Cette fiche pratique de l'Institut national de la consommation aborde les questions les plus fréquentes autour de la caution, aussi bien en locations louées vides qu'en locations louées meublées, pour les contrats conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014 (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Terminologie à ne pas confondre Le cautionnement : contrat par lequel la caution prend cet engagement. Le dépôt de garantie : somme d'argent éventuellement demandée par le bailleur au locataire à la signature du bail pour faire face à d'éventuels manquements de clui-ci. |
1 - Un bailleur peut-il exiger que le locataire présente une caution ? Peut-il la refuser ?
2 - Comment se présente un acte de cautionnement ?
3 - Est-ce que je réponds de toutes les dettes du locataire ou seulement du loyer ?
4 - Combien de temps suis-je lié ?
5 - Le propriétaire peut-il se retourner contre moi sans même tenter des poursuites contre le locataire ?
6 - Le bailleur doit-il m'informer que le locataire ne paie plus ses loyers ?
7 - Nous sommes plusieurs cautions, comment cela se passerait-il en cas d'impayé dans une colocation ?
8 - Puis-je demander des délais de paiement ?
9 - Puis-je me retourner contre le locataire défaillant ?
10 - Mon conjoint est-il engagé ?
11 - Je suis poursuivi(e), quels sont mes moyens de défense ?
12 - Que se passerait-il si je venais à disparaître ?
A la différence du vendeur ou du prestataire de services qui doit satisfaire tous ses clients, le bailleur choisit librement ses locataires, sous la seule réserve de ne pas se rendre coupable de pratiques discriminatoires en refusant des candidats en raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille, de leur grossesse, de leur apparence physique, de la particulière vulnérabilité résultant de leur situation économique, apparente ou connue de son auteur, de leur patronyme, etc. (article 225-1 du code pénal). Il peut donc exiger que son locataire présente des garanties financières et notamment une caution.
Cependant, le bailleur ne peut pas demander de caution dans trois cas :
- les fonds de solidarité pour le logement (FSL) prévus à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et les fonds locaux prévus à l'article 7 de la même loi ;
- les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L. 313-1 du code de la construction et de l'habitation agréés ;
- les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 susvisée ;
- tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.
Deux dispositifs spécifiques à disposition du locataire Le dispositif VISALE : depuis le 31 décembre 2015, le dispositif VISALE a remplacé la garantie des risques locatifs (GRL). Pour disposer du dispositif VISALE, certains critères doivent être remplis comme par exemple être un jeune de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents, en recherche de logement dans le parc privé ou un salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé hors agricole en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de son contrat de travail.
Le dispositif CLE (caution locative étudiante) : le locataire étudiant peut être éligible au dispositif de caution locative étudiante. Cette garantie de l'Etat est gérée par le CROUS et permet aux étudiants dépourvus de garants personnels de faciliter leur accès à un logement. |
Une simple mention portée au bas du contrat telle que "bon pour caution solidaire" n’engage pas le signataire. La loi impose un formalisme très rigoureux. L’acte peut valablement être porté sur le contrat de location lui-même, mais il se présente le plus souvent sous la forme d’un document distinct. Il peut également être fait par acte notarié. Le formalisme est plus important pour un cautionnement donné par avec sous seing privé que pour un cautionnement donné par acte authentique (articles 1369 et suivants du code civil).
Un texte écrit de la main de celui qui se porte caution
Les engagements verbaux sont sans valeur et, comme le précise l’article 2292 du code civil, "le cautionnement ne se présume point". Cela signifie, en particulier, que les parents ne sont pas a priori la caution de leurs enfants. La mention qui précise la nature et le montant de l’engagement de la caution doit obligatoirement être écrit de la main de la caution (article 22-1 dernier alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L'acte de cautionnement peut être écrit soit sur un document séparé, être établi par notaire ou rédigé directement dans le bail.
Les mentions obligatoires
L’acte doit mentionner :
Que vaut un cautionnement irrégulier ?
Tout dépend du type d’irrégularité dont il est affecté. Si l’acte n’est pas signé de la main de la caution, s’il ne comporte pas les mentions obligatoires citées ci-dessus, il est nul de plein droit. S’il est ambigu, imprécis sur la portée de l’engagement de la caution, il n’est pas nul de plein droit, mais peut être annulé par le juge. En cas d’incertitude sur la portée de l’engagement souscrit, le doute profite à la caution : c’est une des conséquences de la rédaction de l’article 2292 du code civil.
Quelles pièces justificatives peuvent être demandées ?
La liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat, est définie par décret (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi, le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe :
Les manquements sont sanctionnés d'une amende administrative, prononcée par le préfet du département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L'amende est prononcée moins d'un an à compter de la constatation des faits et après que l'intéressé, ici le bailleur, a été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Si un bailleur (ou une agence immobilière) vous demande une pièce justificative qui n'est pas autorisée, vous pouvez saisir les services des directions départementales de la protection des populations (DDPP).
Une caution simple ou solidaire ?
La caution solidaire : si l'acte de cautionnement prévoit une clause de solidarité, le bailleur peut à son choix s'adresser à la caution ou au locataire en cas d'impayés. La caution peut être poursuivie pour toute la dette pour laquelle le locataire est redevable (dans la limite des sommes pour lesquelles elle s'est engagée).
A savoir :
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Pour le savoir, reportez-vous à l’acte que vous avez signé.
Le cautionnement n’évoque que les dettes de loyer et de charges : votre obligation s’arrête là. Vous ne serez alors tenu de prendre en charge ni les indemnités d’occupation si le locataire se maintenait dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail (car ces indemnités ne sont pas juridiquement des loyers), ni les frais de procédure engagés contre le locataire, etc.
Le cautionnement prévoit que vous garantirez d’autres frais incombant au locataire et si ces frais sont clairement identifiés : vous serez obligé de les assurer. Ainsi, si l’acte a prévu que vous répondrez des réparations locatives, vous pourrez être poursuivi pour le paiement des frais de remise en état des lieux loués.
Les frais évoqués plus haut (frais de procédure, indemnités d’occupation, etc.) pourront également vous être réclamés s’ils ont été expressément prévus, et uniquement dans ce cas.
Les engagements perpétuels sont nuls, donc vous ne pouvez jamais être engagé sans limitation de durée ou sans possibilité de vous dégager. La durée de votre engagement et les possibilités de dénoncer le cautionnement dépendent de sa formulation.
Premier cas : une durée déterminée
L’acte précise clairement la durée de votre engagement. Par exemple, vous avez déclaré vous engager "pour la durée du contrat et de son renouvellement", ou encore "pour une durée de six années". Vous êtes tenu par votre engagement, et sans possibilité de le dénoncer, pendant toute la durée prévue. Dans le premier exemple cité, vous serez engagé jusqu’à la fin de la première période de renouvellement ; dans le second exemple, jusqu’au terme de la sixième année. Au-delà, votre engagement tombera de lui-même, sans que vous ayez à accomplir quelque formalité que ce soit.
Deuxième cas : une durée indéterminée
L’acte ne précise pas la durée de votre engagement, ou encore il lui fixe une durée indéterminée. Ce sera le cas si vous vous êtes, par exemple, engagé "pour la durée de la location". Vous répondrez du locataire aussi longtemps que vous n’aurez pas dénoncé votre contrat, ce que vous pouvez faire à tout moment : il vous suffit d’informer le bailleur de votre décision, par lettre recommandée avec avis de réception. Vous ne serez libéré qu’à la fin de la période de renouvellement ou de tacite reconduction en cours.
Un cautionnement qui vous engage "pour la durée du contrat et de ses renouvellements", mais sans précision du nombre des renouvellements, est un contrat à durée indéterminée, résiliable à tout moment passé la première période. Attention : même lorsque vous êtes dégagé du cautionnement, vous continuez de répondre des dettes du locataire nées à l’époque où vous étiez encore caution.
