Le "projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové", dit projet de loi "ALUR" a été présenté par Cécile Duflot lors du Conseil des ministres du 26 juin 2013.
 
Les mesures sont regroupées autour des trois objectifs suivants :
- un besoin de réguler,
- une logique de protection,
- une dynamique d'innovation.

 

L'Institut national de la consommation dresse ci-dessous une liste des premières mesures dévoilées. Un commentaire des dispositions du projet de loi sera publié prochainement sur notre site.
 

 

> Voir le tableau récapitulatif des mesures du projet de loi

 

Le calendrier annoncé de l'examen du projet est le suivant : discussions devant l'Assemblée nationale en septembre, puis devant le Sénat en octobre. L'adoption du texte définitif est prévue fin 2013 ou début 2014, avec effets des principales mesures à sa publication.

 
I - UN BESOIN DE REGULER LE MARCHE IMMOBILIER
 
L'encadrement durable des loyers
Le décret du 20 juillet 2012 avait pour vocation d'encadrer l'évolution des loyers d'un logement lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail dans 1288 communes françaises.
Le projet de loi "ALUR" a pour ambition d'instaurer un mécanisme durable d'encadrement des loyers. Il concernera les zones tendues, qui devront se doter d'un observatoire local des loyers. Ces organismes publieront les données représentatives des loyers pratiqués sur ce territoire. A partir de ces données, le préfet fixera des indicateurs de loyer : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré et un autre minoré. Ces mesures concerneront les nouveaux contrats de bail. Lors des renouvellements des baux en cours, les locataires disposeront d'un recours en diminution de loyer si les conditions sont réunies.
 
Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC "Les loyers - J 139"
> Parole d'experts : "Location : les augmentations des loyers sont strictement encadrées à partir du 1er août 2012"

La simplification et la sécurisation de la location
Le projet de loi "ALUR" a pour objectif de sécuriser et simplifier le parcours du locataire. Pour ce faire, un bail-type sera défini par décret.
 
Par ailleurs, les bailleurs ne pourront demander aux candidats locataires que certains documents fixés par une liste exhaustive. Actuellement, le principe est inverse : l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une liste des documents qui ne peuvent pas être demandés aux locataires. Le délai de préavis de résiliation du bail sera réduit en zone tendue.
 
Enfin, un cadre juridique plus précis sera donné aux locations meublées, qui ne bénéficient pas actuellement d'un statut protecteur comparable à celui des logements vides, tel qu'édicté par la loi du 6 juillet 1989.
 
Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC : "Les locations meublées - J 167"
> Fiche pratique INC : "Location : la durée du contrat et les congés"
> Parole d'experts : "Location : les 17 documents qui ne peuvent être demandés par le bailleur"

 

La réduction des coûts du logement

- Concernant les locations, il sera prévu expressément que les honoraires liés à la mise en location du bien incomberont en totalité aux bailleurs. Seuls pourront être mis à la charge du locataire : les frais de réalisation de l'état des lieux, ainsi que la rédaction du bail par une agence immobilière. En outre, ces frais feront l'objet d'un plafonnement.
Par ailleurs, les sanctions liées à la rétention abusive du dépôt de garantie par le bailleur seront renforcées.
 
Enfin, le locataire pourra demander une diminution de son loyer si la surface réelle du logement qu'il loue s'avère inférieure à celle indiquée dans le contrat de bail.
 
Pour en savoir plus

 

- Concernant les copropriétés, le projet de loi "ALUR" a pour objectif d'encadrer l'activité et la rémunération des syndics.
 
Dans cet objectif, le contrat de syndic sera encadré. Ainsi, les syndics ne pourront facturer aux copropriétaires que certaines prestations particulières en sus du forfait de gestion courante. En effet, une liste de frais particuliers sera déterminée par décret. Le principe actuel sera donc inversé : l'arrêté du 19 mars 2010, dit "arrêté Novelli", fixe les prestations devant être incluses dans le forfait, mais aucune liste limitative n'existe pour les prestations particulières. De nombreux abus avaient donc été constatés, notamment par l'INC.
 
Enfin, les syndics ont pour obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété. Cependant, l'article 18 de la loi de 1965 donne la possibilité à l'assemblée générale de voter une dispense d'ouverture. Afin de lutter contre le vote quasi-systématique de cette dispense, cette faculté sera supprimée. Ouvrir un compte bancaire séparé deviendra une obligation pour les syndics.
 
Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC : "Copropriété : le contrat de syndic - J 230"
> Fiche pratique INC : "Copropriété : le conseil syndical - J 235"
> Fiche pratique INC : "Copropriété : les majorités de vote lors d'une assemblée générale"

 

L'encadrement des professionnels
Les professionnels assurant des activités d'entremise et de gestion immobilières auront une obligation de formation continue.
 
Les professionnels de l'immobilier se verront encadrés par deux nouvelles instances :
- le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui aura pour missions d'élaborer les règles déontologiques et le contenu des formations.
- Les commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières qui seront chargées de veiller au respect des règles et des principes déontologiques au sein de ces activités.
 
Enfin, l'activité des marchands de listes se verra spécifiquement encadrée. Par exemple, les logements proposés au sein des listes devront avoir fait l'objet de mandat d'exclusivité avec ce professionnel. Cette mesure évitera que des biens proposés soient déjà loués.

 

Pour en savoir plus

 

La réforme de l'urbanisme
Le Gouvernement souhaite réformer profondément les règles d'urbanisme applicables sur le territoire français.
Cet aspect contient deux volets principaux : la transition écologique des territoires et la modernisation des documents d'urbanisme.
 
Pour répondre à ce premier objectif, le Gouvernement souhaite renforcer la densification en zone urbaine, protéger les espaces agricoles et naturels en luttant contre le mitage, lutter contre l'étalement urbain.
 
Par ailleurs, les règles d'urbanisme doivent être modernisées. Les plans locaux d'urbanisme seront adoptés à l'échelle intercommunale. Plusieurs communes se regrouperont pour adopter ce document et ainsi obtenir une cohérence d'ensemble entre elles, mais également entre l'ensemble des documents d'urbanisme. En parallèle, les citoyens doivent pouvoir participer en amont des projets.

 

 

 

II - UNE LOGIQUE DE PROTECTION DES PERSONNES

 

La mise en place de la garantie universelle des loyers (GUL)
 
A compter du 1er janvier 2016, tous les logements du parc privé, loués en location nue ou meublée, à titre de résidence principale, seront éligibles à la garantie universelle des loyers. Ainsi, si un locataire ne paye pas ses loyers, le bailleur sera indemnisé par la garantie. Cette mesure a pour vocation de protéger les locataires contre les risques d'impayés et de fait, faciliter l'entrée des locataires dans un logement. Ce dispositif se substituera au mécanisme du cautionnement.
 
Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC : "Se porter caution pour un locataire"

 

La protection des personnes défavorisées
Le projet de loi a pour vocation de lutter contre l'habitat indigne. Ainsi, les bailleurs privés qui louent des logements déclarés indignes ou insalubres pourront se voir infliger une astreinte journalière aux fins de réalisation de travaux prescrits. Un système de consignation des allocations logement sera également mis en place dans ce cadre. Enfin, les "marchands de sommeil" condamnés pour hébergement contraire à la dignité humaine ne pourront plus acquérir des biens immobiliers ou les mettre en location.
 
Par ailleurs, le projet de loi vise une politique du logement et non d'hébergement. Dans cette optique, la politique de prévention des expulsions doit être améliorée : les impayés doivent être traités le plus en amont possible et le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est renforcé. En parallèle, les dispositifs relatifs au droit du logement opposable (Dalo) doivent être améliorés.

 

Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC : "Copropriétés en difficultés : que faire ?"
> Fiche pratique INC : "L'expulsion du locataire - J 166"
> Parole d'experts : "Expulsions locatives : une prolongation de la trêve hivernale jusqu'au 31 mars 2013"

 

 

 

III - UNE DYNAMIQUE D'INNOVATION DANS L'HABITAT

Le projet de loi "ALUR" tend à favoriser le développement de formes d'habitat alternatives en donnant un statut juridique à l'habitat participatif et en considérant l'habitat léger (yourte, roulotte, tipi…) comme un véritable lieu d'habitation.
 
Dans cette dynamique, le Gouvernement souhaite introduire plus de transparence dans le logement social : réforme du système d'attribution des logements sociaux en simplifiant les démarches (dépôt de la demande sur Internet, dossier unique, information du demandeur améliorée…) et rendant la gouvernance plus efficace (retour à la contractualisation entre l'Etat et les partenaires sociaux, modernisation du cadre d'intervention de ces partenaires…).
 
Pour en savoir plus
> Fiche pratique INC : "Louer en HLM - J 244"

Virginie Potiron,
juriste à l'Institut national de la consommation (INC)