Vente immobilière : les diagnostics obligatoires

Amiante, termites, plomb, gaz, électricité... Le vendeur d'une maison ou d'un appartement doit procéder à l'analyse de son bien avant de le vendre.

Mais quels sont les documents obligatoires ? Quelle est leur durée de validité ? Leur contenu ?

L'Institut national de la consommation met à votre disposition un mémo présentant la liste des diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière.

1 - La liste des diagnostics à annexer aux actes de vente

2 - Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

3 - L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante

4 - L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment

5 - L'état de l'installation intérieure de gaz

6 - L'état de l'installation intérieure d'électricité

7 - Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

8 - L'état des risques et pollution (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte)

9 - Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif

10 - L'information sur la présence d'un risque de mérule

11 - L'attestation de surface privative

12 - La carte du bruit aux environs des aérodromes

13 - Le certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission

14 - Le contrôle de l'assainissement collectif en Île-de-France

15 - Les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations à annexer

15 - L'audit énergétique

1 - LA LISTE DES DIAGNOSTICS A ANNEXER AUX ACTES DE VENTE

En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Cette obligation est décrite par les articles L. 271-4 et suivants et R. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Le dossier de diagnostic technique peut comprendre, selon les situations, les documents suivants :

• le constat de risque d'exposition au plomb (CREP),
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante,
• l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment,
• l'état de l'installation intérieure de gaz,
• l'état des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués),
• le diagnostic de performance énergétique (DPE),
• L'état de l'installation intérieure d'électricité,
• le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif,
• l'information sur la présence d'un risque de mérule,
• la carte du bruit aux environs d'un aérodrome,
• le contrôle de l'assainissement collectif en Île-de-France,
• le certificat attestant la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission (depuis le 1er janvier 2023),
• L'audit énergétique (obligation en vigueur depuis le 1er avril 2023).

En copropriété, le vendeur devra également remettre une attestion de surface privative, prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Notre conseil : Avant de faire appel à un diagnostiqueur, vérifiez si les diagnostics en votre possession sont encore valables. Ils peuvent être annexés à l'acte de vente du bien ou au précédent contrat de location.

2 - LE CONSTAT DE RISQUE D'EXPOSITION AU PLOMB (CREP)

• Logements concernés : logements construits avant le 1er janvier 1949.
• Portée du document : si le diagnostic n'est pas annexé à l''acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Actions découlant du diagnostic : les occupants sont informés si le constat met en évidence des concentrations supérieures à des seuils.
• Durée de validité : 1 an. Si le constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, la validité sera définitive.
• Textes de référence : articles 1334-5 et suivants du Code de la Santé Publique.

3 - L'ETAT MENTIONNANT LE PRESENCE OU L'ABSENCE DE MATERIAUX OU PRODUITS CONTENANT DE L'AMIANTE

• Logements concernés : tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Portée du document : si le diagnostic n'est pas annexé à l''acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Actions découlant du diagnostic : en cas d'urgence, le représentant de l'Etat peut faire des repérages ou diagnostics et fixer un délai pour la réalisation de mesures conservatoires nécessaires.
• Durée de validité : permanente si le diagnostic a été réalisé à partir de 2013 et s'il a constaté l'absence d'amiante.
• Textes de référence : articles 1334-12-1 et suivants du Code de la Santé Publique.

A noter : Les organismes réalisant les repérages et les opérations de contrôle liés à l'amiante communiquent aux ministres chargés de la santé et de la construction et au représentant de l'Etat dans le département les informations nécessaires à l'observation de l'état du parc immobilier et les informations nécessaires à la gestion des risques. Les résultats de l'exploitation des données recueillies en vue de l'observation du parc immobilier sont mis à la disposition du public, par le ministre chargé de la santé, sous format dématérialisé.

4 - L'ETAT RELATIF A LA PRESENCE DE TERMITES DANS LE BÂTIMENT

• Logements concernés : logements situés dans des zones où des foyers de termites ont été identifiés par arrêté préfectoral.
• Portée du document : si le diagnostic n'est pas annexé à l''acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Actions découlant du diagnostic : dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie.
• Durée de validité : 6 mois.
• Textes de référence : article L. 133-6 du CCH.

5 - L'ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE DE GAZ

• Logements concernés : immeuble comportant une installation réalisée depuis plus de 15 ans. Réalisation dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances.
• Portée du document : si le diagnostic n'est pas annexé à l''acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Actions découlant du diagnostic : aucune mesure expressément prévue. Mais des travaux sont obligatoires en cas de danger grave et immédiat. Attention, la responsabilité pénale du vendeur pourrait être engagée en cas de mise en danger de la vie d'autrui.
• Durée de validité : 3 ans. Un certificat de conformité de moins de 3 ans peut en tenir lieu.
• Textes de référence : articles L. 134-6 et R. 134-6 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

6 - L'ETAT DE L'INSTALLATION INTERIEURE D'ELECTRICITE

• Logements concernés : immeuble comportant une installation réalisée depuis plus de 15 ans. Réalisation dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant.
• Portée du document : si le diagnostic n'est pas annexé à l'acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Attention, la responsabilité pénale du vendeur pourrait être engagée en cas de mise en danger de la vie d'autrui.
• Actions découlant du diagnostic : aucune mesure expressément prévue.
• Durée de validité : 3 ans. Un certificat de conformité de moins de 3 ans peut en tenir lieu.
• Textes de référence : Articles L. 134-7 et R. 134-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

7 - LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE)

• Logements concernés : tous les logements construits, sauf exceptions.
• Portée du document : La première partie du DPE (dont la classe énergétique) est opposable, contrairement aux recommandations de travaux, qui n'ont qu'une valeur informative.
• Actions découlant du diagnostic : Un audit énergétique est exigible pour les logements les plus énergivores.
• Durée de validité : 10 ans.
• Textes de référence : Articles L. 134-1 et suivants et R. 134-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

En savoir plus : Consultez la fiche pratique INC "Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)".