> Pour en savoir plus, lire la lettre-type "Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager".
La réponse dépend des termes utilisés dans l’acte pour qualifier votre cautionnement.
Si vous êtes caution solidaire, le créancier (ici, le bailleur) peut, en effet, décider d’agir directement contre vous. Mais si le contrat précise que vous êtes caution simple, ou encore s’il ne précise rien, le bailleur ne pourra se retourner contre vous qu’après avoir épuisé ses recours contre le débiteur (ici, le locataire) y compris en saisissant ses biens (article 2298 du code civil).
Non, et dans les faits on constate souvent que le bailleur attend que l’impayé atteigne plusieurs mois de loyer pour se retourner contre la caution. Elle doit alors assumer une lourde dette, alors qu’avertie dès les premières défaillances, elle pourrait aider le locataire à trouver une solution, par exemple en saisissant le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département.
Dans deux cas, pourtant, vous serez obligatoirement informé de l’impayé :
Trois situations peuvent se présenter :
La solidarité d'un des colocataires, et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui, prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé (article 8-1, V de la loi du 6 juillet 1989). |
> Pour plus de détails sur la colocation, consulter notre fiche pratique "Colocation, sous-location, hébergement, cession de bail, décès du locataire et abandon de domicile".
Si vous n’êtes pas en mesure de payer ce que vous devez, vous pouvez, comme tout débiteur en difficulté, demander des délais au juge : "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (...)". (article 1343-5 du code civil).
Si votre situation financière est telle que ces délais ne suffiraient pas, vous pouvez saisir la commission départementale de surendettement.
> Pour en savoir plus, lire la fiche pratique INC "Le surendettement" et le dossier INC "Faire face au surendettement".
Oui, si le locataire est solvable ou l’est redevenu.
Vous pouvez agir à deux stades :
Tout dépend de votre régime matrimonial :
En premier lieu, vérifiez si le cautionnement que vous avez signé est valable. S’il ne comporte pas les mentions obligatoires, ou n’est pas rédigé de votre main, il est nul de plein droit. A fortiori, s’il se limite à une mention telle que "bon pour caution solidaire". S’il ne précise pas suffisamment ce à quoi vous vous êtes engagé, il peut être annulé.
Assurez-vous ensuite que votre engagement est encore valable, ou du moins qu’il l’était encore à la date de la défaillance du locataire, et que les dettes qui vous sont imputées ont bien été prévues dans le cautionnement. N’oubliez pas que vous disposez des mêmes moyens de défense que le débiteur. Le locataire peut, en effet, avoir des raisons légales de refuser de payer. Ainsi il peut, et vous également, refuser de payer un reliquat de charges non justifiées, ne pas donner suite à une augmentation de loyer supérieure à celle de l’indice légal, contester les frais de remise en état qui lui sont imputés. Autre raison de ne pas payer : la prescription de la dette de loyer et/ou de charges. Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1 de la loi 89).
Enfin, sachez que, même si votre engagement est incontestable et la dette du locataire établie, vous ne pourrez pas être saisi de façon illimitée : vous avez droit en effet à un minimum insaisissable appelé "reste à vivre", au moins égal à ce que vous pourriez toucher au titre du revenu de solidarité active (RSA) majoré de 50 % pour un ménage.
> Pour en savoir plus, visiter le site service-public "Solde bancaire insaisissable".
Aux termes de l'article 2294 du code civil, vos engagements passent à vos héritiers. Mais les poursuites du créancier sont limitées aux dettes existant au jour du décès, même si le paiement ne vous en avait pas encore été réclamé.
Pour en savoir plus
> Fiche - ANIL - "Caution et garantie"
> Site du Ministère du logement : "La caution pour une location"
> Fiche pratique INC - "Colocation, sous-location, hébergement, cession de bail, décès du locataire et abandon de domicile" - août 2016
Laurine CARACCHIOLI,
Juriste à l'Institut national de la consommation