mairie pour connaître les usages sur votre commune.

 

Enfin, vous pouvez saisir un conciliateur de justice ou le Tribunal judiciaire compétent sur votre territoire.  Les Tribunaux d'instance et les Tribunaux de Grande instance sont supprimés et fusionnent au sein d'une nouvelle juridiction : le Tribunal Judiciaire. Des chambres de proximité peuvent être instituées. Le formulaire relatif à la requête aux fins de saisine du tribunal judiciaire est consultable en ligne. Pour déterminer le siège et ressort des différentes juridictions, consultez ce tableau.

 

Les actions judiciaires relatives aux constructions et travaux près d'un mur mitoyen mentionnés à l'article 674 du code civil doivent être obligatoirement précédées d'une tentative de conciliation, de médiation ou d'une procédure participative.

 

 

> Les articles 653 à 673 du code civil.

> La fiche de l'INC "Les règles applicables aux arbres, aux arbustes et aux arbrisseaux" pour connaitre la réglementation applicable aux haies mitoyennes.

> La fiche de l'INC "Loi Justice : des changements importants applicables dès le 1er janvier 2020".

 

 

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation

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