A noter : Consultez le document de l'INC "Diagnostics immobiliers : des modifications dès le 1er juin 2020".

8 - L'ETAT DES RISQUES ET POLLUTIONS
(aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte)

• Logements concernés : logements situés dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, dans une zone de sismicité ou dans des zones à potentiel radon ou dans une zone susceptible d'être atteinte par le recul du trait de côte.
• Portée du document : lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente ou d'un contrat préliminaire et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte authentique de vente, le délai de réflexion ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. En cas de non-respect de ces obligations, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
• Actions découlant du diagnostic : aucune mesure expressément prévue.
• Durée de validité : 6 mois.
• Textes de référence : articles L. 125-5 et R. 125-23 et suivants du code de l’environnement. Un décret doit venir encadrer l’information sur les risques liés au radon.

A noter : A partir du 1er janvier 2023, l'obligation d'information sur ces risques est renforcée par le décret du 1er octobre 2022.

9 - LE DOCUMENT ETABLI A L'ISSUE DU CONTRÔLE DES INSTALLATIONS D'ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF

• Logements concernés : immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées équipés d'une installation d'assainissement non collectif.
• Portée du document : si le constat n'est pas annexé à l''acte authentique de vente, ou n'est pas en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Actions découlant du diagnostic : à l'issue du contrôle, la commune établit un document précisant les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l'environnement. L'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.
• Durée de validité : 3 ans.
• Textes de référence : articles 1331-11 et suivants du Code de la Santé Publique et articles L. 2224-8 et suivants du Code Général des Collectivités Territoriales

En savoir plus : Consultez la fiche pratique INC "Eaux usées : les droits et obligations de l'usager et de la collectivité".

10 - L'INFORMATION SUR LA PRESENCE D'UN RISQUE DE MERULE

• Logements concernés : immeuble bâti situé dans une zone délimitée. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d'un risque de mérule.
• Portée du document : Non précisé.
• Actions découlant du diagnostic : dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie.
• Durée de validité : Non précisé.
• Textes de référence : articles L. 133-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

11 - L'ATTESTATION DE SURFACE PRIVATIVE

• Logements concernés : concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré.
• Portée du document : la nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
• Actions découlant du diagnostic : aucune.
• Durée de validité : permanente en l'absence de modifications de la surface privative.
• Textes de référence : article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967.

A noter : Consultez la fiche pratique INC "Diagnostics immobiliers : décrypter les différents sigles" pour vous aider à vous repérer dans les différentes dénominations".

12 - LA CARTE DU BRUIT AUX ENVIRONS DES AERODROMES (depuis le 1er juin 2020)

• Logements concernés : concerne tous les immeubles situés dans une zone d'exposition au bruit par des aérodromes.
• Portée du document : L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative. Cependant, en cas de manquement à cette obligation, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
• Actions découlant du diagnostic : aucune mesure expressément prévue.
• Durée de validité : non précisée.
• Textes de référence : articles L. 112-5 et suivants du code de l'urbanisme relatifs aux zones de bruit des aérodromes.

A noter : Consultez la fiche pratique INC "L'information sur le bruit aux environs des aérodromes".

13 - LE CERTIFICAT ATTESTANT LA CONFORMITE DE L'APPAREIL DE CHAUFFAGE AU BOIS AUX REGLES D'INSTALLATION ET D'EMISSION

• Logements concernés : bien situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère. Le certificat atteste de la conformité de l'appareil de chauffage au bois aux règles d'installation et d'émission fixées par le représentant de l'Etat dans le département.
• Portée du document : dans le cadre d'un plan de protection de l'atmosphère, le représentant de l'Etat dans le département peut interdire l'installation et l'utilisation des appareils de chauffage de moindre performance énergétique et contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques ainsi que l'utilisation des combustibles contribuant fortement aux émissions de polluants atmosphériques. A ce titre, le représentant de l'Etat dans le département peut demander l'établissement et la conservation d'un certificat de conformité, établi par un professionnel qualifié, attestant du respect de ces prescriptions.
• Textes de référence : articles L. 222-4 et suivants du code de l'environnement relatif au plan de protection de l'atmosphère.

14 - LE CONTRÔLE DE L'ASSAINISSEMENT COLLECTIF EN ÎLE-DE-FRANCE

• Logements concernés : immeubles situés sur les territoires dont les rejets d'eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l'eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine
• Portée du document : en l'absence de ce document, lors de la signature de l'acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
• Texte de référence : article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales

15 - LES ARRÊTES PRIS AU TITRE DE LA POLICE DE LA SECURITE ET DE LA SALUBRITE DES IMMEUBLES, LOCAUX ET INSTALLATIONS

• Logements concernés : Vente d'immeubles concernés par la prise d'un arrêté pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations.
• Portée du document : en l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente du document, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
• Texte de référence : titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation

16 - L'AUDIT ENERGETIQUE (depuis le 1er avril 2023)

• Logements concernés : concerne la vente d'immeubles (non soumis au régime de la copropriété) et qui appartiennent aux classes F et G.
• Portée du document : état des lieux et diagnostic.
• Actions découlant du diagnostic : proposition de travaux.
• Durée de validité : cinq ans.
• Textes de référence : Article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

A noter : Consultez la fiche pratique INC "La réalisation d'un audit énérgétique lors de la vente des maisons énergivores".

Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation