Projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique : décryptage des mesures "logement"
Dans le prolongement de celle-ci, le projet de loi portant "lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets" en date du 10 février 2021 crée de nouvelles règles pour protéger la planète. Consommation, publicité, travail, transports, alimentation et habitat sont concernés par ce texte.
Ce document de l'Institut national de la consommation vous présente les mesures relatives au logement.
2 - LES MESURES VISANT LES MESURES ENERGETIQUES
2.1 - Le nouveau classement des bâtiments
2.2 - La réalisation d'un audit énergétique
2.3 - La réalisation d'un DPE collectif
3 - LES MESURES VISANT LA LOCATION DES BIENS IMMOBILIERS
3.1 - L'encadrement de la fixation du loyer
3.2 - Les critères de décence des logements
4 - LES MESURES VISANT LES COPROPRIETES
4.1 - Le plan pluriannuel de travaux
4.2 - Le diagnostic technique global
4.3 - Des modifications visant le fonds de travaux
5 - LE SERVICE PUBLIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE DE L'HABITAT
6 - LA PRISE D'ORDONNANCES PAR LE GOUVERNEMENT DANS LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION
7 - LA LUTTE CONTRE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS
1 - LES OBJECTIFS DU TEXTE
Ce texte "va agir sur la manière dont nous vivons en France, à la fois concernant l’occupation de l’espace et notre habitat", selon les motifs précisés dans le texte. "Elle va accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050 ‑ le bâtiment représentant un quart des émissions annuelles de la France – et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été.
L’objectif du Gouvernement et de la Convention Citoyenne pour le Climat est d’atteindre un parc de logements de niveau basse consommation ("BBC – réno") en moyenne d’ici 2050. Cela requiert un soutien fort et une mobilisation de tous pour éradiquer l’ensemble des passoires thermiques d’ici 2028 comme prévu par la loi Énergie Climat, en particulier pour les propriétaires bailleurs, et un accompagnement des ménages modestes dans des travaux dont le temps de retour sur investissements peut être conséquent".
Consultez la fiche de l'INC "Loi énergie et climat : l'agenda des 13 mesures dans le domaine de l'immobilier" et le guide de la maison AQC - ANIL - INC "Bâtiment basse consommation (BBC) : mode d'emploi".
2 - LES MESURES VISANT LES MESURES ENERGETIQUES (articles 39 à 41)
Trois principales mesures ont été prises pour mesurer au plus juste les consommations énergétiques : l'adoption d'un nouveau classement énergétique, des modifications visant les audits énergétiques et les DPE collectifs.
2.1 - Le nouveau classement des bâtiments
Les bâtiments ou parties de bâtiments existants à usage d’habitation seront classés, par niveau de performance croissante, en fonction de leur niveau de performance énergétique et climatique.
Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l’énergie définira les seuils correspondants aux bâtiments ou parties de bâtiments :
- extrêmement consommateurs d’énergie ("classe G"),
- très consommateurs d’énergie ("classe F"),
- très peu performants ("classe E"),
- peu performants ("classe D"),
- moyennement performants ("classe C"),
- performants ("classe B"),
- très performants ("classe A").
Les bâtiments ou parties de bâtiments à consommation d’énergie excessive correspondront aux bâtiments ou parties de bâtiments qui sont soit très consommateurs d’énergie, soit extrêmement consommateurs d’énergie ("classes F et G").
Les seuils seront définis par arrêté.
Le classement actuel est le suivant (selon le site du Ministère de la transition écologique) :
2.2 - La réalisation d'un audit énergétique
Le texte vient supprimer les anciennes dispositions relatives à l'audit énergétique. Elles étaient fixées par les articles L. 126-28 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
Le principe actuel est le suivant :
"Un diagnostic de performance énergétique était réalisé pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement.
Les bâtiments d'habitation collectifs en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire était antérieure au 1er juin 2001, étaient exemptés de la disposition du premier alinéa. Ils font l'objet d'un audit énergétique".
Le projet de loi vient supprimer ces dispositions et modifie les règles relatives aux audits.
La réalisation d'un audit énergétique lors de la vente d'un bien immobilier
Dans le cas des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation offerts à la vente, un audit énergétique est réalisé et est communiqué dans le dossier de diagnostics techniques fournis à l'acheteur.
Il s'agit des ventes de bâtiments :
- qui comprennent un seul logement,
- ou comportent plusieurs logements ne relevant pas d'une copropriété,
- et qui sont extrêmement consommateurs d’énergie,
- ou très consommateurs d’énergie.
Consultez le document de l'INC "Les diagnostics immobiliers en cas de vente, location immobilières ou dans une copropriété ? Le mémo".
Le contenu de l'audit énergétique
L’audit énergétique présentera notamment des propositions de travaux. Elles comportent au moins :
- une solution de travaux permettant d’atteindre le niveau performant (classe B),
- et une solution permettant d’atteindre au moins le niveau très peu performant (classe E).
Il s'agit du nouveau classement décrit précédemment.
L'audit contient d'autres informations :
- La mention indicative de l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie,
- La précision des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux,
- La mention des aides publiques existantes destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Le contenu de l’audit énergétique sera défini par décret.
2.3 - La réalisation d'un DPE collectif
Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 disposera d’un diagnostic de performance énergétique.
Il sera renouvelé ou mis à jour au minimum tous les dix ans, sauf dans le cas où un diagnostic, réalisé après le 1er juillet 2021, évalue le bâtiment en tant que bâtiment très performant (classe A), performant (classe B) ou moyennement performant (classe C).
Cette disposition entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2024.
Toutefois, pour ce qui concerne les bâtiments relevant des copropriétés et comprenant au plus 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ce diagnostic devra être établi au plus tard :
le 31 décembre 2024 pour les copropriétés de 51 à 200 lots,
le 31 décembre 2025 pour les copropriétés d’au plus 50 lots.
Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique seront annexés au dossier de diagnostic technique.
3 - LES MESURES VISANT LA LOCATION DES BIENS IMMOBILIERS (article 42)
Le projet de loi vient modifer le cadre de la location immobilière en encadrant davantage la fixation du loyer et en créant un nouveau critère d'indécence des logements.
3.1 - L'ENCADREMENT DE LA FIXATION DU LOYER
La fixation et la réévaluation des loyers font l'objet de nouveaux encadrements.
Une nouvelle exception à la fixation libre du loyer
L'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "la fixation du loyer des logements mis en location est libre".
Le projet de loi vient ajouter une exception à ce principe pour les logements énergivores. Ainsi, lorsqu’un logement extrêmement consommateur d’énergie ou très consommateur d’énergie fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
L'impossibilité de réévaluer le loyer
L'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué".
Désormais, le loyer ne pourra pas être réévalué au renouvellement du contrat dans les logements extrêmement consommateurs d’énergie ou très consommateurs d’énergie.
Ces deux premières dispositions seront applicables aux locations meublées.
Ces nouvelles règles s’appliqueront aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la date d’entrée en vigueur de la loi.
3.2 - Les critères de décence des logements
L'article 6 de la loi de 1989 fixe le principe des normes de décence à respecter lors de la location d'un bien immobilier.
Le projet de loi vient modifier les éléments d'appréciation de la notion de décence. Les mots : "critère de performance énergétique minimale" seront remplacés par les mots : "niveau de performance minimal" (tel que présenté dans la partie 2). Cette mesure s'appliquera à compter à compter du 1er janvier 2025.
De plus, à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance d’un logement décent ne pourra être inférieur au niveau très peu performant (classe E).
4 - LES MESURES VISANT LES COPROPRIETES (article 44)
Les copropriétés sont visées par le projet de loi à trois niveaux : le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic technique global et le fonds travaux.
4.1 - Le plan pluriannuel de travaux
Le projet de loi détaille expressément les contours du plan pluriannuel de travaux.
A quel moment le plan devra-t-il être élaboré ?
Un projet de plan pluriannuel de travaux sera élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation en copropriété à l’issue d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble.
Si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux durant la période de validité du diagnostic.
Sur quels éléments d'analyse se fondera le plan ?
Le plan de travaux sera élaboré à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, et du diagnostic de performance énergétique collectif lorsque ce dernier est obligatoire.
Lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global, en cours de validité, le projet de plan pluriannuel de travaux pourra se fonder sur les conclusions de ce diagnostic.
Quel sera le contenu du plan ?
Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprendra :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie,
- une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation,
- une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Qui pourra établir le plan ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux sera établi par une personne disposant des compétences et des garanties requises pour l’établissement du diagnostic technique global. Il est actualisé au maximum tous les dix ans.
Consultez le dossier de l'INC "Tout savoir sur les diagnostics immobiliers".
Quelle sera la procédure à respecter pour faire adopter le plan ?
1ère étape : le vote sur l'élaboration du plan
Le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.
Ces éléments seront votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Il s'agit de la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965.
2ème étape : la présentation du plan
Le projet de plan pluriannuel de travaux sera présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision.
3ème étape : le vote du plan
Lorsque ce projet de plan fera apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, le syndic inscrira à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux.
Cette décision est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
4ème étape : le vote aux assemblées générales successives
Au regard des décisions prises par l’assemblée générale, le syndic inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes :
- soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté,
- soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.
Quelles seront les possibilités de demande du plan par l'administration ?
L’autorité administrative compétente pourra à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté.
Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations, le Maire, par exemple, vérifiera que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
L’autorité administrative pourra élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier :
- à défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande,
- ou si celui transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.
Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoquera l’assemblée générale qui se prononcera sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
La communication au candidat acquéreur
En cas de promesse de vente, seront désormais remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :
- le plan pluriannuel de travaux adopté,
- à défaut de plan pluriannuel de travaux, le projet de plan pluriannuel de travaux.
4.2 - Le diagnostic technique global
Un diagnostic technique global est réalisé pour assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux.
Actuellement, il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Le projet de loi ajoute que ce document devra mentionner les travaux nécessaires "à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie".
|
L'entrée en vigueur des dispositions relatives au plan pluriannuel des travaux et du diagnostic technique global - Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. - Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200. - Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. |
4.3 - Des modifications visant le fonds de travaux
Le projet de loi vient modifier certaines dispositions applicables aux fonds de travaux.
Consultez la fiche de l'INC "Copropriété : le fonds de travaux en 5 questions !".
Dans quel délai sera désormais constitué un fonds de travaux ?
Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constituera un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble. Auparavant, le délai était fixé à cinq ans après la réception.
Le fonds de travaux sera constitué pour faire face à quelles dépenses ?
La liste des travaux concernés a été élargie. Actuellement, il s'agit des travaux prescrits par la loi ou par les règlements et des travaux votés en assemblée générale dans certains cas.
Désormais, il s'agira de faire face aux dépenses suivantes :
1 - De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global.
2 - De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires.
3 - Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence.
4 - Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Quel sera le montant de la cotisation annuelle ?
Actuellement, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Le projet de loi ajoute que ce montant ne pourra être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux.
L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pourra décider d’un montant supérieur.
Dans quels cas suspendre les cotisations au fonds de travaux ?
L’assemblée générale se prononcera sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excèdera le montant du budget prévisionnel.
Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle‑ci se prononcera sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
|
L'entrée en vigueur des dispositions relatives au fonds de travaux
- Le 1er janvier 2024 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. - Le 1er janvier 2025 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200. - Le 1er janvier 2026 lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus 50 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. |
5 - LE SERVICE PUBLIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE DE L'HABITAT (article 43)
Les objectifs, les statuts et les missions du service public de la performance énergétique de l'habitat seront modifiés.
Un nouvel objectif
Actuellement, le service public de la performance énergétique de l'habitat assure l'accompagnement des consommateurs souhaitant diminuer leur consommation énergétique. Il assiste les propriétaires et les locataires dans la réalisation des travaux d'amélioration de la performance énergétique de leur logement et leur fournit des informations et des conseils personnalisés.
Le projet de loi ajoute qu'il "vise à accroître le nombre de projets de rénovation énergétique et à faciliter leur planification".
Cette présentation résulte de l'article L. 232-1 du code de l'énergie.
Des précisions sur les statuts
Le service public de la performance énergétique de l’habitat comportera un réseau de guichets d’accompagnement à la rénovation énergétique dont les compétences techniques, juridiques, financières, et sociales sont identiques sur l’ensemble du territoire national.
Des clarifications sur ses missions
Le projet de loi est très précis sur les missions de ce service public. Les guichets proposent un service indépendant d’information, de conseil et d’accompagnement des maitres d’ouvrage privés, qu’ils soient propriétaires ou locataires, et leurs représentants.
Consultez le site "Faire".
