Loi ELAN : la modernisation de la vente en l'état futur d'achèvement

Date de publication : 13/12/2018 - Logement/immobilier

Quatre ans après la loi Alur, une nouvelle loi sur le logement a été publiée au Journal Officiel du 24 novembre 2018. Il s’agit de la loi dite "Elan" ou "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique".

Ce texte du 23 novembre 2018 compte 234 articles. Il réforme de nombreux domaines : copropriété, location, construction, urbanisme… Le Conseil constitionnel a validé la majorité des dispositions dans sa décision en date du 15 novembre 2018.

L’Institut national de la consommation vous présente les évolutions de ce texte depuis le pré-projet de loi daté du 13 décembre 2017.

L'objectif est de moderniser et d'améliorer le mécanisme de la vente en l'état futur d'achèvement.

1 - LE PRE-PROJET DE LOI (13 décembre 2017)

a - Les objectifs de cette mesure

Cet article a deux objectifs principaux :

laisser aux acquéreurs et vendeurs de logements une plus grande liberté dans les choix de finition et d’installation sanitaire (exemple : la pose d’évier deviendrait ainsi optionnelle),
compléter le code de la construction et de l’habitation afin de définir précisément les obligations du garant recherché au titre d’une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) délivrée dans le cadre d’une VEFA du secteur protégé (immeuble à usage d’habitation ou mixte).

b - Le contenu du texte

1 - Un nouvel encadrement juridique des travaux dont l'acquéreur se réserve l'éxécution

Le contenu du contrat préliminaire

La vente d'un immeuble à construire peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat est encadré par l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation.

Désormais, le contrat préliminaire pourra prévoir que l’acquéreur se réserve l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Cette modalité doit résulter d'un commun accord des parties.

Le contrat comportera alors une clause en caractères très apparents par laquelle l’acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux, qu’il réalisera après la livraison de l’immeuble.

Dans ce cas, le contrat préliminaire précisera :

Le prix du local réservé décomposé comme suit :
- d’une part, le prix de vente convenu,
- d’autre part, le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur,
- et enfin le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux.
Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux. Si l’acquéreur exerce cette faculté, le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux dont l’acquéreur s’est réservé l'exécution aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Un décret en Conseil d’État précisera les conditions d’application et notamment la nature des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution.

Les mentions de l'acte authentique

Le contrat doit désormais décrire les travaux dont l’acquéreur s'est réservé l’exécution dans le contrat préliminaire, et ce, d’un commun accord des parties. Bien évidemment, l’acquéreur ne doit pas avoir demandé au vendeur d’exécuter ou de faire exécuter ces travaux.

Le projet de loi vient enrichir l'article L. 261-11 du code de la construction et de l'habitation.

2 - Des précisions sur les obligations du garant financier d'achèvement

Avant la conclusion d'un contrat de vente d'un immeuble à construire, le vendeur souscrit une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. Ce principe est posé par l'article L. 261-10-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le pré-projet de loi vient préciser le fonctionnement de la garantie financière de l'achèvement de l'immeuble.

La défaillance financière du vendeur

La garantie financière d’achèvement pourra être mise en œuvre par l’acquéreur de l’immeuble en état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La désignation d'un administrateur provisoire

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc, qui aura pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il dispose des pouvoirs de maître de l’ouvrage et notamment de faire toutes les opérations techniques, juridiques, administratives et financières concourant à l’achèvement de l’immeuble, y compris celui de mettre en œuvre la réception de l'ouvrage. La rémunération de l'administrateur provisoire est à la charge du garant.

Le paiement du solde du prix de vente

Le garant financier de l'achèvement de l'immeuble est, une fois son engagement mis en œuvre, seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente, même en cas d'ouverture d'une procédure de traitement des difficultés des entreprises.

> Projet de loi ELAN : tableau de concordance des articles du pré-projet de loi et du projet de loi

2 - LE PROJET DE LOI (4 avril 2018)

Le nouveau texte n'apporte que des corrections mineures.

3 - LE TEXTE ISSU DE LA CMP (26 septembre 2018)

Sur ce sujet, le contenu du texte élaboré par la CMP est identique au projet de loi initial.

4 - LE TEXTE DE LA LOI ELAN (23 novembre 2018)

Le Conseil constitionnel a validé cette disposition dans sa décision en date du 15 novembre 2018. La révision des normes d'accessibilité est prévue au sein de l'article 75 de la loi Elan .

> Projet de loi ELAN : tableau de concordance des articles du pré-projet de loi et du projet de loi

Virginie Potiron,

Juriste à l'Institut national de la consommation