6 - LA PRISE D'ORDONNANCES PAR LE GOUVERNEMENT DANS LE DOMAINE DE LA CONSTRUCTION (article 45)
Deux ordonnances seront prises dans le secteur du logement.
1ère ordonnance : harmoniser les règles relatives aux consommations énergétiques
Le Gouvernement sera autorisé à prendre, par voie d’ordonnance, toutes mesures relevant du domaine de la loi permettant :
- de remplacer toutes les dispositions relatives à la consommation énergétique d’un bâtiment ou partie de bâtiment et comportant des références chiffrées, par une référence à un niveau de performance énergétique,
- d’unifier et d’harmoniser ces dispositions avec le nouveau classement énergétique.
Cette ordonnance devra être prise dans un délai de 12 mois à compter de la publication de la future loi.
2ème ordonnance : renforcer l’effectivité du respect des règles de construction
Le Gouvernement sera autorisé à prendre, par ordonnance, toute mesure relevant du domaine de la loi permettant :
1 - De créer, au sein du code de la construction et de l’habitation, un régime de police administrative portant sur le contrôle des règles de construction comportant notamment des sanctions administratives.
2 - De procéder à la mise en cohérence du régime de police administrative avec le régime de contrôle et de sanctions pénales, relatif au respect des règles de construction, le cas échéant par la suppression ou la modification de certaines infractions.
3 - De modifier le champ d’application et les conditions de délivrance des attestations relatives au respect des règles de construction, notamment s’agissant des personnes physiques ou morales susceptibles de les délivrer ainsi que des qualités et garanties qu’elles doivent présenter à cet effet, et de préciser les conditions d’utilisation de ces attestations dans le cadre des contrôles.
4 - De mettre en cohérence les dispositions du code de l’urbanisme avec les modifications du code de la construction et de l’habitation.
Cette ordonnance devra être prise dans un délai de 18 mois à compter de la publication de la future loi.
7 - LA LUTTE CONTRE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS (articles 47 et suivants)
Cette mesure visant la lutte contre l'artificialisation des sols sera mise en oeuvre par les collectivités publiques.
Un sol est regardé comme artificialisé si l’occupation ou l’usage qui en est fait affectent durablement tout ou partie de ses fonctions.
Le Ministère de la transition écologique précise que "ce phénomène consiste à transformer un sol naturel, agricole ou forestier, par des opérations d’aménagement pouvant entraîner une imperméabilisation partielle ou totale, afin de les affecter notamment à des fonctions urbaines ou de transport (habitat, activités, commerces, infrastructures, équipements publics…)".
L'objectif de cette mesure
Il s'agit de tendre vers l’absence de toute artificialisation nette des sols.
Pour cela, le rythme de l’artificialisation des sols dans les dix années (qui suivent le présent texte) devra respecter l’objectif de ne pas dépasser la moitié de la consommation d’espace observée sur les dix années précédant cette date.
L'action des collectivités publiques
L’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme devra tendre à limiter l’artificialisation des sols et à aboutir, à terme, à l’absence de toute artificialisation nette de ceux‑ci.
L'équilibre devra être recherché entre :
1 - La maîtrise de l’étalement urbain.
2 - Le renouvellement urbain et l’optimisation de la densité des espaces urbanisés.
3 - La qualité urbaine ainsi que la préservation et la reconquête de la biodiversité et de la nature en ville.
4 - La protection des sols naturels, agricoles et forestiers.
Un décret en Conseil d’État fixera les conditions d’application de ces mesures. Il établira notamment :
- une nomenclature des sols artificialisés en fonction de leur occupation et de leur usage,
- ainsi que l’échelle à laquelle l’artificialisation des sols doit être appréciée.
|
Les prochaines échéances
Un an après la date d’entrée en vigueur de la loi :
A compter du 1er janvier 2024 : application des nouvelles mesures relatives :
A compter du 1er janvier 2025 :
A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance d’un logement décent ne pourra être inférieur au niveau très peu performant. |
POUR EN SAVOIR PLUS
> Le texte du projet de loi
> Le site de la Conférence Citoyenne pour le Climat
> Le document de l'INC "Loi énergie et climat : l'agenda des 13 mesures dans le domaine de l'immobilier"
Virginie Potiron,
Juriste à l'Institut national de la consommation
